Перепродажа квартиры в новостройке — как инвестировать выгодно

Суть подобной операции на первый взгляд проста — вы покупаете жильё в строящемся доме, ждёте повышения цен, а после окончания стройки продаёте квартиру дороже. В результате перепродажи инвестор может заработать до 40% от вложенных денег. К примеру, стоимость квартир в ЖК «Светлая Долина» в Казани за год строительства в среднем увеличилась на 25 %. Для такого небольшого срока - это отличный результат.

Преимущества строящейся квартиры перед вторичным жильём↑

У первичного жилья есть ряд преимуществ перед вторичным:

1. Сам факт нового и чистого жилья более привлекателен для покупателей.
2. Удобные планировки, которые можно поменять по возможности.
3. Новая отделка, а сантехника и электрика надёжнее тех, которыми до вас пользовались много лет.
4. Вторичное жильё часто требует основательного ремонта, причем простого косметического может быть недостаточно.
5. В случае со вторичным жильём не всегда получается поднять цену при перепродаже так, как было бы выгодно инвестору.

После возникшего из-за коронавируса кризиса на рынке вторичной недвижимости произошел серьезный «обвал» спроса. В то же время, некоторые банки запускают льготные программы, которые рассчитаны именно на первичное жильё и выгодны для людей, чей доход пострадал в кризис (а таких большинство). Пример тому —  льготная ипотека и понижение ставок по проектному финансированию

Правильный выбор застройщика ↑

Самые большие риски в подобных операциях связаны с застройщиком. Если он не закончит проект, ваши деньги будут потрачены впустую или останутся «висеть в воздухе», не принося прибыли. О грамотном выборе застройщика вы можете подробнее узнать из статьи Как выбрать надежного застройщика. 

Важный пункт —  на сайтах застройщиков всегда есть информация о сроках постройки. Выбрать нужно те объекты, которые будут готовы через год-два. Чем быстрее построят дом, тем быстрее окупятся вложенные средства.

Особенности ценообразования↑

В среднем стоимость квартиры в процессе строительства увеличивается на 20-30%. Важно заранее понимать, что влияет на рост цены и гарантирует доходность от перепродажи готового жилья:

1. Удобное расположение. Выгодная локация дома определяется близостью к центру, наличием в пешей доступности остановок и станции метро. Хорошо, если рядом есть парки, скверы, водоемы, площадки.
2. Развитая инфраструктура. Наличие больниц, магазинов, школ, торговых центров и т.д.
3. Класс здания. Эконом, бизнес, элитный дом. Здесь всё зависит от района, города, особенностей инфраструктуры.
4. Этаж. Оптимальный вариант —  это средние этажи. Люди мало доверяют самым последним и не комфортно чувствуют себя на первых.
5. Планировка квартиры. Расположение комнат или планировка студии влияют на выбор будущих покупателей. К примеру, в студии прямоугольной формы будет сложно зонировать пространство, расставлять мебель. Важно, есть ли окна на «светлой» стороне и как они освещают квартиру, наличие балкона или лоджии. 
6. Наличие ремонта. В некоторых случаях застройщик продаёт квартиры с готовым ремонтом. Это влияет на стоимость, но оправдывает неудачную планировку.

Рассмотрим  пример. В Казани есть жилой комплекс «Солнечный город» от застройщика Ак Барс Дом. Одна из однокомнатных квартир на этапе котлована продавалась за 1 800 000 рублей. На финальном этапе стройки цена поднялась до 2 500 000 рублей. Что повлияло на подорожание на 28%?

1. удачное расположение —  5 минут езды до ближайшей станции метро «Проспект Победы» и 15 минут  —  до Казанского Кремля.

2. развитая инфраструктура: магазины, торгово-развлекательные центры, больницы. Есть детские сады, школа-лицей, художественные, музыкальные и спортивные школы. Важно, что инфраструктура уже успешно функционировала, когда дом строился.

3. в районе есть детские площадки, парк, прогулочные зоны, а это делает жильё привлекательным для семей. Кроме того, дом сдавался с предчистовой отделкой, что позволяло сэкономить на ремонте.

Выгодный ремонт и подготовка квартиры↑

Не все дома сдаются с чистовой отделкой. Нельзя точно сказать, стоит ли инвестору делать ремонт самостоятельно —  будущие жильцы в большинстве своем захотят оформить обстановку на свой вкус.

Но в некоторых случаях наличие отделки может привлечь покупателей. Если сроки и условия договора позволяют вам сделать ремонт, помните о ряде нюансов, которые позволят сэкономить.

Покупайте бюджетные материалы и оформляйте квартиру в классическом стиле. Сдержанные цвета для пола и стен —  белый, бежевый, серый. Оптимальна качественная и нейтральная отделка.

Обратите внимание на межкомнатные двери. Иногда есть смысл поменять двери от застройщика. Найти красивые, но бюджетные двери и арки несложно.

Проверьте работу сантехники. Возможно, сантехнику следует заменить на более крепкую и качественную. А оставшуюся можно продать тем, кто делает ремонт в квартирах под аренду. Также в санузлах можно повесить недорогие шкафчики или полочки.

Убедитесь, что с проводкой нет никаких проблем. Проверьте самостоятельно работу всех розеток и выключателей.

В среднем, ремонт в новостройке при таком подходе может обойтись вам в 100-200 тысяч рублей. В Казани стоимость колеблется от 170 до 200 тысяч рублей.

Финансовые затраты и риски ↑

Вы должны заранее просчитать свои расходы, которые не ограничатся только покупкой квартиры и ремонтом. Примерный перечень затрат чаще всего выглядит так:

●       услуги риелтора (если вам будет сложно продать квартиру самостоятельно);

●       услуги юриста (заключение договора переуступки, Договора Долевого Участия с застройщиком);

●       государственная пошлина;

●       НДФЛ при продаже жилья и другие возможные сопутствующие расходы.

Теперь посмотрим, сколько в среднем составит ваш доход при подобных затратах. Для примера возьмем квартиру в Казани, о которой мы говорили выше.

 Рассчитаем возможные расходы, и возьмём максимальное значение, чтобы учесть все риски:

●       начальная стоимость квартиры (1 800 000 рублей);

●       услуги юриста (6 000 рублей);

●       услуги риелтора (4% от продажи — 100 000  рублей);

●       государственная пошлина (регистрация ДДУ и договора переуступки 350+350 рублей=700 рублей);

●       НДФЛ ( (2 500 000 - 1 800 000) * 0,13 = 91 000 рублей)

 Суммируем все расходы и получаем 1 997 700 рублей. Отнимаем эту сумму от финальной стоимости квартиры:

 2 500 000 - 1 997 700 = 502 300 рублей. Это ваша чистая прибыль от инвестиции.

Теперь рассмотрим вариант, при котором вы не будете обращаться к риелтору и будете продавать квартиру самостоятельно. Тогда расходы будут выглядеть так:

●       квартира ( 1 800 000 рублей);

●       услуги юриста (6 000 рублей);

●       пошлина (700 рублей);

●       НДФЛ (91 000). 

Итоговая сумма расходов составит 1 897 700 рублей. А ваша чистая прибыль:

2 500 000 - 1 897 700 = 602 300 рублей.

Вам вернулись уплаченные вами ранее 1 800 000 рублей и вдобавок вы заработали на них почти 602 300 рублей. Именно так должны работать подобные инвестиции.

Это общий расчёт, но пример вполне конкретный. Цены часто зависят от региона, города, жилого комплекса и ряда других факторов.

Выводы: Новичкам не следует сразу инвестировать в крупные объекты —  лучше остановиться на однокомнатных квартирах или студиях. При грамотном подходе и учёте всех нюансов получить значимый доход от перепродажи жилья вполне реально. А с ростом опыта масштаб подобных сделок может вырасти и стать для инвестора отличным источником стабильного дохода.

Ещё больше интересных статей вы найдёте в интернет-журнале М².