Дорогая ипотека: причины и выход из положения

Минэкономики опубликовало проект закона, согласно которому заемщик будет обязан страховать за свой счет не менее десяти процентов стоимости ипотечного жилищного кредита

Замысел законодателя состоит в том, чтобы в случаях, когда взыскание залога не позволяет полностью погасить долг, за оставшейся суммой банк будет обращаться не к должнику, а в страховую компанию. Это, по мнению чиновников, позволит за два года увеличить базу потенциальных заемщиков в 3 — 4,5 раза и, самое главное, снизить проценты по ипотеке до 8,6 процента годовых, пишет «Московский комсомолец».
О снижении ставок по ипотечным кредитам российские власти твердят уже не первый год. Так, в 2010 году Дмитрий Медведев, бывший тогда президентом, заявил, что ипотечная ставка в России может достигнуть 6 — 8 процентов годовых. Через два года уже премьер-министр Дмитрий Медведев пообещал выйти на уровень в 5 — 6 процентов годовых.
31 января текущего года Медведев подписал «Основные направления» работы правительства до 2018 года, гласившие, что «...к 2018 году средний уровень процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту будет превышать индекс потребительских цен не более чем на 2,2 процентных пункта, то есть составит 6,3–7,1 процента».

Впрочем, чтобы там ни говорили в правительстве, ставки по ипотечным кредитам подчиняться его распоряжениям не желают. По итогам 2010 года средневзвешенная ставка по рублевым ИЖК, выданным в течение года, составила 13,3%, 2012 года — 12,3%, на 1 июня 2013 года — 12,8% годовых.
В высоких ипотечных ставках, как правило, винят банкиров. Мол, повышают ставки, объясняя это инфляцией и рисками. Но по кредитам маржа банков составляет в среднем 5,7 процента сверх инфляции, что, по мнению экспертов издания, довольно много.

Для сравнения можно взять ипотеку в США. Там в прошлом году инфляция была 2 процента, а ипотечные кредиты сроком на 15 лет выдавались под... 3,3 — 3,6 процента годовых. При этом ипотечные риски за океаном гораздо выше отечественных.

Однако в США с 1934 года существует Федеральная жилищная администрация, выступающая государственным ипотечным страховщиком. Эта организация страхует ипотечные жилищные кредиты с минимальным первоначальным взносом (около 3 процентов). Учитывая, что ФЖА находится под контролем государства, диктовать свои условия банкиры уже не могут. У нас же вырисовывается менее радужная картина: какую ставку установит банк со страховщиков, такая и будет действовать.

Единственным способом сделать ипотечные кредиты дешевле является снижение цены рефинансирования, которое составило у того же АИЖК в первом квартале 2013 года 11,4 процента годовых при средневзвешенной ставке 12,8 процента. Улучшить ситуацию, по мнению экспертов газеты, можно задействовав ресурсы Фонда национального благосостояния.

Кроме того, никакого улучшения на рынке ипотечного кредитования не будет, пока правительство не признает, что на российском рынке недвижимости сформировался пузырь. Правда, не ипотечный, как в США, а жилищный, основанный на спекулятивном росте цен.
Согласно данным Росстата, за первые три месяца 2013 года стоимость строительства одного квадратного метра жилья составила 29 тысяч рублей. Это дешевле чем в Смоленской (35 тыс.), Тверской (39 тыс.) или Ярославской (40 тыс.) областях. Однако продается этот «дешевый» квадратный метр в новостройке эконом-класса по цене в 114 тысяч рублей, что в 4 раза выше себестоимости.

Выходы из тупика, утверждают эксперты, есть. Можно, например, применить на рынке ипотечного кредитования «административный ресурс». Можно, как в Южной Корее, ввести нормативное регулирование первоначального взноса, либо ввести обязательный минимальный взнос, как в Швейцарии, где порог такого платежа установлен в 10 процентов от стоимости жилья. Также возможно применение повышенного первоначального взноса для лиц, у которых уже есть недвижимость в собственности.

Можно ввести специальный налог с продаж для граждан и компаний, владеющих двумя или более объектами жилой недвижимости, либо дополнительный налог на жилую недвижимость для иностранных покупателей, как в Гонконге.

Впрочем, будут ли услышаны эти предложения, обратит ли правительство внимание на опыт зарубежных коллег, неизвестно.