Налогообложение при продаже недвижимости

Ежедневно специалисты агентства недвижимости «Галерея Сити» помогают своим клиентам разобраться в сложных вопросах, связанных с заключением сделок с недвижимым имуществом. Один из таких вопросов – налогообложение при сделках с недвижимостью. В сознании большинства продавцов-покупателей недвижимости пока не уложилась схема, сколько, и когда нужно платить при продаже недвижимости. И чем отличается налоговый вычет при продаже от налогового вычета при покупке. Софья Добрынина, директор агентства недвижимости «Галерея Сити», расскажет о наиболее важных моментах этого вопроса.

В соответствии со ст.208, 209 и 224 Налогового кодекса РФ, доход от реализации недвижимого имущества облагается подоходным налогом в размере 13%.

Но, если квартира находилась в собственности владельца более 3 лет, то подоходный налог при продаже данной квартиры не уплачивается. Следует напомнить, что исчисление трехлетнего периода ведется с даты регистрации недвижимости в Федеральной регистрационной службе. Например, гражданин всю жизнь проживал в своей квартире, приватизировал ее год назад и решил продать. Не смотря ни на что, он должен будет заплатить налог при продаже своей квартиры.

По недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет, размер налога определяется следующим образом: из суммы, полученной при продаже квартиры, отнимается 1 000 000 рублей (имущественный налоговый вычет – ст.220 НК РФ), с оставшейся суммы уплачивается налог 13%.

Рассмотрим частные случаи сделок с недвижимостью.
Ситуация 1. Вы продаете квартиру, которая находится в вашей собственности менее трех лет. Стоимость продаваемой квартиры — 1 800 000 рублей. Сумма налогового вычета (сумма, которая не облагается подоходным налогом) – 1 000 000 рублей. При подаче налоговой декларации уменьшайте на данную сумму свои доходы, облагаемые подоходным налогом. Оставшаяся сумма (800 000 рублей) облагается подоходным налогом по ставке 13%, т.е. сумма налога составит 104 000 рублей. Многие продавцы вообще не имеют информации об обязанности уплатить налог, а получив уведомление из налоговой инспекции часто попадают в сложную финансовую ситуацию.
Другие, зная о налогообложении, настаивают на занижении реальной стоимости недвижимости. Сегодня часто практикуется передача продавцом, при получении им денег за проданную недвижимость, двух расписок: одну на сумму, которая указана в договоре, вторую — на оставшуюся сумму. Покупатели зачастую соглашаются на эти условия, считая, что в случае признания договора купли-продажи недействительным, вторая расписка будет рассматриваться судом как договор займа и деньги, полученные по второй расписке, покупатель также может истребовать от продавца.

Во-первых, по данному вопросу не возможно предусмотреть, как поведет себя суд. Если в расписках будет указано, что передача денег связана с договором купли-продажи, у покупателя будет всего три варианта разрешения этого спора:
1. Суд признает такую сделку притворной и стороны должны будут вернуть друг другу все полученное по такой сделке.
2. Суд решит вернуть покупателю указанную в договоре сумму, без учета суммы на которую выданы расписки.
3. Суд признает такие расписки и покупатель сможет вернуть полную сумму уплаченную за квартиру.
В практике встречались различные судебные решения одной и той же спорной ситуации.

Во-вторых, схема с двумя расписками является доказательством неуплаты продавцом налогов, а это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа и привлечением к уголовной ответственности.

Подспорьем налоговикам в выявлении продавцов квартир, не задекларировавших полученный доход, с недавних пор служат покупатели. Ведь покупатели недвижимости имеют право один раз в жизни получить налоговый вычет по налогу на доходы. До января 2009 года покупателя, который получал налоговый вычет по НДФЛ также как продавец максимум на 1 млн. рублей, устраивало указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости. Но с 1 января 2009 г. вычет для покупателя увеличен до 2 млн. рублей, причем новый лимит распространяется на сделки, заключенные с 1 января 2008 года. И покупатели понесли в налоговые органы две расписки. Налоговикам в этой ситуации остается сравнить сумму в договоре и в расписках — и можно начать задавать вопросы продавцу. Занижение дохода от проданной квартиры законом расценивается как уклонение от налогов, за которое грозит уголовное преследование. Если неуплаченный налог превысит 100 000 рублей, нарушителю грозит до одного года лишения свободы, а если 500 000 рублей - до трех лет. Срок исковой давности составляет три года.

Ситуация 2. Собственник жилья продал квартиру за 2 200 000 руб. (недвижимость была в собственности менее 3 лет). Добавил накопленные средства и приобрел квартиру стоимостью 2 800 000 руб. При этом обе сделки были заключены в один налоговый период, т. е. в один год (это важно!). С проданной квартиры продавец обязан заплатить налог в сумме 156 000 рублей (доход 2 200 000 рублей уменьшается на сумму налогового имущественного вычета 1 000 000 рублей. Остается 1 200 000 рублей, с которых и уплачивается налог 13%, т.е. 156 000 рублей.) При покупке новой квартиры покупатель вправе использовать льготу при приобретении недвижимости (размер налогового вычета ограничивается суммой 2 000 000 рублей, т.е. 260 000 рублей). Таким образом, если гражданин ранее не использовал свое право на льготу при покупке недвижимости, налог от продажи при подобной обменной схеме не уплачивается, он зачитывается в счет выплаты 260 000 рублей (от покупки). К возврату останется сума 130 000 рублей. Еще раз акцентирую, что такой зачет возможен, если обе сделки заключены в один налоговый период. В случае, если в один год была продана квартира, а на следующий год куплена другая, то сначала нужно будет заплатить налог, а затем воспользоваться льготой для покупателя.

Ситуация 3. Собственник жилья продал квартиру за 2 200 000 руб. (недвижимость была в собственности менее 3 лет). Вырученные от продажи жилья деньги были использованы на покупку новой квартиры, стоимостью 2 800 000 рублей, при этом на недостающую сумму был взят ипотечный кредит в банке.
Ситуация 3 отличается от Ситуации 2 тем, что гражданин может дополнительно получить еще и налоговый вычет к сумме процентов, уплаченных за пользование ипотечным кредитом. Однако надо помнить, что сумма процентов может быть включена в сумму вычета только при условии их фактической уплаты, подтвержденной документально, т.е. компенсировать часть уплаченных процентов возможно только после окончания каждого платежного периода, в данном случае – года.

Ситуация 4. По договору долевого участия была приобретена квартира стоимостью 700 000 рублей. Через некоторое время по договору уступки права требования (то есть дом не сдан, право собственности не зарегистрировано) квартира была продана за 900 000 рублей. При сделках с инвестиционным жильем обязанность по уплате подоходного налога возникает в любом случае, даже если сумма сделки менее 1 000 000 руб. Таким образом, сумма дохода, с которой должен быть уплачен подоходный налог, составляет 200 000 руб. (900 000 руб. – 700 000 руб. = 200 000 руб.), а сумма налога – 26 000 рублей.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"