Малоэтажка: то, чего все хотят, но никто не строит

Жить на природе с городским комфортом, при этом не переплачивая миллионы рублей «за свежий воздух», хотят многие. Но почему рынок, обычно отзывчивый на любой каприз покупателя, не предоставляет широкий ассортимент квартир в малоэтажке?

Земля есть, а жить негде?

Во всем мире жить за городом популярно и престижно. Сотни тысяч людей мечтают убежать от суеты мегаполиса, жить на природе, но не хотят отказываться от городского комфорта. Разрыв между жизнью в крупном городе и в деревне в России так велик, что жить за городом могут позволить себе либо владельцы вилл и таунхаусов, готовые платить за свежий воздух огромные деньги, либо те, кто согласен практически на полное отсутствие удобств. Золотой середины (особенно в промышленных масштабах) сейчас не существует. Решением могло бы стать строительство комплексов малоэтажных домов экономкласса в пригородах. «Собственник» пытается разобраться, по каким причинам эта практика непопулярна в России, а в Московской области число таких проектов можно пересчитать по пальцам.

В соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище», к 2015 году объем ввода жилья в России должен быть увеличен с 59,8 млн кв. м в год до 90 млн кв. м в год. ФЦП «Жилище» представляет собой комплекс взаимосвязанных мер, направленных на повышение пресловутой «доступности» жилья путем массового строительства «энергоэффективного и экологичного жилья экономкласса», и состоит из четырех подпрограмм. Две подпрограммы направлены на стимулирование спроса на жилье (который есть и без всякой стимуляции, только, к сожалению, неплатежеспособен), а две другие («Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» и «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации») нацелены на привлечение девелоперов в сектор массового малоэтажного строительства.

Российские власти планируют в ближайшие пять лет выделить из федерального бюджета 25 млрд руб. на стимулирование программ жилищного строительства в регионах, в том числе на «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» планируется выделить 3,5 млрд руб. уже в 2011 году. Не знаем, как у вас, а у нас само название «Жилище» не вызывает положительных эмоций, скорее, это что-то серое и убогое, а хочется всего-навсего: небольшой, удобный, радующий глаз и, главное, не очень дорогой дом за городом, и чтобы соседи молодые, веселые, с детьми, и чтоб школа хорошая рядом, а не только в Москве, и чтобы до города нормальная дорога — короче, ничего запредельного.

Почему в нашей стране, где земли много, таких домов не строят? Конкретно: почему их не строят в Московской области? Вот что отвечают на мои вопросы девелоперы и другие эксперты от недвижимости.

Что мешает строить «малоэтажку»?

Заместитель председателя «Деловой России», президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева считает, что не хватает законов. Строить «малоэтажку» по ФЗ-214 нельзя (закон попросту не охватывает малоэтажное строительство), следовательно, девелопер не может рассчитывать на долевое участие будущих собственников жилья. Нужен закон о проектном финансировании. Другая причина пробуксовки, по мнению Николаевой, — это выжидательная позиция банков. До кризиса подавляющее число объектов финансировали банки, сегодня они занимаются «достройкой залоговых активов», многие несут потери и неохотно входят в новые проекты. Кроме того, банки «привыкли бояться», потому что во время проверок со стороны ЦБ в первую очередь проверяются займы, выданные под залог недвижимости (а залоги, по нормам, составляют от 50 до 100% стоимости займа). В силу этих причин, с момента кризиса и до сентября 2011 года банки практически не финансировали строительные проекты.

Возвращаясь к законам, комментирует Роман Тимохин, генеральный директор MRGroup: «Понятие "комплексное освоение" не прописано в российском законодательстве. Отсюда возникают парадоксы». Например, если инфраструктуру для жилого комплекса строит девелопер, он строит ее за счет прибыли, а потом «дарит» (передает) ее муниципальному образованию, но на этом дело не заканчивается: после акта дарения девелопер обязан заплатить налог на дарение.

По мнению экспертов, основная масса проблем развития малоэтажного жилищного строительства лежит в области изменения категории земель, выдачи разрешительной документации, а также получения технических условий на подключение к сетям и непосредственно инфраструктурной подготовки земельного участка. Довольно высок риск незавершения строительства в связи с тем, что трудно заранее точно рассчитать затраты. Сроки и продолжительность согласований в России выше, чем в развитых странах ОЭСР (Организации экономического развития и сотрудничества), примерно в четыре раза, а стоимость подключения к водопроводу, энергоснабжению и канализации выше в среднем в 40 раз! А если добавить к этому необходимость развития транспортной инфраструктуры, тогда девелоперов, желающих строить малоэтажные жилые комплексы, вообще не найдется. Все это снижает инвестиционную привлекательность земельных участков и в целом проектов жилищного строительства, провоцируя создание дополнительного барьера — недоступности финансовых ресурсов, в первую очередь кредитных, для реализации таких проектов.

Конфликт интересов

При малоэтажном строительстве затраты застройщика распределяются следующим образом. Покупка и оформление земельного участка составляет около 30% общих затрат. Оформление и реализация ТУ, строительство коммуникаций и дорог — еще 30%. Строительная себестоимость самого дома составляет всего 25%. Порядка 10% уходит на отделку и благоустройство, еще 5% — на реализацию объекта (реклама, юридическое сопровождение и т. п.). В результате средняя себестоимость малоэтажного дома в Подмосковье составляет на сегодня около 40-45 тыс. руб. за кв. м, в то время как при многоэтажном строительстве — от 30 тыс. руб. за кв. м.

В США в год строится 1 млн домов. В Европе всю инженерную инфраструктуру подводят муниципальные власти. Во всем мире существует практика, когда девелоперы покупают землю, уже подготовленную для строительства. Часть затрат на проведение и эксплуатацию сетей несут естественные монополии, объекты социальной и транспортной инфраструктуры возводятся за счет муниципалитетов. «В случае введения такой практики у нас цена малоэтажного жилья может снизиться в несколько раз, что благотворно скажется на спросе на такую недвижимость. Соответственно, реализация таких проектов будет выгодна застройщикам, особенно учитывая перспективы развития территорий новой Москвы, декларируемые московскими властями», — считает Андрей Павлов, президент НП «Союз застройщиков».

Если посмотреть на ситуацию с точки зрения покупателя жилья — миллионы людей лишаются возможности жить ближе к природе, сохраняя удобства городских квартир. С точки зрения девелопера — нет никакого смысла влезать в такие проекты, пока государство не готово взять на себя хотя бы часть проблем: упростить отведение земель, прокладывать (хотя бы) внеплощадные сети и дороги, строить сады и школы, подводить газ и электричество «автоматом». Печальным результатом подобного положения дел является утекание российских девелоперских компаний за рубеж. Теперь они работают в Европе, потому что там можно строить.

Источник: Собственник