репортал

портал недвижимости в казани

вся недвижимость казани и татарстана
на одном портале


Форум жильцов Казани Форум жильцов Казани
Портал собственников жилья в Казани и РТ
 Помощь      Поиск      Пользователи


 Страниц (5): [1] 2 3 4 5 »   

> Описание: Крах недвижимости в Казани
Владимир1
Отправлено: 25 апреля 2007 — 15:04
Post Id



Newbie


Покинул форум
Сообщений всего: 25
Дата рег-ции: Апр. 2007  
Репутация: 0




Эта тема создана для обсуждения краха недвижимости в Казани.
То что цены падают это случившийся факт, но меня интересует на сколько процентов упадут цены, и в каких временных рамках.

Для информации привожу материал для обсуждения.

Цены на недвижимость, динамика рынка недвижимости http://www.irn.ru/gd/?class=all&...mp;grnum=1#begin

"Крах недвижимости" http://www.realestatecrash.ru/

"Крах недвижимости в Казани" http://kazan2007krax.narod.ru/

"Крах коммерческой недвижимости в Казани" http://www.rbcdaily.ru/2007/03/29/realty/270136

За первый квартал этого года количество сданного жилья в Казани выросло почти в 5 раз по сравнению с прошлым годом.
Вот ссылка "Татарстан в I квартале увеличил объем ввода жилья в 4,5 раза" - http://www.eip.ru/articles/realty-news/view5509.


 
 Top
Ю-Солнышко
Отправлено: 25 апреля 2007 — 16:03
Post Id



Junior Member


Покинул форум
Сообщений всего: 96
Дата рег-ции: Март 2007  
Репутация: 0




Владимир1 пишет:

За первый квартал этого года количество сданного жилья в Казани выросло почти в 5 раз по сравнению с прошлым годом.
Вот ссылка "Татарстан в I квартале увеличил объем ввода жилья в 4,5 раза" - http://www.eip.ru/articles/realty-news/view5509.

Эти показатели все равно не дотягивают до показателей конца 80-начала 90 гг. %) Об этом писали в газете Коммерсантъ.
Так что нашим строителям еще строить и строить.
Кстати, почему сданное жилье меряют кв.метрами, а не количеством квартир? Ведь сданные 100 000 кв.м. жилья вовсе не означают, что в новые квартиры вьедут 1500 семей, ведь могут въехать лишь 650 семей. Подмигивание


 
 Top
Nalimus
Отправлено: 26 апреля 2007 — 13:02
Post Id



Advanced Member


Покинул форум
Сообщений всего: 402
Дата рег-ции: Июль 2006  
Репутация: 2




Пятикратное увеличение предложения исчо далеко не крах)) крах возможен и при менее значимом увеличении предложения, при устойчивой стагнации цен - с рынка уйдут непрофильные инвесторы (те кто вкладывается не от того, что негде жить иль желающие улутшить свои условия) в результате сегмент спроса уменьшиться катострофически.
Примерный сценарий обвала вижу таковым :
- в отсутствие кредитной культуры и переоценки возможностей - начнётся первая волна неплатежей - СМИ поддержит "горячую тему" - кредитный "психоз" оттянет сегмент ипотечников - в том числе с увеличением цензуры кредита и повышением процентных ставок страховщиками по ипотечным кредитам.
- завершающийся переход цены на наследие союзных планировок (хрущёвки, ленинградки) от цены за планировку как таковую за цену на квадрат, при спринтерском отрыве цен на первичку - вернёт им привлекательность. При разгорающихся аппетитах города - 5 процентов отчислений арендаторов - только цветочки. К тому же прицепом увеличивающиеся цены на строительные материалы - в отличии от цен на жильё практики отката вниз не имеют и служат одновременно и стабилизатором подвижности и катализатором обвала)).
- увеличение цен на землю и её дефицит ограничат крупных операторов в оборотных средствах - что поставит их в серьёзную зависимость от минорных инвестиций и фактически обречёт на смешивание финансовых потоков.
Толчком прогнозируется устойчивая волновая стагнация наложенная на сезонную (летнюю) ... что при всё увеличивающих свою привлекательность иных форм вложений ( к примеру тех же ПИФов ) оттянет с рынка недвижимости непрофильных инвесторов, и если на этом фоне обвалится и не выдержит долговых прессов пара крупных операторов и начнёт панически демпинговать - начнётся "снежный ком", а ежли на этом фоне исчо и цена на нефть упадёт ... алла сакласын, что будет ))).
Всё пока имхо на уровне некалендарных прогнозов ... бо психологический запас на повышение ещё есть ... бо по сравнению с иными городами мы где то на 8-10 месте ... уступая далеко не только столице.))


-----
Риелтор - как морская свинка - ни к морю отношения не имеет, ни к свиньям.


 
 Top
Владимир1
Отправлено: 26 апреля 2007 — 13:12
Post Id



Newbie


Покинул форум
Сообщений всего: 25
Дата рег-ции: Апр. 2007  
Репутация: 0




Ю-Солнышко пишет:

Эти показатели все равно не дотягивают до показателей конца 80-начала 90 гг. %) Об этом писали в газете Коммерсантъ.
Так что нашим строителям еще строить и строить.


Это конечно да, но нужно тогда и учитывать прирост населения, численность Казани выросла с 1979 по 1989 на 10%, , (взято тут http://atlas.socpol.ru/portraits/tatar.shtml), а с 1989 по 2004 на 1%.

И на счет обеспеченности, в Казани приходится 20 кв.м на человека (информация от сюда http://info.tatcenter.ru/stroy/44302.htm), в Париже 28 кв.м на человека (посмотреть можно здесь http://www.rentline.ru/realty/sale.html).
Средний размер квартиры в Казани 53 кв.м, в Париже 56 кв.м и т.д.

Я бы не сказал, что мы уж так не обеспечены жильем.
Тем более, что наши люди менее требовательны к жилью.
Да, и не забывайте большинство жилья в Казани с центральным отоплением!

Ю-Солнышко пишет:
Кстати, почему сданное жилье меряют кв.метрами, а не количеством квартир? Ведь сданные 100 000 кв.м. жилья вовсе не означают, что в новые квартиры вьедут 1500 семей, ведь могут въехать лишь 650 семей. Подмигивание


Есть такое, но мерить квартирами тоже не правильно, на большей площади и проживать может больше народу.
Большой семьей жить выгоднее, одна кухня (и мебель), одна плита, одна стиральная машина и т.д.
При этом на меньшей площади из расчета на человека, жилье более комфортно, есть где походить.


 
 Top
Clara
Отправлено: 26 апреля 2007 — 13:33
Post Id


Member


Покинул форум
Сообщений всего: 141
Дата рег-ции: Март 2007  
Репутация: 0




Ю-Солнышко пишет:
Кстати, почему сданное жилье меряют кв.метрами, а не количеством квартир? Ведь сданные 100 000 кв.м. жилья вовсе не означают, что в новые квартиры вьедут 1500 семей, ведь могут въехать лишь 650 семей. Подмигивание

и что?
а 1500 семей это м.б. 1500 чел., 650 семей - это м.б. 2000 чел,
математика ни о чем....

мое мнение, что рост цен за 2006 год обусловлен исключительно психозом и инвесторами, у которых деньги есть, а разума малова-то.. вот и торговались друг с другом, а дальше что? очухались, огляделись, вломили всю наличность в кирпич и хотят теперь миллионы заработать... а вот на ком их зарабатывать, они сразу не подумали. Должна быть теперь обратная волна, хотя на крах я бы не расчитывала, но и на повышение в два раза тоже, смешно как-то...

по поводу мало инвестировали в жилую недвижимость - вы Солнышко зайдите в любой двор с панелью, посмотрите на кол-во горящих окон, а потом прогуляйтесь по новосторойкам, разница ощутима...
причем, риелторы вам будут впаривать, что это мол люди купили квартиры, а на ремонт денег не хватило.. Ага точно, бедолаги, наверное по пять лет на съемных квартирах живут!
Все когда-то начинается, и все заканчивается, то доллары под подушкой держат, а кто-то на этом зарабатывает, то недвижимость. ЕЕ правда под подушку не спрячешь, НДФЛ платить надо. До сих пор находятся умники, которые хотят получить 3,5 млн., а в договоре написать 900 тыс. Идиоты.


 
 Top
Владимир1
Отправлено: 26 апреля 2007 — 13:52
Post Id



Newbie


Покинул форум
Сообщений всего: 25
Дата рег-ции: Апр. 2007  
Репутация: 0




Nalimus пишет:

К тому же прицепом увеличивающиеся цены на строительные материалы - в отличии от цен на жильё практики отката вниз не имеют и служат одновременно и стабилизатором подвижности и катализатором обвала)).


Пока растут объемы строительства, растут и цены на строительные материалы (дефицит появляется).
Как только строительство начнет снижаться, цены на строительные материалы тоже начнут падать, не по себестоимости же они их сейчас продают.
И нужно учесть что основной строй материал это песок и ПГС.
Сколько себестоимость песка?
0 руб.
Платят только за погрузку и доставку.

Nalimus пишет:
.. бо по сравнению с иными городами мы где то на 8-10 месте ... уступая далеко не только столице.))


Это показывает что у нас:
либо зарплаты меньше (возможно)
либо обеспеченность метрами выше (да вроде также, примерно 20 кв.м на человека по России)
либо едут к нам меньше (возможно)

Но это все к падению, а не к росту.



 
 Top
Ю-Солнышко
Отправлено: 26 апреля 2007 — 13:55
Post Id



Junior Member


Покинул форум
Сообщений всего: 96
Дата рег-ции: Март 2007  
Репутация: 0




Clara пишет:

по поводу мало инвестировали в жилую недвижимость

Я ни в коем случае не имею в виду физ.лиц. Возможно я зря не уточнила. Я имела в виду крупных игроков на рынке недвижимости, которые вкладывают деньги в строительство торговых центров. Если бы они вкладывались в жилую недвижимость, думаю, что предложение увеличилось бы не 4-5 раз, а гораздо больше. Возможно и не было бы такого резкого скачка цен 2006 года.
Кстати, на сколько сильно отличаются себестоимость 1кв.метра жилой и нежилой недвижимости? Т.е. сколько квартир можно было бы построить, например, вместо ТК "ПАРК ХАУС"?\n\n(Добавление)
Clara пишет:

До сих пор находятся умники, которые хотят получить 3,5 млн., а в договоре написать 900 тыс. Идиоты.

Полностью согласна про "идиотов", при подборе квартиры пришлось отказаться от полутора десятка предложений исключительно по этой причине.
Хотя с другой стороны, есть люди которые согласны на то, чтобы в договоре стояла сумма менее 1 млн.руб.


 
 Top
Nalimus
Отправлено: 26 апреля 2007 — 14:19
Post Id



Advanced Member


Покинул форум
Сообщений всего: 402
Дата рег-ции: Июль 2006  
Репутация: 2




эммм ... что простите?)))) основной материал песок и ПГС?))) откуда такие сведения если не секрет?
Вам что объёмы по усреднённой "свечке" показать, что б вы реально увидели скок там удельный вес чистого песка и ПГС?))
и по поводу того, что цены на материалы будут падать вслед за падением цен на недвижимость - откуда такая уверенность? ... был прецидент?)))

-----
Риелтор - как морская свинка - ни к морю отношения не имеет, ни к свиньям.


 
 Top
Владимир1
Отправлено: 26 апреля 2007 — 14:26
Post Id



Newbie


Покинул форум
Сообщений всего: 25
Дата рег-ции: Апр. 2007  
Репутация: 0




Ю-Солнышко пишет:

Я ни в коем случае не имею в виду физ.лиц. Возможно я зря не уточнила. Я имела в виду крупных игроков на рынке недвижимости, которые вкладывают деньги в строительство торговых центров. Если бы они вкладывались в жилую недвижимость, думаю, что предложение увеличилось бы не 4-5 раз, а гораздо больше. Возможно и не было бы такого резкого скачка цен 2006 года.


я знаю одного застройщика (не буду его называть), который строил исключительно не жилую недвижимость.
Но во 2-м квартале 2007г., сдает дом, и еще один строит. С чего бы он перекинулся?
Ну не успели они до 2006, о чем я думаю жалеют, потому что у них сейчас не распродажа, стоят квартиры. Хотя и цены на некоторые уменьшили до 32 за кв.м., и "бесплатная перепланировка" написали.



 
 Top
Clara
Отправлено: 26 апреля 2007 — 14:45
Post Id


Member


Покинул форум
Сообщений всего: 141
Дата рег-ции: Март 2007  
Репутация: 0




предлагаю все-таки не путать цену и себестоимость....
увеличение себестоимость еще не гарантия увеличения цены и наоборот.

думается мне, что не цены на недвижимость растут из-за роста цен на стройматериалы, а стройматериалы растут из-за роста спроса на них, спрос на них - из-за роста строительства, а рост строительства стимулируется ростом спроса на недвижимость,а это тоже связаны с ценами на ту самую недвижимость... в этом клубке разобраться невозможно.

Есть банки, которые дают ипотеку под долевое (абсурд, кстати, это не ИПОТЕКА),а есть которые не дают, при чем, если кто и дает, то под определенного застройщика - определенный банк. К чему бы это? Боюсь надовали банки кредитов строителям, а как возвращать будут - задумались.
Вероятно, решили переложить на физиков.
Банк дает кредит физику, якобы платит за квартиру застройщику, но делает внутреннюю проводку по погашению кредит. задолжности строителя, в итоге долг не у ООО СЕГОДНЯ ЗДЕСЬ, А ЗАВТРА НЕТ, а у ИВАНОВА И.И., которого всегда легче найти и что-то с него взять. Может и в строительстве кризис начаться, тут еще и их идиотские вексельные схемы, как щенята со своим хвостом поиграли.

Короче, прогноз - дело не благодарное.


 
 Top
Владимир1
Отправлено: 26 апреля 2007 — 14:48
Post Id



Newbie


Покинул форум
Сообщений всего: 25
Дата рег-ции: Апр. 2007  
Репутация: 0




Nalimus пишет:
эммм ... что простите?)))) основной материал песок и ПГС?))) откуда такие сведения если не секрет?
Вам что объёмы по усреднённой "свечке" показать, что б вы реально увидели скок там удельный вес чистого песка и ПГС?))


Я имел виду не в чистом виде, силикатный кирпич делают из песка, бетон из песка и ПГС и т.д.
Основной носитель так сказать.

Nalimus пишет:
и по поводу того, что цены на материалы будут падать вслед за падением цен на недвижимость - откуда такая уверенность? ... был прецидент?)))


я писал не падением цен, а падением объемов строительства, хотя оно начнется из-за падения цен на недвижимость, т.к. строить будет менее выгодно, т.е. меньше будут строить, спрос на стройматериал уменьшится, продать его будет сложнее, цены придется снижать.


 
 Top
Clara
Отправлено: 26 апреля 2007 — 15:08
Post Id


Member


Покинул форум
Сообщений всего: 141
Дата рег-ции: Март 2007  
Репутация: 0




господи, у нас еще и крах качества похоже,
висят объявления, Ямашева 101, за 70 кв.м хотят три млн. в черновой, обалдеть!
и ведь 70 вместе с балконом, жилая 40 (меньше, чем в ленинградке) и ведь пишут
улучшенка. Через 15 м стена торгового комплекса, вид на выезд с крытой парковки, тупая планировка, не лучше той же панели. И это называют улучшенным жильем,
ведь висят с января, все видать ждут когда цены поднимуться, ипотечные ставки упадут, и наш народ, як быдло, будет мести все подряд.
Да я лучше в панели останусь, она хоть проверку на 20 лет прошла, а эти творения сколько простоят. Стены едут, потолки трескаются...
Качественное жилье будет расти в цене, конечно будет, только где оно, это КАЧЕСТВЕННОЕ???


 
 Top
Владимир1
Отправлено: 26 апреля 2007 — 15:19
Post Id



Newbie


Покинул форум
Сообщений всего: 25
Дата рег-ции: Апр. 2007  
Репутация: 0




Clara пишет:

думается мне, что не цены на недвижимость растут из-за роста цен на стройматериалы, а стройматериалы растут из-за роста спроса на них, спрос на них - из-за роста строительства, а рост строительства стимулируется ростом спроса на недвижимость,а это тоже связаны с ценами на ту самую недвижимость... в этом клубке разобраться невозможно.


В этом малом цикле все понятно, но это малый цикл.
Банк-застройщик-продавец стройматериалов-Банк-застройщик-продавец стройматериалов-Банк-застройщик-продавец стройматериалов и т.д.
Банк заинтересован в росте цен
застройщик заинтересован в росте цен
продавец стройматериалов заинтересован в росте цен

Вот они и растут.
И кажется что будут расти бесконечно, но в мире постоянно бывают и падения.

Но если рассмотреть цикл побольше, например включить покупателя, то становится ясно почему это бесконечно продолжаться не может.




 
 Top
Владимир1
Отправлено: 27 апреля 2007 — 19:50
Post Id



Newbie


Покинул форум
Сообщений всего: 25
Дата рег-ции: Апр. 2007  
Репутация: 0




Clara пишет:

и ведь 70 вместе с балконом, жилая 40 (меньше, чем в ленинградке) и ведь пишут улучшенка.


улучшенка - это улучшенный стандартный проект (в 70-х года улучшенки строили, если не ошибаюсь это какой то московский проект улучшенный, но больше их не строили).
А это улучшенная хрушевка наверное.
Радость
С этим согласенРадость

Слова у нас используют как хотят, лишь бы звучало красиво.


 
 Top
tux
Отправлено: 2 мая 2007 — 10:11
Post Id



Newbie


Покинул форум
Сообщений всего: 1
Дата рег-ции: Май 2007  
Репутация: 0




Ю-Солнышко пишет:

Эти показатели все равно не дотягивают до показателей конца 80-начала 90 гг. %) Об этом писали в газете Коммерсантъ.


Похоже это про Россию в целом.

И эти все цифры про сданное жилье, а речь я так понял про строящееся, т.е. то что будут сдаваться в ближайшие 1-2 года, и чего-то я не припомню чтобы в Казани в 80-начала 90 гг. столько строили.



 
 Top
Clara
Отправлено: 2 мая 2007 — 13:30
Post Id


Member


Покинул форум
Сообщений всего: 141
Дата рег-ции: Март 2007  
Репутация: 0




tux пишет:
Ю-Солнышко пишет:

Эти показатели все равно не дотягивают до показателей конца 80-начала 90 гг. %) Об этом писали в газете Коммерсантъ.


Похоже это про Россию в целом.

И эти все цифры про сданное жилье, а речь я так понял про строящееся, т.е. то что будут сдаваться в ближайшие 1-2 года, и чего-то я не припомню чтобы в Казани в 80-начала 90 гг. столько строили.


Да вы что, в это время практически весь квартал и горки, вкл. Азино строились, большая часть Казани.




 
 Top
Владимир1
Отправлено: 2 мая 2007 — 13:55
Post Id



Newbie


Покинул форум
Сообщений всего: 25
Дата рег-ции: Апр. 2007  
Репутация: 0




Вот интересная статья
28.04.07 : На чем рынок недвижимости успокоится? - http://www.irn.ru/articles/10895.html

По оценкам, цены в Москве на вторичное советское жилье уже упали на 20-25%.
И падение продолжится до осени, осенью надеются на стабилизацию.


 
 Top
Ю-Солнышко
Отправлено: 2 мая 2007 — 15:41
Post Id



Junior Member


Покинул форум
Сообщений всего: 96
Дата рег-ции: Март 2007  
Репутация: 0




Владимир1 пишет:
Вот интересная статья
28.04.07 : На чем рынок недвижимости успокоится? - http://www.irn.ru/articles/10895.html

Статья интересная.
Надо бы попробовать применить методики, описанные в статье для Казани.
Начну с простой "Индекс доступности жилья"
1. Среднедушевой доход в Казани на конец 2006 года 9256руб. (http://www.evening-kazan.ru/article.asp?from=section&section_id=3&id=24946&artcount=1003&artoffset=0&limit=20)
2. Как и в статье считаем для стандартной кв. 54кв.м. на 3х человек (1 семья), коэффициент 5.
3. Получаем в месяц доход семьи 9256*3=27768, в год 27768*12=333216руб.
4. При коэф. 5 цена квартиры должна составлять 333216*5=1 666 080
5. Стоимость 1го кв.метра получается 30853,33руб. или округленно 31 т.р.


 
 Top
Clara
Отправлено: 2 мая 2007 — 16:11
Post Id


Member


Покинул форум
Сообщений всего: 141
Дата рег-ции: Март 2007  
Репутация: 0




Ю-Солнышко пишет:
Владимир1 пишет:
Вот интересная статья
28.04.07 : На чем рынок недвижимости успокоится? - http://www.irn.ru/articles/10895.html

Статья интересная.
Надо бы попробовать применить методики, описанные в статье для Казани.
Начну с простой "Индекс доступности жилья"
1. Среднедушевой доход в Казани на конец 2006 года 9256руб. (http://www.evening-kazan.ru/article.asp?from=section&section_id=3&id=24946&artcount=1003&artoffset=0&limit=20)
2. Как и в статье считаем для стандартной кв. 54кв.м. на 3х человек (1 семья), коэффициент 5.
3. Получаем в месяц доход семьи 9256*3=27768, в год 27768*12=333216руб.
4. При коэф. 5 цена квартиры должна составлять 333216*5=1 666 080
5. Стоимость 1го кв.метра получается 30853,33руб. или округленно 31 т.р.


ну вообщем-то похоже на правду...
54 кв. - двушка ленинградка должна спустится с 2400 тыс (февраль) до 1600-1700 тыс.

правда не указано, как расчитывался среднедушевой доход - в делителе общее кол-во людей (с детьми и пенсионерами) или только работающие. Похоже все-таки работающие,
потому как в семье с двуми детьми родители получается зарабатывают оба по 20 тыс..
поэтому если ваша семья состоит из двух мам и папы или двух пап и мамы, то будет 1600 тыс., а если все-таки (как более распространено в нашей стране) третий - это ребенок, то поправочка будет более существенной, потому как ребеночек не зарабатывает, а тратит ( т.е. при расчете напр. кредитоспособности доп. прожиточный мин. ВЫЧИТАЮТ из общего дохода).

Но меня бы и 31 тыс/кв м устроит (это ведь стоимость жилья, а не черновой отделки, непригодной к проживанию и требующей еще минимум 30% расходов)


 
 Top
Владимир1
Отправлено: 3 мая 2007 — 09:29
Post Id



Newbie


Покинул форум
Сообщений всего: 25
Дата рег-ции: Апр. 2007  
Репутация: 0




Clara пишет:

54 кв. - двушка ленинградка должна спустится с 2400 тыс (февраль) до 1600-1700 тыс.


По 1800-1900 уже такие есть, конечно не вдоль Ямашева либо первые этажи, но те кто срочно продают, продают именно по таким ценам.
Т.е. цены в 1600-1700 тыс вполне уже реальны, даже к началу лета, а пока в Москве цены падают, и у нас игра на повышение не пойдет, т.е. могут упасть и ниже.

А малометражки (44-47 кв.м.) по 1750 даже есть.

А застройщики тоже будут вынуждены снизить, просто у них реакция с запаздыванием.
Их жилье хорошо для долгосрочных инвестиций (какой нормальный сейчас инвестировать будет), а для жилья (сразу жить) не очень, пока то сё...


 
 Top
Страниц (5): [1] 2 3 4 5 »
Сейчас эту тему просматривают: 1 (гостей: 1, зарегистрированных: 0)
« Цены на недвижимость »


Все гости форума могут просматривать этот раздел.
Только зарегистрированные пользователи могут создавать новые темы в этом разделе.
Только зарегистрированные пользователи могут отвечать на сообщения в этом разделе.
 

Чтобы написать сообщение - Войдите, Войти через loginza или Зарегистрируйтесь.






Портал недвижимости Казани