репортал

портал недвижимости в казани

вся недвижимость казани и татарстана
на одном портале

Информация

Толковый словарь начинающего риэлтера.


Вернуться в раздел "Справочная информация"

Чтобы полноценно общаться с риэлтером, нужно знать его язык...

"100% Свободный объект" он же "Юридически и Физически свободный объект " - совмещает два предыдущих термина.

"Альтернатива"("альтернативная сделка","альтернативный обмен", "обмен через куплю-продажу" и т.п.) -продажа одного объекта с одновременным (иногда последующим) приобретением другого объекта. Данная операция подразумевает проведение сделки по отчуждению Клиентом объекта в связке с проведением сделки по приобретению Клиентом другого объекта. Такие сделки проводятся, как правило, при невозможности юридического освобождения объекта на момент сделки (проще говоря, на момент продажи объекта, Клиент (либо члены его семьи и т.п.) зарегистрирован в нем по месту жительства, то же самое может относиться и к приобретаемому Клиентом объекту).

Примечание: порядка 90% "альтернативных" сделок НАЧИНАЮТСЯ на Покупателе (только деньги) какого либо объекта, и ЗАКАНЧИВАЮТСЯ на Продавце (только юридически свободный объект). Только в редких случаях, при условии договорных отношений с риэлтером довольно большого круга клиентов с альтернативными вариантами, и предоплатой риэлтеру, производятся взаимные обмены и замкнутые сделки (без прямых покупателей и продавцов или с таковыми на ответвлениях).

Видовая квартира - неповторимый вид, петербургские мотивы, на воду, на исторические набережные, скверы, соборы... Если виден кусочек шпиля сбоку от окна, если высунутся - не считается.

Вид на воду - видовая квартира на набережной, из окон которой открывается вид на реку или канал. В Санкт-Петербурге наиболее престижны квартиры с видом на Мойку, Неву, канал Грибоедова (Екатерининский).

Встречная покупка (встречка, встреча, обмен) - продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеет несовершеннолетние или продавцы бояться оставлять деньги на хранение. После кризиса на рынке появилось огромного количество квартир в прямой продаже. Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, очень сложно. Для этого квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%.

Вторичный рынок - рынок квартир, которые уже имели зарегистрированных в ГБР прав на недвижимость владельцев. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основные преимущества - возможность выбора именно той квартиры, которая Вам подходит и в нужном Вам месте.

Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:
  • автора идеи проекта, что создавать и где;
  • приобретателя земельного участка под застройку;
  • организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости);
  • финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.


Девелопмент - это собственно сам процесс создания объекта недвижимости.

Евроремонт (евростандарт) - ремонт, проведенный с использованием импортных материалов и технологий, может быть полным, либо частичным. На самом деле качество и степень ремонта, выдаваемого за евроремонт может быть самым разным.

Единичка(однушка), двушка, трешка - жаргон. Так назвают одно-, двух-, трехкомнатные квартиры в риэлторском мире. Копейка, двойка, тройка - не правильно. Так не говорят. Плохой тон.

Залог (заклад, аванс) - если покупателю понравилась квартира, он подписывает договор-обязательство приобрести ее на оговоренных условиях. В обеспечение этого договора и вносится залог. В случае отказа покупателя от покупки, т.е. при нарушении условий договора, агентство вправе обратить залог в свою пользу. В случае срыва сделки по вине продавцов залог возвращается покупателю. Что кроется за Вашим согласием на вариант со встречной покупкой и внесением залога? Внося залог, Вы подтверждаете, что квартира нравится, и готовы ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы. Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена. Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно увеличив (или уменьшив цену).

Капитальный ремонт - Лучший вариант - кап.ремонт с полной заменой перекрытий. Во время реконструкции в здании остаются только капитальные стены. Новые межэтажные перекрытия - железобетонные плиты. Обычно после такого ремонта на потолке четко видны стыки. Производился, начиная примерно с 1960г. В домах с кап.ремонтом 1960-1965гг. встречаются остатки сталинского декора - лепка. Межплиточных щелей нет. Потолок набран из небольших плит (примерно 1м на 60см) и плотно заштукатурен. Худший вариант - выборочный кап.ремонт 50-х годов. В этом случае производилась замена коммуникаций, установка ванн, подключение горячей воды. Перекрытия не заменяются, в лучшем случае укрепляются. Стоимость ремонта квартиры в таком доме значительно дороже. Покупают из-за дешевизны или видовые квартиры в элитных местах или интересные квартиры большой площади. Во время полного кап.ремонта не оставляли многокомнатных квартир

Контрагент - агент покупателя и агент продавца. Контрагент отстаивает интересы своего клиента ведя диалог со соим коллегой - агентом продавца. Их цель - найти оптимальную схему передачи права собственности с минимальными равномерно распределенными межу сторонами рисками.

Металлические балки - перекрытие в домах, в основном 1900-1917 г. постройки, несущие балки которых - металлические. Обычно находятся в лучшем состоянии, чем более старые деревянные и поэтому не требуют капитального ремонта. Могут быть с деревянным или бетонным заполнением.

"Монолит" - дом, построенный по технологии монолитного бетонного каркаса. Обычно данная технология сочетается с использованием кирпича в качестве наружной облицовки (возможно части дома) - кирпично-монолитный дом, либо панелей. Характеризуется быстротой строительства, хотя и меньшей, чем у чисто панельного дома и низкой себестоимостью.

Оформление - жаргон. Осуществление риэлтором надзора за проведением сделки, если покупатель и продавец нашли друг друга самостоятельно.

Первая продажа - правоустанавливающим документом на квартиру является договор приватизации, справка ЖСК. Ранее квартира не продавалась. У нее нет предыдущих владельцев. Самый спокойный вариант для покупателя.

Прямая (чистая) продажа - нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Лучший вариант для покупателя. Вероятность срыва сделки минимальна.

Первичный рынок - рынок, на котором продаются договора долевого участия в строительстве новых домов и новые квартиры в уже сданных домах, в которых еще никто не жил. Преимущества таких квартир в том, что в них новые коммуникации, цена зачастую бывает ниже, а в ряде случаев можно сделать отделку по своему вкусу, к тому же у них нет было предыдущего владельца и следовательно снижаются юридические риски возникновения судебных исков. Недостаток: новые дома обычно строятся в районах с пока недостаточным развитием транспорта, неблагоустроенной территорией, нехваткой инфраструктуры (школы, детсады, поликлиники, торговля), к тому же не сразу устанавливается телефон. Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы, продающей договор долевого участия никто дать не может. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться. Кроме явной растраты денег, чего в нашем городе в последние годы практически не происходит, инвестора может ждать много других возможных неприятностей.

"Подставка" - приватизированная жилплощадь (обычно доля в квартире), которая используется в операции обмена с целью получения обменного ордера на неприватизированную жилплощадь, которую хочет получить покупатель. Несмотря на то, что купить государственную (ЖЭКовскую) комнату или квартиру формально невозможно, используется совершенно законный способ, который в СПб не оспаривался в судебном порядке. Суть его в следующем: перед обменом покупатель приобретает (обычно используя специализированную фирму) "подставку". Далее в органы жилобмена подаются документы на обмен этой подставки на ту жилплощадь, которая и требуется в конечном счете покупателю. После комиссии жилобмена подготавливается обменный ордер на имя покупателя. Ордер вручается ему после того как подставка будет перепродана проживающим в неприватизированной площади и копия договора купли продажи предоставлена в жилобмен.. Обычно вся эта операция делается по доверенности на представителя фирмы предоставляющей подставку. В договор купли-продажи подставки должны быть обязательно включены все без исключения постоянно зарегистрированные в покупаемом неприватизируемом жилье. После этого, обычно, также по доверенности, "подставка" продается следующему клиенту - покупателю какого-либо другого неприватизированного жилья. После регистраций всех участников по новому месту жительства и фактического занятия этой площади покупателем, операция заканчивается.

"Приват"(от слова "privacy"- собственность) - объект, находящийся в частной собственности, независимо от способа приобретения. "Неприват" (от слова неприватизированный) - объект, находящийся в муниципальной либо ведомственной собственности. "Оформление неприват объектов" - "Неприват" объект можно получить по ордеру (договор найма) в порядке обмена, подробности - в офисе фирмы (консультации бесплатно по предъявлению удостоверения личности).

"Пустышка" - подаваемое агентом или агентством объявление о покупке или продаже квартиры реально не существующей с целью пополнить базу данных о реальных клиентах (продавцах и покупателях). Позвонив по объявлению о продаже пустышки покупатель обычно слышит, что эта квартира уже продана, но в агентстве есть похожие, агент с радостью их покажет и т. д.

ПЭПЭЭСКА (ППС) - справка, подтверждающая полномочия собственника и отсутствие ареста квартиры. Документ, выдаваемый Городским Бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР) перед любой передачей прав собственности.

Расселение (рассёл) - аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО - покупателю приходится вначале выкупать "маленькие" квартиры на себя, а затем совершать договор мены.

Росинкас - система инкассации Центрального Банка России создана в 30-е годы, для выполнения задач сбора выручки и перевозки ценностей. В 1989 году 78 территориальных управлений влились в объединение РОСИНКАС, являющееся сегодня крупнейшим перевозчиком ценностей в России. РОСИНКАС возлагает на себя полную материальную ответственность за сохранность средств и ценностей. Все перевозки в обязательном порядке страхуются в специализированной Всероссийской страховой компании ИНКАССТРАХ, перестраховывающей риски в транснациональной страховой корпорации L'LOYDS. Перевозки осуществляются на специализированном автотранспортеавтотранспорте - вплоть до бронированных КамАЗов. Специально по заказу Российского Объединения Инкассации на базе танкового производства Кировского завода были созданы, успешно прошли испытания и серийно выпускаются новые отечественные бронированные автомобили "ЛАДОГА" и "ОНЕГА". Конструкция этих машин разработана с учетом специфики российских условий, имеет высший класс защиты и оптимально отвечает современным требованиям к инкассаторской деятельности. Профессионально подготовленные бригады инкассаторов обеспечены круглосуточной радиосвязью, автоматическим оружием и индивидуальными средствами защиты. Налаженные маршруты позволяют оговаривать с клиентом любое удобное для него время инкассации, - работа идет круглосуточно, без выходных и праздников. В постоянной готовности бригады, выполняющие срочные заявки клиентов.

"Физически свободный объект" - в объекте нет никакого движимого имущества продавца (внутренняя отделка не считается движимой).

Цена без учета оформления - цена квартиры дана без учета стоимости нотариального оформления и государственной регистрации договора отчуждения. Нотариус обычно берет 1,5% от стоимости, указанной в нотариальном договоре. Стоимость фигурирующая в нотариальном договоре может колебаться по соглашению сторон от оценки ПИБ (проектно-инвентаризационного бюро) до рыночной стоимости. Балансовую оценку ПИБ трудно предсказать заранее, но она в несколько раз меньше рыночной стоимости. Указывая цену в нотариальном договоре следует только помнить о налоговом законодательстве.

"Цепь" - последовательность сделок, которые не могут быть совершены (или не имеют законной силы) независимо друг от друга.

Чистый (прямой) покупатель" - он оплачивает всю сумму за приобретаемй объект наличными / безналичными деньгами (а не объект плюс (минус) доплата).

"Чистый (прямой) продавец" - он получает всю сумму за продаваемый объект наличными / безналичными деньгами (не приобретая одновременно другой объект).

Эскрослужба (эскробюро, эскро) - организация, осуществляющая контроль за передачей денег от покупателя к продавцу на основании достигнутых между ними договоренностей. Разработать схему передачи денег помогает риэлтор, который знает все возможные подводные камни сделки. Когда приходит время продавцу получать деньги (состоялась государственная регистрация договора купли-продажи, продавец снялся с регистрации, освободил квартиру и т.д.) - он или его агент предоставляет в эскро документы подтверждающие завершение этапа сделки. Эскро дает разрешение на выдачу денег. Вознаграждение агент также получает по распоряжению эскрослужбы после окончания сделки. Эскро - контролер. Залог существования - абсолютное выполнение инструкций продавца и покупателя, гарантия сохранности средств. Непонимание роли этого звена обусловлено тем, что из-за зачаточного состояния рынка недвижимости агенту с начала 90-х годов приходилось выполнять не свойственные ему обязанности. И швец, и жнец и на дуде игрец. Существование эскро - общемировая годами проверенная практика. При его отсутствии контроль за выплатами ведет агент - заинтересованное лицо в скорейшем получении своих комиссионных. Разговоры типа - нам это не надо, это лишнее звено, прикрытие дополнительных прибылей - не серьезны.

"Юридическое освобождение объекта" - снятие с регистрационного учета по месту жительства всех собственников и лиц, имеющих право пользования жилой площадью в объекте.

"Юридически свободный объект" - в объекте никто не зарегистрирован по месту жительства (не прописан постоянно) и пребывания (временная регистрация).


Явные недостатки квартир в центре - узкая темная парадная, окна в темный двор без зелени, низкие потолки (меньше 3.20), отсутствие или выборочный капитальный ремонт, односторонняя планировка, неправильная форма комнат, крайние этажи или невысокий 2-й этаж.

Вернуться в раздел "Справочная информация"