Талгат Абдуллин нашел покупателей на четыре микрорайона Иннополиса

ГЖФ СОВЕРШИЛ КРУПНЕЙШУЮ В РОССИИ СДЕЛКУ НА РЫНКЕ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ. ЦЕНА ВОПРОСА — 2,8 МЛРД. РУБЛЕЙ

Госжилфонд при президенте РТ реализовал 16 многоэтажных домов, построенных в Иннополисе, — договор об этом был накануне подписан в IT-парке с московской группой компаний «Территория». Москвичи, купившие 50 тыс. кв. м недвижимости, намереваются использовать их в качестве арендного жилья: предполагается, что арендная ставка будет на уровне 300 - 350 рублей за квадратный метр, а проживать здесь будут преимущественно сотрудники компаний-резидентов Иннополиса. Как выяснил «БИЗНЕС Online», за «Территорией», которая приобрела недвижимость, стоят бывшие чиновники расформированного месяц назад минрегионразвития России, которые рассчитывают на кредиты питерского Банка БФА и госвливания. Эксперты отмечают, что озвученные цены аренды в Иннополисе пока ниже рыночных, и сомневаются, что проект можно будет сделать коммерчески интересным.

АРЕНДА — 300 - 350 РУБЛЕЙ ЗА «КВАДРАТ»

В казанском IT-парке накануне состоялось подписание контракта между группой компаний «Территория» в лице ее «дочки» ООО «Территория-Казань» и Госжилфондом РТ. На церемонию подписания приехал и.о. премьер-министра РТ Алексей Песошин, а документ под названием «договор инвестирования» подписывали Григорий Невоструев и Талгат Абдуллин. За протокольным мероприятием скрывалась, по сути, самая крупная сделка на рынке только зарождающегося рынка арендного жилья России.

Московская структура с малознакомым для татарстанцев названием «Территория» приобрела для сдачи в аренду 16 многоквартирных домов в строящемся Иннополисе. Это первая очередь татарстанского наукограда. Четыре микрорайона включают в себя 50 тыс. кв. м как жилых, так и нежилых площадей (коммерческие помещения и паркинги). Всего в комплексе 840 квартир, площадь варьируется от 40 до 63 кв. метров. Они все мебелированы и полностью обеспечены бытовой техникой, включая плазменные панели.

Невоструев, отвечая на вопрос журналистов, заявил, что прогнозируемая арендная плата будет в районе 300 - 350 рублей за квадратный метр, то есть минимальная цена будет в районе 12 тыс. рублей за «однушку». Сумма сделки по выкупу недвижимости составила 2,8 млрд. рублей. Говоря о потенциальной аудитории доходных домов Иннополиса, Невоструев привел прогнозные цифры татарстанского минсвязи: согласно этим подсчетам, желающих жить в первой очереди нового города будет около 1,5 тысяч. Основной акцент будет сделан на сотрудников компаний-резидентов Иннополиса.

Как заявил Невоструев, группа надеется, что в Иннополисе удастся запустить пилотный проект, который впоследстии можно будет растиражировать на всю Россию. Отсюда у будущего управляющего надежды на господдержку. Так, сделку, по словам представителя «Территории», профинансирует питерский Банк БФА, есть контракт с «дочкой» АИЖК — АФЖС (уже подписан договор на фондирование данного проекта).

В ходе общения было заявлено, что будет, скорее всего, возможность выкупа арендных квартир в Иннополисе. «Велись переговоры с банками, еще до последних колебаний планировалось, что кредит на недостающую часть по выкупу квартир банки будут предоставлять по ставке от 8 - 10 процентов. Но сейчас следует учитывать кризис...» — сделал ремарку гость из Москвы.

МЯСО НАРАСТИТЬ НА СКЕЛЕТ ГЖФ

Абдуллин в своих ответах больше делал акцент на уникальности происходящего. Отвечая на вопрос корреспондента «БИЗНЕС Online», он признался, что ему жаль расставаться со своим детищем (оказалось, что именно ГЖФ стал оператором строительства первой очереди жилья для наукограда, а финансировали его на свой страх и риск республиканские власти). Причем, что интересно, передача проекта в Иннополисе происходит на фоне подготовки ГЖФ к сдаче трех доходных домов почти на 300 квартир в Казани и принятого стратегического решения развивать именно социальное арендное жилье.

МЯСО НАРАСТИТЬ НА СКЕЛЕТ ГЖФ

Абдуллин в своих ответах больше делал акцент на уникальности происходящего. Отвечая на вопрос корреспондента «БИЗНЕС Online», он признался, что ему жаль расставаться со своим детищем (оказалось, что именно ГЖФ стал оператором строительства первой очереди жилья для наукограда, а финансировали его на свой страх и риск республиканские власти). Причем, что интересно, передача проекта в Иннополисе происходит на фоне подготовки ГЖФ к сдаче трех доходных домов почти на 300 квартир в Казани и принятого стратегического решения развивать именно социальное арендное жилье.

«Это словно отдаешь родного ребенка, отдаешь ребенка учителю. Как известно, кости мои, мясо уже его (глава ГЖФ вспомнил дореволюционную татарскую присказку, которую говорили родители, когда передавали детей на обучение в медресе — ред.). Думаю, что скелет не сломается, а вот мясом обрастет, будет зависеть от совместной работы. Если получится, то построим и еще четыре микрорайона», — пообещал Абдуллин.

Руководитель ГЖФ напомнил, что проект запускается в условиях настоящего перепутья экономики («есть курсы валют, неровные отношения, ломаются ориентиры на Европу и Запад и переход на Восток»). «Если бы этот проект был легкий, нам бы его не дали, а сами сделали», — резюмировал он.

БЫВШИЕ СПЕЦИАЛИСТЫ МИНРЕГИОНА

Но была во всей этой истории некая недосказанность. Что из себя представляет ГК «Территория»? На самой церемонии подписания документа о выкупе прозвучало, что ГК «Территория» создана в начале 2013 года «специалистами в области градостроительной деятельности и жилищно-коммунального хозяйства для решения задач финансирования жилищного строительства через специализированные программы государственно-частного сотрудничества».

Что это за специалисты, Невоструев пояснил корреспонденту «БИЗНЕС Online». «ГК «Территория» — это частная компания, созданная специалистами российского минрегиона (сейчас министерство расформировано — прим. ред.). Я сам, к примеру, работал в Госкомитете по строительству Башкирии, занимался разработкой различных программ», — пояснил он.

Если же заглянуть на сайт фонда «Территория», там сообщается о «тесном сотрудничестве с ОАО «Федеральный центр проектного финансирования» государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)», ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства», комитетом Госдумы Федерального Собрания Российской Федерации по земельным отношениям и строительству, экспертным советом при этом комитете под председательством депутата Госдумы Федерального Собрания Российской Федерации В.И. Ресина, национальным объединением строителей (НОСТРОЙ) и рядом других организаций. Кроме того, фондом налажено взаимодействие с рядом крупных коммерческих банков Российской Федерации».

Согласно системе «Контур-Фокус», все три учредителя ООО «Территория» тем или иным образом связаны с вышеуказанными организациями. У ООО есть три учредителя — Ирина Булгакова (49%), Илья Пономарев (49%) и Денис Гуляренко (2%). Булгакова возглавляла в 2009 году департамент тарифной политики, энергетики И ЖКК ЯНАО, Пономарев с 2012 года руководит аппаратом национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и входит в наблюдательный совет ВЭБовского ОАО «Федеральный центр проектного финансирования». Что же касается Гуляренко, то в интернете можно найти человека с такой фамилией, который возглавлял ООО «БФА-Фонд имущества».

«КАК БЫ САМИМ НЕ ПРИШЛОСЬ СОДЕРЖАТЬ ЭТИ ПЛОЩАДИ»

Эксперты «БИЗНЕС Online» отметили, что проект имеет низкую и долгую по сроку окупаемость, для того чтобы быстро выйти в плюс, квартиры нужно продавать.

Вячеслав Егоров — директор «Авангард Риэлт»:

— Ставка 300 - 350 рублей оценивается ниже среднего по рынку. Как правило, такое жилье может быть привлекательно для молодых семей, не получивших средств под ипотеку, или семей, которые будут рассматривать арендное жилье как временное сроком до трех лет.

Виталий Логинов — председатель союза архитекторов РТ:

— Говорить о прибыли при сдаче жилья в аренду, в принципе, не совсем уместно и корректно. «Территории» гораздо выгоднее продавать квартиры вблизи Иннополиса — всю инфраструктуру там сделают, воздух там замечательный. Даже начиная с продажи квартир, где стоимость 1 квадратного метра жилья составляет 65 тысяч рублей, можно моментально уйти в плюс. В принципе, для меблированной квартиры с отделкой и ремонтом это вполне приемлемо. А так, скорее всего, ГЖФ придется самому содержать такие площади. Кроме того, необходимо учитывать специфику Иннополиса, когда жилье востребовано не всегда, когда срок пребывания резидентов может быть максимум три года... А что потом? Где гарантия того, что на место съехавшего резидента приедет новый? А так распродал площади и не переживаешь об этом.

Рустем Мифтахов — исполняющий директор ООО «Управляющая компания «РАФФ»:

— На мой взгляд, проект абсолютно нерентабельный, но тут можно поразмышлять о том, может ли жилье, сдаваемое в аренду по социальной программе, быть рентабельным в принципе. О какой-то прибыли можно говорить лишь тогда, когда речь пойдет о продажах квартир. Разумеется, практически все операции с девелопментом подразумевают получение коммерческой выгоды, однако тут все зависит от того, какую финансовую модель ты выстроишь, как ты будешь распоряжаться площадью. Ну а вообще если говорить об арендной ставке в 350 рублей, то сроки окупаемости могут затянуться более чем на 10 лет.

Анна Маршева — руководитель отдела инвестиционных проектов ООО «Девелоп групп»:

— В Европе уже давно существует хорошо проработанная система арендного жилья, около 40 процентов всего жилого фонда составляют арендные квартиры. В Татарстане такие проекты — редкость, реализовано несколько похожих проектов (Менделеевск, дом для сотрудников ОАО «Аммоний»). Вопрос реализации таких проектов неоднозначный. С одной стороны, есть перспективы, особенно если оглядываться на историческую составляющую арендного жилья, но с другой — это «долгие деньги».

Доходность такого проекта составит 5 - 7 процентов годовых, для частных инвесторов такие проекты не всегда выглядят привлекательными, чтобы заинтересовать девелоперов, нужно поднять доходность хотя бы в полтора-два раза.

Источник: Бизнес-Онлайн