«Старая гвардия»: казанские «сталинки» - достоинства и недостатки.

Среди всех видов жилья, построенного в СССР, наиболее яркими представителями своей эпохи и архитекторы, и риэлторы, и дизайнеры считают «сталинки». Журнал «Казанская недвижимость» «прогулялся» по Казани, попутно выясняя – насколько популярен этот тип жилья сегодня?

Как ни странно, оказалось, что при очевидных достоинствах новостроек (современная планировка, новые коммуникации, более высокий уровень тепло- и звукоизоляции) «старая гвардия» по-прежнему вызывает симпатии у казанского покупателя. Однако потенциальным покупателям нужно иметь в виду все плюсы и минусы «сталинок».

«Либо хорошо - либо расстрел…»

Главное преимущество «вторички», влияющее на выбор покупателя - юридическая и физическая готовность жилья. Сюда же можно отнести и цену – старый фонд постепенно дешевеет на общем фоне.
Что касается «сталинок», то последние 5 лет, по словам Валерия Абсалямова, директора Центрального дома недвижимости «Валери», их прирост по цене отстает по сравнению с темпом роста цен на другие типы вторичного жилья – например, теми же «хрущевками».

Вообще, Валерий Абсалямов признается в любви к «старой гвардии» рынка жилья: «Со «сталинок» когда-то в 90-е начинался наша профессиональная риэлторская деятельность: мы расселили в те времена если не тысячи, то сотни таких квартир».

Он уверен, что плюсы «сталинок» перекрывают все их возможные минусы, а по надежности до этих домов далеко даже современным: «В те времена всё делали на совесть. Даже само название этого жилья о многом говорит… В сталинские времена нужно было строить либо хорошо и надежно, либо – расстрел…» Тем потенциальным покупателям, кто сомневается, какой тип жилья предпочесть при одинаковой стоимости – в новом доме или в «сталинском» - Валерий Абсалямов образно советует сравнить: что вы предпочтете - новые «Жигули» или 3-5-летнюю «японку»? Дело вкуса, как говориться.

Казанские «сталинки»

В целом цены на вторичное жилье в Казани выше, чем на квартиры в новостройках цена 1 кв.м. «вторички» на конец сентября составляет в среднем 68,1 тыс. рублей. На первичном рынке жилья средняя цена 1 кв.м. составила 53,4 тыс. рублей.

Основная часть «сталинок» сосредоточена в центре города, в Советском, в Авиастроительном и Московском районах. Например, типичны для сталинской застройки дом №23 по ул. Московской; дома-«близнецы» на ул. Халтурина, №5 и №6; дом по ул. Декабристов, 183; в Соцгороде на ул. Копылова, дом №5; дом №3 по ул. Пушкина и т. д. Проводя своеобразный «народный» рейтинг среди сталинских домов, пользователи сайта Skyscrapercity.com выделили 20 казанских зданий, построенных в 40-60-е годы прошлого столетия. Каждое из них отличается особыми элементами архитектуры, характерной для этого типа домов.
Что касается цен, то на конец сентября 2014 г. в Казани можно было купить 2-комнатную «сталинку» (52-57 кв. м ) за 3,39-4,4 млн. рублей в Вахитовском районе, за 3,35-3,95 млн. рублей в Московском и за порядка 2,5 млн. рублей в Авиастроительном районе. В тех же районах 3-комнатная «сталинка» (70-80 кв. м) обойдется покупателю порядка 4-6 млн. рублей, в зависимости от места расположения.

Для «элиты» и рядовых граждан

Построенные после Великой Отечественной войны дома на протяжении многих лет считались образцом для подражания и эталоном качества и относились к категории элитного жилья.
По словам экспертов, квартиры старых проектов занимают сегодня порядка 25% вторичного рынка Казани. Это жилье и сегодня популярно у покупателей, особенно у тех, которым нужно сразу заехать и жить.
Спрос на «сталинки» стабильно хороший, подтверждает наблюдения коллег Валерий Абсалямов. Но только на те, которые расположены в центре Казани. Особенно это касается тех сталинских домов, вблизи которых расположены вузы, статусные школы – одним словом, то, что подразумевает интеллигентный контингент окружения.

Вообще, застройка элитного жилья в сталинскую эпоху в первую очередь велась в центральных районах городов, поэтому владельцы квартир в этих домах живут рядом с достопримечательностями, основными административными учреждениями и т. д. Вся основная инфраструктура – рядом. У таких зданий хорошо обустроены дворы, они достаточно просторны, в них можно организовать парковку, небольшой скверик или детскую площадку.
Кроме того, для многих горожан это единственная возможность относительно недорого купить квартиру в центральных районах Казани.
Однако специалисты предупреждают: не все дома, построенные в те годы, даже тогда можно было безоговорочно называть элитным, «номенклатурным» жильем.

Ульяна Александрова-Дылдина, ведущий дизайнер Студии дизайна "Контур", подчеркивает архитектурные нюансы этого стиля: «Большинство специалистов сходится во мнении, что сталинские дома стоит квалифицировать по времени их по стройки. Наиболее выгодными считаются дома, построенные в 1953-1954 году, так как их фасад имеет наиболее выразительную архитектуру. «Сталинки», построенные позже были значительно упрощены и потеряли свою красоту». Эксперт разделяет «сталинки» на два типа - «номенклатурные» и «рядовые». «Номенклатурные», как правило, строились для руководителей, госслужащих и партийной элиты. «Эти дома отличаются роскошным декором, лепниной. Архитектура дома выполнена в духе неоклассицизма», - уточняет дизайнер.

Этот стиль еще не полностью отказался от идеи декора здания. Для многих домов разрабатывались эксклюзивные архитектурные решения, включавшие характерные для ампира колонны, арки, лепнину и т. д.
«Рядовые» дома, как правило, строились для массового жилья - это так называемые коммуналки.

Преимущества «сталинок»

Специалисты выделяют следующие достоинства этой планировки. Обычно высота потолков в «сталинках» – от 3,2 до 4 метров, а площадь кухонь – не меньше 12 кв. м. Жилые комнаты тоже очень просторные, в квартирах есть широкие коридоры и внушительные кладовки. Для некоторых «номенклатурных» домов были спланированы дополнительные комнаты для прислуги, которые в наше время можно использовать, например, в качестве гардеробных.

Кроме больших габаритов, Валерий Абсалямов подчеркнул и еще одно достоинство «сталинок» - экологичность этого вида жилья: здесь всё построено из кирпича, нет никаких вредных химических примесей.
Сталинские дома вообще отличаются тщательным соблюдением технологии строительства. Особенно это касается наружных и несущих внутренних стен. В те времена стены имели толщину в четыре кирпича, благодаря этому в квартирах даже зимой вполне тепло. Вдобавок это обеспечивает хорошую звукоизоляцию.

Недостатки «сталинок»

Эксперты условно делят недостатки «сталинок» на три блока проблем. Во-первых, это устаревшие инженерные коммуникации. Напомним, классические «сталинки», строились в 1946–55 годах, есть также некоторое количество жилья, близкого по характеристикам, которое было построено в 1930-е годы. За прошедшее время инженерные коммуникации поизносились. Впрочем, здесь уместно будет вспомнить о программе капремонта многоквартирных домов, действующей в РТ: в рамках этой программы обновляются фасады зданий, меняются коммуникации, делается ремонт в подъездах.

Второе: электропроводка в «сталинках» элементарно не рассчитана на то обилие электроприборов, которым пользуется современная семья. Некоторые жильцы пытаются решить эту проблему, полностью заменяя электропроводку квартиры, но есть вероятность, что не выдержит электросеть подъезда.

Водоснабжение «сталинок» тоже оставляет желать лучшего. Подача воды производится снизу вверх, и вечером, когда сразу много людей открывают краны, верхние этажи могут остаться вообще без воды. В лучшем случае наверху значительно падает напор. Эта проблема тоже имеет решение – достаточно поставить специальные насосные водонапорные трубы, но ведь придется потратиться и на сами трубы, и на их установку.

Некоторые эксперты особо подчеркивают проблему деревянных перекрытий. Они советуют особенно тщательно смотреть тех.паспорт квартиры перед покупкой. Однако Валерий Абсалямов считает эту проблему надуманной. «Для изготовления этих перекрытий использовалась лиственница – буквально «вечное» дерево!» – говорит он. В качестве примера глава ЦДН «Валери» приводит следующий факт: город Санкт-Петербург стоит на основаниях, сделанных именно из лиственницы. Городу уже более 300 лет… «Более того – Венеция уже 14 веков стоит в морской воде на лиственничных сваях!», - подчеркивает эксперт.

Советы дизайнера

В свою очередь, ведущий дизайнер Студии дизайна "Контур" напоминает: «сталинки» очень любят дизайнеры именно за их масштабность. Но при этом не любят строительные бригады – из-за старых коммуникаций, внешней электропроводки с небольшим лимитом и тех самых пресловутых деревянных перекрытий.
Задумывая перепланировку «сталинки», следует учесть, что в этих квартирах, как правило, одна из комнат проходная. Планировка квартир не свободная, поэтому дизайнеру чаще всего приходится привязываться к имеющейся планировке. Санузлы перепланировке вообще не подлежат. «Если все-таки вы хотите поменять функциональные зоны и сделать перепланировку, я рекомендую обратить внимание на возраст дома и позаботиться о проекте усиления несущих конструкций», - уточняет нюансы Ульяна Александрова-Дылдина.

Высокие дверные проемы позволят сделать как пафосный классический, так и ультра-современный интерьер.
Для «сталинок» характерны узкие окна в соотношении с высокими потолками, что позволяет решить зону потолка на любой вкус, без ограничений полета фантазий дизайнера, подчеркивает достоинства этого типа жилья дизайнер. Но есть одно «но»: не достаточно естественного света.