Как действовать, когда застройщик нарушает сроки строительства?

Как следует поступить при нарушении сроков застройщиком или срыве строительства, какие максимальные размеры компенсации можно получить, а на какие чаще всего стоит ориентироваться? В каких случаях доводить дело до суда?

Наиболее распространенными при оформлении сделок по новостройкам стали договоры долевого участия. Согласно статье 4 закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» обязательным условием в таких договорах является наличие фиксированного срока, в который застройщик обязан сдать объект. Причем каждый договор заносится в государственный реестр и, если в нем не указана дата передачи объекта строительства дольщику, в регистрации будет отказано. Данный пункт облегчает возможность получить компенсацию с застройщика в случае судебных разбирательств.

Причины, по которым застройщики не укладываются в установленные сроки, могут быть различными – начиная с изменений в условиях поставки материалов и заканчивая банкротством застройщика. Поэтому каждый случай стоит отдельного рассмотрения и не всегда верным решением будет немедленное обращение в судебные инстанции.

Согласно части 3 статьи 6 закона №214, при невозможности закончить строительство и ввести объект в эксплуатацию в установленный договором срок, застройщик обязан уведомить об этом дольщика минимум за 2 месяца до истечения срока и предложить изменить условия договора. Если участника долевого строительства удовлетворили доводы застройщика, то стороны подписывают дополнительное соглашение, которое, как и основной договор, регистрируется в территориальном управлении Росреестра.

В случае непринятия предложения застройщика, дольщик имеет право разорвать договор в одностороннем порядке, уведомив об этом в заказном письме.

Чтобы понять, стоит разрывать договор или нет, необходимо изучить причины, по которым застройщик нарушает условия договора. Если они не столь серьезны (например, задержка в поставке материалов или смена подрядчика), не зависят от застройщика (простой, вызванный форс-мажорными обстоятельствами), и он сможет их быстро устранить, то лучше спокойно дождаться окончания строительства.

Но если застройщик предлагает продлить договор на длительный срок (год или более), если причиной просрочки строительства послужила нехватка финансов, отсутствие разрешительной документации и т.п., возможно, целесообразнее будет расторгнуть договор.

При расторжении договора, согласно части 2 статьи 9 закона №214, после получения соответствующего уведомления застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть дольщику всю сумму, вложенную в строительство, а также покрыть неустойку в размере 1/300 (если дольщик физическое лицо – 1/150) ставки рефинансирования, действующей на момент возврата денег. Неустойка считается со дня внесения первой части денежных средств дольщиком согласно договору, до дня, когда они будут выплачены ему обратно.

Если объект не был сдан клиенту вовремя, и о переносе сроков застройщик не уведомил, то следует направить к нему претензионное письмо. При этом можно не расторгая договора, ждать окончания строительства и требовать с застройщика неустойку. За каждый день просрочки начисляется неустойка в размере 1/300 (если дольщик физическое лицо – 1/150) ставки рефинансирования, действующей в день окончания срока договора долевого участия (п.2 ст.6 закона №214-ФЗ).

В случае отказа добровольно выплатить клиенту причитающиеся ему средства, дольщик имеет право взыскать их в судебном порядке. В этом случае суд также обяжет застройщика заплатить штраф в размере 50% от суммы неустойки.

По поводу размеров компенсационных выплат в судах сложилась практика снижения их суммы. Так, согласно 333 статье гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, ее размер можно уменьшить, что и делают судьи. Зафиксированы случаи, когда при просрочке меньше месяца суд вообще отказывал дольщику в выплате неустойки. Связано это, прежде всего с тем, что при полном удовлетворении исков всех дольщиков, часто складывается ситуация, когда застройщик просто не имеет достаточно финансов для выплат всего объема неустоек. В итоге застройщик объявляет себя банкротом, новостройка становится недостроем, а дольщик недополучает своих денег, ведь от банкрота добиться финансовых компенсаций практически невозможно.

В связи с этим юристы рекомендуют требовать выплаты неустоек уже после сдачи объектов клиентам, так как принятие квартиры от застройщика не означает, что не может быть подан иск в суд, в связи с нанесением ущерба, вызванного задержкой строительства и передачи жилья от застройщика участнику долевого строительства. Но, даже поступив таким образом, не стоит ожидать больших компенсаций. На практике размер финансового взыскания по неустойке за 1-3 года составляет около двухсот тысяч рублей. Даже с учетом того, что от этой суммы дольщик получит еще 50% в качестве штрафа, максимум, на что он сможет рассчитывать – 300 тыс. руб. компенсации.

Помимо выплаты неустойки, дольщик может потребовать от застройщика также выплату других компенсаций, связанных с возмещением убытков. Это положение прописано в статье 10 закона №214. Пострадавшая сторона имеет право потребовать с застройщика дополнительную компенсацию, например, за аренду жилья, которое снималось, пока велось строительство сверх указанного в договоре срока. Также существует вероятность возмещения морального ущерба через суд, но в этом случае сумма возмещения, в основном, составляет от 10 до 50 тысяч рублей.

Сложнее получить возмещение, если при заключении сделки не был использован договор долевого участия. Происходит это по тому, что в тех же предварительных договорах или договорах инвестирования зачастую даже не указываются конкретные сроки окончания строительства. В таких случаях для суда нужно представить веские доказательства того, что строительство действительно остановлено. Если же в договоре прописаны сроки сдачи объекта, то практически все претензионные вопросы рассматриваются в том же порядке, что и при заключении договоров долевого участия. А согласно статье 332 гражданского кодекса, пострадавшая сторона имеет право требовать взыскания неустойки с застройщика, даже если в договоре не были указаны обязательства последнего по компенсации убытка.

Сложнее будет получить компенсацию в случае покупки жилища через паи в жилищном кооперативе или жилищные сертификаты. В таких сделках отношения покупателя и продавца регулируются только условиями договора. Пайщиков, например, можно вынудить к дополнительным расходам на строительство, если такое решение примут все члены кооператива. Предъявить претензии по факту мошенничества пайщик может только к конкретным лицам, но не к всему кооперативу. Соответственно, на денежное возмещение также стоит рассчитывать только от этих конкретных лиц. Но, при любых обстоятельствах, клиентам стоит требовать возвращения своих вложенных инвестиций.

Источник: Портал недвижимости Казани Reportal.Ru