В поиске хорошей земли: проверяем и покупаем

Без земли дом не построишь. Нужен хотя бы клочок. А еще лучше – просторный участок. Несмотря на то что в нашей стране земли хоть отбавляй, не так просто выбрать подходящую для возведения дома, оформить на нее все необходимые документы и начать строительство. Участок, на который имеет виды покупатель, может скрывать множество тайных камней…

Земля и законы

Впервые положение о том, что земля является объектом недвижимого имущества, было юридически закреплено в ст.4 Основ гражданского законодательства СССР и Союзных республик от 31 мая 1991 года. А принятая через два года Конституция РФ уже четко определяла, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

С 28 апреля 2001 года вступила в силу глава 17 Гражданского кодекса РФ о праве собственности и других вещных правах на землю. В том же году вступил в действие Земельный кодекс РФ, в котором толковалось, какие отношения регламентируются нормами Земельного кодекса, а какие – Гражданским кодексом РФ.

Но за эти годы многое в земельных отношениях поменялось. Если в 90-х земли сельскохозяйственного и промышленного назначения переводились под индивидуально-жилищное строительство (ИЖС) росписью главы администрации района, то с приходом нового века с такой практикой было покончено. Мало того, разрешение построить дом, к примеру, на земле лесного фонда, можно теперь получить разве что у премьер-министра России.

Не только земля лесного фонда находится под строжайшей охраной. Сегодня около трети подмосковных земель числятся в разряде исторических, археологических, культурных или ландшафтных памятников. А еще десятки тысяч гектаров считаются плодородными пашнями, заповедниками, биосферными заказниками, что категорически не позволяет рассматривать их как основу для жилой застройки. Так что земли много, но нужно выбрать ту, которая годится именно под жилую застройку.

Самая ценная земля – та, на которую есть свидетельство о праве собственности, и она отведена в разряд ИЖС. На таком участке разрешено возводить дома и коттеджи, а также регистрироваться на постоянное место жительство. Но упаси Бог позариться на землю другой категории. Впоследствии это может обернуться большими сложностями и проблемами, а порой и потерей огромных средств.

Земли жилые и нежилые

Согласно Земельному кодексу, по своему целевому назначению российские земли разделены на несколько категорий: поселения, земли сельскохозяйственного назначения, промышленности, энергетики, транспорта, лесного или водного фонда и даже так называемые «земли запаса». Говоря о размерах разных категорий, стоит сказать, что в Подмосковье под сельхозугодья отведено 67%, на земли поселений в конце прошлого года приходилось 29%, а на промышленные – лишь 4%. Но с каждым годом количество сельхозугодий становится все меньше, зато прибывает земель под ИЖС, что не может не радовать потенциальных покупателей.

При этом для каждой из категорий устанавливается вид разрешенного использования: например, под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), под коттеджное строительство, под садово-огородническое или фермерское хозяйство, под административно-производственные цели.

Допустим, если участок выделен под садово-огородническое хозяйство, на нем можно выращивать овощи, сажать фруктовые деревья, строить подсобные помещения и даже небольшой дом. Но он будет пригоден только для сезонного проживания. А вот возвести загородный особняк и прописаться в нем гражданин вправе лишь в том случае, если участок предназначен под ИЖС. Правда, и строение придется оформить и зарегистрировать по всем правилам – как жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания.

Если коттеджный поселок подпадает под категорию «земли поселений» с индивидуальной жилой застройкой каждого участка, то все остальные домовладельцы и хозяева соседних нежилых строений обязаны придерживаться санитарных норм. В чем они выражаются? Прежде всего, в максимально допустимых расстояниях между производственными и жилыми объектами. Например, построить молокоферму меньше чем за полкилометра от частных владений никто не разрешит. Но и владельцу частной собственности санэпидемвласти никогда не позволят возвести дом ближе чем за 500 метров от свинарника.

Но риск увидеть стадо коров прямо под окнами увеличивается, если жилой дом построен на землях сельхозугодий. Дело в том, уточняет Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, что в санитарных правилах и нормах (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) в санитарно-защитной зоне промышленных объектов (в том числе и объектов агропромышленного комплекса) нельзя размещать «территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков». А в соответствии с Земельным кодексом разрешенный вид использования «Дачные и садоводческие товарищества» отнесен к землям сельхозназначения.

Так что принадлежность земли к той или иной категории влияет на возможность использования участков. Промышленные земли предназначены только для размещения фабрик, заводов, складов и других производств. Зато, если предприимчивый бизнесмен-производственник решит втайне воспользоваться пашней, самоуправство может обернуться либо разорительными санкциями, либо изъятием участка. Остается добавить, что всего в Земельном кодексе представлено почти три десятка разных категорий. Использовать под ИЖС можно только несколько из них.

Поэтому, если кто-то обратится в местные административные органы с просьбой о разрешении на строительство дома и при этом объект не будет соответствовать виду разрешенного использования земли, то такое разрешение могут и не дать. Да и за самострой последует наказание. В Гражданском кодексе имеется статья (п. 2 ст. 222), в которой говорится, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Правда, теперь, по словам Александра Богданова, начальника юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент», в Федеральный закон, в статью «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в части, где ограничивается право граждан на регистрацию в пригодном для постоянного проживания жилом строении, но расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, внесены существенные изменения.


По запросу граждан субъекты РФ должны определить порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления – утвердить, как это предусмотрено в статье 32 Градостроительного кодекса, правила землепользования и застройки. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции. На них можно возводить дома, особняки и даже виллы, где и разрешено прописаться.

Если в планах постоянная регистрация по новому месту жительства не стоит, можно купить участок на землях сельхозназначения, которые можно использовать под дачное строительство. Наконец, подойдут и земли сельхозназначения для ведения личного подсобного хозяйства, цены на которое могут быть в разы ниже, чем на участки, годящиеся для проживания.

Тем не менее любому покупателю, решившему обзавестись собственным участком под строительство дома, необходимо побывать либо в Земельном комитете, либо в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), где можно получить все данные об участках и видах их разрешенного использования.

Юристы подсказывают, что не стоит зариться на земли, которые не значатся ни под категорией ИЖС, ни в разряде «земля сельскохозяйственного назначения». Не стоит также верить девелоперам и продавцам, которые предлагают заключить так называемый предварительный договор и к моменту оформления прав на землю перевести ее в нужную для проживания категорию. Практика показывает, что даже самые расторопные и ответственные продавцы не смогут этого сделать.

Перевод земли из одной категории в другую может занять не менее 4-6 месяцев, а зачастую гораздо больше. В любом случае начинать переговоры о покупке нужно всегда с вопросов: оформлена ли земля под ИЖС, а если нет, то в какой стадии находится оформление документов.

Ежели кто-то рассчитывает на свои собственные силы и намеревается самостоятельно перевести землю из одной категории в другую, то стоит знать, что это отнимет много времени, сил и средств. Так, еще пару лет назад за перевод гектара из одной категории в другую неподалеку от МКАД брали от $50 тыс. При этом неискушенный горожанин и сам с трудом представляет: как земля, принадлежащая к категории сельскохозяйственного назначения, переводится, допустим, в категорию поселений. Или лесной фонд – в категорию сельхозугодий. В любом случае процесс смены категории можно решить только в кабинетах местной административной власти, уйдет на это не менее года.

«Необходимо учитывать, что операция, связанная со сменой категории земель, является наиболее доходной с точки зрения «лэнд-девелопмента», – напоминает Тимур Сайфутдинов. – К тому же юридические или риелторские компании, которые предоставляют услуги по сопровождению таких проектов на рынке, можно сосчитать по пальцам».

Разберемся, как и где производится перевод земель. Приятная новость для покупателей стала известна 18 декабря.

Где, как и кем производится перевод земель

Для того чтобы изменить категорию участка, его владельцу следует обратиться с ходатайством в орган, в ведении которого находится земля, где и будет решаться вопрос, стоит ли удовлетворить просьбу или она из разряда невозможных. Если облюбованный участок находится на землях лесного или водного фонда, подниматься придется еще выше – к представителям федеральной либо региональной власти.

Однако начиная с 1 января 2010 должна была начать действовать норма закона*, запрещающая местным властям принятие решений об использовании земельных участков и выдачу разрешений на строительство при отсутствии документов территориального планирования и правил землепользования и застройки (которые мало где вообще есть). Если бы этот запрет начал действовать, то фактически бы остановились сделки с землей.

Однако, как сообщил председатель Комитета по строительству и земельным отношениям М. Л. Шаккум, текущее положение дел сохранится еще два года, вступление в действие запрета перенесено с 1 января 2010 года на 1 января 2012 года. Так что порядок перевода земли пока сохраняется старый.

Заявление на изменение категории участка подается в виде ходатайства. В нем необходимо указать кадастровый номер участка, категорию земли, в состав которой он входит, и, соответственно, обозначить категорию земли, в состав которой вы желаете его перевести. Но без обоснования перевода и оформленного права на земельный участок рассматривать прошение никто не станет.

К ходатайству прикладывается еще масса документов: выписка из Государственного земельного кадастра, копии документов, удостоверяющих личность заявителя, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключение государственной экологической экспертизы, согласие правообладателя земельного участка на перевод его из состава земель одной категории в другую и, наконец, расчеты потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства.

Но и это не все. Кроме временных потерь, которые потребовались для сбора справок и документов, придется возместить потери землепользователю – за перевод земли в другую категорию. При этом сам землепользователь может согласиться как на свои цены, так и на рыночные.

Подземные камни

На всех этапах покупки, а затем и перевода земли из одной категории в другую будущего домовладельца подстерегают разные подземные камни. Например, даже если повезло и земля оказалась в категории ИЖС, все равно не стоит расслабляться и терять бдительность. Не ровен час, через год-другой рядом с возведенным родовым имением может оказаться широкая автомагистраль, свечной заводик или самые большие в стране склады для хранения алкопродукции. Так что при покупке земельного участка юристы рекомендуют сначала внимательно изучить документы так называемой градостроительной деятельности на перспективу.

«Стоит уточнить, – вносит поправку Александр Богданов, – что с 1 января 2010 года (Федеральный закон о введении в действие Градостроительного кодекса РФ) всеми муниципальными районами, поселениями, городскими округами должны быть утверждены Генеральные планы и Правила землепользования и застройки, что даст понимание перспективы развития тех или иных территорий. Конечно, нововведение не снимет указанную проблему, но существенно ее минимизирует».

Что означает «перспективная градостроительная деятельность»? Это набор документов, куда входят, прежде всего, схемы территориального планирования застройки городских округов, генеральные планы поселений, планы по прокладке новых дорог, капитального строительства объектов тепло-, электро- или газоснабжения.

Кое-что о будущем приглянувшейся земли можно выудить и из Интернета. Например, узнать о взглядах специалистов на возведение каких-то объектов или вырубку леса. Да и от визита к главе администрации района также не стоит отказываться. Дело в том, что всегда есть риск обзавестись земельным участком, который в планах предусмотрен для нужд местного самоуправления.

Может случиться и так, что, казалось бы, абсолютно законно приобретенный участок земли может оказаться «с подмоченной репутацией» или вовсе незаконным. Говоря юридическим языком – ничтожным (недействительным). Вдруг обнаруживается, что строить дом или усадьбу на нем категорически запрещено, так как в двух шагах находится упрятанная в недрах теплотрасса или кабель связи.

В любом случае стоит самолично побывать в БТИ и проверить наличие на территории приобретаемого участка каких-либо строений – дома, сарая или гаража. При этом земля может быть абсолютно пустой, но в БТИ вдруг выяснится, что усадьба сгорела, а прописанные в ней жильцы мечтают построить на этом месте новый коттедж. Как правило, в таких случаях необходимо обращаться в суд с иском о прекращении права собственности предыдущего владельца на это уже не существующее строение.

Распространены случаи, когда жилые строения, гаражи или подсобные помещения возводятся без разрешения. Гражданский кодекс устанавливает судебный порядок признания права собственности на такие объекты. В этих случаях доказывать соответствие постройки требованиям многочисленных норм и регламентов, а также тот факт, что при строительстве были нарушены права третьих лиц, обязан сам застройщик.

Большой блок «земельных» проблем связан с соседями. Как правило, это споры по поводу границ земельных участков. И что интересно, получить акты установления границ иногда просто невозможно. Выход из положения: акты получать заранее, а с соседями лучше не ссориться.


* По действующему законодательству, начиная с 1 января 2010 года при отсутствии документов территориального планирования и правил землепользования и застройки власти не могут переводить земли из одной категории в другую, выставлять участки на аукцион под застройку, выдавать разрешения на строительство и резервировать участки для госнужд и др. Как сообщает портал zemer.ru, в Госдуму был внесен законопроект, продлевающий эти сроки до 2012 года (принят в первом чтении 09.10.09 с названием «О внесении изменений в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"»). Во втором чтении принят законопроект 224888-5 «О внесении изменений в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части продления срока введения в действие запрета на принятие решений об использовании земельных участков и выдачу разрешений на строительство при отсутствии документов территориального планирования и правил землепользования и застройки.

Источник: Собственник