Даже риелторы не знают всей правды об обменах квартир

Для многих продавцов недвижимости в условиях кризиса выходом стали «прямые обмены» — старая и хорошо забытая технология, с помощью которой советские люди изменяли свои жилищные условия, отмечают эксперты компании «Релайт-Недвижимость».

С юридической точки зрения термин "обмен" применяется лишь к операциям, совершаемым с неприватизированным жильем, к приватизированному жилью в этой части применяется термин "мена".

Однако, с технологической точки зрения обмен принципиально отличается от сделок, проводимых по технологии столь популярной все последнее десятилетие "альтернативы". И отличие это заключается в том, что при обмене не требуется наличие "чистого покупателя". Две, три или более продаваемых квартир составляются в "цепочку" и владельцы квартир обмениваются жильем как бы по кругу: жильцы первой квартиры переезжают во вторую, второй – в третью и так далее. Владелец последней квартиры едет в первую.

Юридическое оформление сделки может осуществляться как через договор мены, так и через договор купли-продажи. В данном случае главное, что составление "цепочки" происходит по технологии обмена и для 80% клиентов "вторички" (а именно столько продают с целью приобретения взамен другого жилья) появляется реальная возможность не зависеть от стагнации на рынке.

О возможности решения жилищных проблем путем прямых обменов было объявлено в мае 2009 года – именно тогда в компании "Релайт-Недвижимость" была совершена первая сделка по данной технологии ("цепочка" была составлена из четырех квартир). И спрос не заставил себя ждать: по опубликованным в СМИ данным некоторых риелторских компаний, примерно 20-25% потенциальных клиентов интересуются именно этой услугой.

По данным "Релайт-Недвижимости", начиная с июня 2009 года, ежемесячно примерно 20% сделок компании проводится по этой технологии.

Тем не менее, удовлетворить спрос могут не все агентства недвижимости. Некоторые используют модное течение в качестве маркетингового хода, на деле предоставляя клиентам услугу по альтернативной схеме, которая опирается на наличие "чистого покупателя". Есть и такие, кто в принципе не знаком с технологией обменов.

"Обеспечить прямой обмен риелтору существенно сложнее и трудозатратнее, чем "альтернативу", - отметил генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость" Олег Самойлов. - Для этого требуется высокий профессионализм... В настоящее время специалистов такого класса на московском рынке практически не осталось. А поскольку их мало, естественно, что "прямые обмены" остаются в разряде эксклюзивных технологий и число подобных сделок, фактически осуществленных, в целом по рынку не так уж и велико".

Сейчас большинство специалистов отмечают рост спроса и окончание стагнации на вторичном рынке. Однако основная активность покупателя сосредоточена в сегменте недорогих одно- двухкомнатных квартир. В то же время, основа многих обменов – трехкомнатные квартиры, из которых семья разъезжается в две. Кроме того, специалисты "Релайт-Недвижимости" уверены, что "обменные цепочки" станут настоящим спасением и на растущем рынке.

Напомним, ранее административный директор компании "ХИРШ-Россия" Оксана Каплина заявила, что "такого явления, как обмен, на рынке приватизированных площадей просто не существует".

"Предлагающие это фирмы станут сначала одну квартиру продавать, потом другую покупать - в общем, связывать классическую альтернативную сделку. А "обмен" - рекламный трюк. Не сказать, что совсем незаконный, но не очень добросовестный", - указала Каплина.

Источник: Собственник