Почему жилье должно дорожать как мин вровень с инфляцией ? - самые свежие обсуждения на форуме РЕПОРТАЛ

0

26.07.2008 10:09

простой пример -
для простоты упростим все сведя к минимуму - в стране все хорошо (как сегодня, ибо если считать что вдруг однажды станет плохо то сразу же обесценивается недвижка).
Наши вложения это вклад в банке и в вашу квартиру.
По вашей логике рост стоимости квартиры не должен отставать от инфляции в стране.
Итак берем 3 млн рублей, ставка в банке пусть 10% как и инфляция, деньги ложим на один год, затем снимаем и тут же ложим (с процентом) вновь. Срок? Ну тут есть люди утверждающие что в стране всё будет хорошо и через 15 лет.
вот что получается:
год -- сумма -- процент = итоговая сумма за год
1 30000003000003300000
2 33000003300003630000
3 36300003630003993000
4 39930003993004392300
5 43923004392304831530
6 48315304831535314683
7 53146835314685846151
8 58461515846156430766
9 64307666430767073843
1070738437073847781227
1177812277781228559350
1285593508559359415285
13941528594152810356813
1410356813103568111392495
1511392495113924912 531 744
итого из вклада в 3 млн руб за 15 лет при ставке в 10% годовых и постоянном переложении вклада по истечении года получим за 15 лет 12 млн рублей.
А при ставке в 13% уже 18 000 000 рублей!
Причем особо отмечу, что используя именно вклад мы можем избежать проблем связаных с возможным ростом валютного курса, т е в принципе можно всё пересчитать в доллары США (т е без потерь)
И неужели кто то тут считает, что согласно инфляции (в 10%) также вырастет в цене его квартира и будет стоить по 500 000 долларов через 15 лет?

Ответить

0

consul

26.07.2008 20:17

1. Недвижимость растет чуть медленнее инфляции.
2. Инфляцию тоже можно по-разному считать. Госкомстат говорит 11 %, а реально она все же ниже. По методике Госкомстата в средневзвешенной результирующей высока доля энергоносителей. Но это уже совсем другая тема.
3. Банк может лопнуть, а недвижимость нет. Поэтому, как и в любом бизнесе: чем меньше риск - тем меньше норма прибыли.
Так что при реальной инфляции 8-10 % в год, недвижимость будет расти 6-8 % в год. Может и больше. Правильнее говорить, что 6-8 % составит инфляционная составляющая роста цен. Тогда за 15 лет цена недвижимости возрастет в 2-3 раза. Опять же, сомневаюсь, что страна проживет с такими темпами инфляции все 15 лет. Для инфляции 10-15 % в год критическая величина. Далее ее либо снижают, либо неминуем галлопический рост и финансовый кризис. Хотя сырьевая держава способна уживаться и с такой инфляцией, пока цены на сырье не падают.
И самое главное. Речь идет о рублевой цене. В евро/долларах она повысится незначительно. Так же как и во всем мире 1-3 % в год.
А хранить деньги в банке с учетом беспрецедентных (13 %), по сравнению с западными, процентов, я с Вами согласен, на сегодняшний день выгоднее, но и ровно на столько же рискованнее. Согласен также, что на сегодняшний день недвижимость, как объект вложения денежных средств в целях перепродажи, себя уже полностью исчерпала. Однако в ближайшее время недвижимость неизбежно станет объектом капвложений в сфере доходных домов.
А где Вы видели 13 % по валютным вкладам?

Ответить

0

Agn

27.07.2008 06:00

1-2: Пускай недвижимость растет чуть медленней инфляции, пусть это будет не 11 а всего 5% Но тогда все равно через 15 лет квартиры должны стоить по 300 000 USD что является абсолютно-нереальной цифрой.
3. Банк действительно может лопнуть. И как я предвижу грядет падение не менее сотни банков в относительно скором будущем. Но и недвижимость может взорваться от газа (и не только) и т п где выходом будет - покупка новой ипотеки (пусть и соц.) за свой счет. Но есть серъезные банки, например Сбербанк. валютный вклад открытый в нем летом 1988 года не пострадал и не пострадает и потом. Если конечно один идиот не ляпнет кое что опять по ТВ.
ps 13% по валютному вкладу цифра нереальная (там налог быстро врубят), а вот 7,8% на суммы от 100 000 USD есть. Но если подумать внимательно - в последние 8 лет доллар ПАДАЕТ и,когда анализируешь реальную доходность рублевого вклада в валюте, получаешь, что доходность будет 11% (сам вклад) + 7% (падение доллара к рублю) итого под 18-20% (!!!).
Т е за прошедшие восемь лет с 10 000 USD можно было сделать 50 000USD (прирост, т е ставка банка + % падения доллара было взято в 17% в каждый год хотя часто этоа сумма была больше) что обгоняет рост стоимости квартир! Даже в условиях исключительно высокого роста на недвижку.
разумеется так будет не всегда, эту фикцию кто то оплачивал эти годы.
Но в данной теме речь идет о том, что РОСТ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ МОЖЕТ ПРОДОЛЖАТЬСЯ БЕСКОНЕЧНО. Депозит в банке может расти бесконечно, а вот недвижимость - НЕТ.
Простой пример тому - недвижимость в США - дойдя до определенного уровня она обесценивается.
То есть - недвижимость подвержена цикличности в цене - Рост обязательно сменяется Падением! Любая квартира (даже как показала история сталинка Сына Сталина) не является чем то уникальным и в определенные моменты обесценивается.
Так что учтите это - инвесторы в недвижимость, мечтая что ваши вложения будут вечно расти в цене. такого не будет хотя бы потому, что это противоречит математике.

Ответить

0

Енот

27.07.2008 07:25

То есть - недвижимость подвержена цикличности в цене - Рост обязательно сменяется Падением!

Ну вот... А сами спорили со мной относительно цикличности /kazan/f/p/727-stoit-li-sejcas-pokupat-kvartiru&postid=1216917623#1216917623...
А циклы эти прошли уже два полных круга с 1991 года. А сейчас мы набоюдаем период спада, переходящий в период поглощения.
Если кому интересно, более подробно это описано здесь:
http://www.aup.ru/books/m76/2_1.htm

Ответить

0

Agn

27.07.2008 07:49

нет, это не то.
Это не та цикличность.
Ибо для поглощения необходимы средства. Сумма нужных средств вытекает из капитализации. А капитализация огромна---> таких денег на поддержку цен в размерах всей страны нет. Хотя нефтедоллар при нефти в 140 - 120 еще может показать гнилые зубы и деньги (локально) в системе могут таки появиться. Но учитывая фон который делает один "...", боюсь инвесторы быстрей разбегаются, чем присовокупляюся..
И вообще я устал.
И почему я занимался всякой ерундой, надо было верить чубайся с его двумя волгами за ваучер... .. надо было ваучеры скупать по 15 долл шт а затем конвертировать их в акции газпрома, за ваучер давали 2500 акций !
на 15 000 долларов которые я уже имел в 1993 году купил бы 1000 ваучеров, которые бы принесли мне 2,5 млн акций ГП а щас бы слил тупой толпе по 320 рублей и в Лондон как Батурина

Ответить

0

consul

27.07.2008 14:44

Agn:
1-2: Пускай недвижимость растет чуть медленней инфляции, пусть это будет не 11 а всего 5% Но тогда все равно через 15 лет квартиры должны стоить по 300 000 USD что является абсолютно-нереальной цифрой.
3. Банк действительно может лопнуть. И как я предвижу грядет падение не менее сотни банков в относительно скором будущем. Но и недвижимость может взорваться от газа (и не только) и т п где выходом будет - покупка новой ипотеки (пусть и соц.) за свой счет. Но есть серъезные банки, например Сбербанк. валютный вклад открытый в нем летом 1988 года не пострадал и не пострадает и потом. Если конечно один идиот не ляпнет кое что опять по ТВ.
ps 13% по валютному вкладу цифра нереальная (там налог быстро врубят), а вот 7,8% на суммы от 100 000 USD есть. Но если подумать внимательно - в последние 8 лет доллар ПАДАЕТ и,когда анализируешь реальную доходность рублевого вклада в валюте, получаешь, что доходность будет 11% (сам вклад) + 7% (падение доллара к рублю) итого под 18-20% (!!!).
Т е за прошедшие восемь лет с 10 000 USD можно было сделать 50 000USD (прирост, т е ставка банка + % падения доллара было взято в 17% в каждый год хотя часто этоа сумма была больше) что обгоняет рост стоимости квартир! Даже в условиях исключительно высокого роста на недвижку.
разумеется так будет не всегда, эту фикцию кто то оплачивал эти годы.
Но в данной теме речь идет о том, что РОСТ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ МОЖЕТ ПРОДОЛЖАТЬСЯ БЕСКОНЕЧНО. Депозит в банке может расти бесконечно, а вот недвижимость - НЕТ.
Простой пример тому - недвижимость в США - дойдя до определенного уровня она обесценивается.
То есть - недвижимость подвержена цикличности в цене - Рост обязательно сменяется Падением! Любая квартира (даже как показала история сталинка Сына Сталина) не является чем то уникальным и в определенные моменты обесценивается.
Так что учтите это - инвесторы в недвижимость, мечтая что ваши вложения будут вечно расти в цене. такого не будет хотя бы потому, что это противоречит математике.

Вы опять мешаете доллары с рублями.
Недвижимость в долларах растет в Америке. Не на 5 % конечно, но как минимум на 1-3 % в год неуклонно и на протяжении всей истории Америки. Сравните цены хотя бы 70 - 80 годов и нынешние.
Недвижимость в рублях растет в России. История Новой России, конечно, не такая богатая, как история Америки, но жилье еще ни разу не упало в цене. И 5 % в год в рублях вполне реально при инфляции свыше 5 % в год.
С падение банков согласен. Поэтому и самое время брать кредиты в самых неустойчивых банках. Может вообще отдавать не придется.

Рост цены на конкретный объект, конечно, не может продолжаться бесконечно. Наступит время, его придется сносить, и цена опустится до стоимости земли и даже чуть ниже. Но рост цен на недвижимость, как на товар всегда будет расти. Цикличность роста это уже другой вопрос. Цикличность рамках короткого промежутка времени (5 – 10 лет) не мешает расти цене в глобальном временном промежутке (десятилетия - столетия).
Меня вот что в Ваших рассуждениях удивляет. Вы все меряете деньгами (в частности долларами). Хотя в веками сложившейся мировой практике линейка незыблемых материальных ценностей выглядит следующим образом (по убыванию). Драгоценные металлы (в частности золото), драгоценные камни, акции, земля, недвижимость и только потом деньги (даже если речь о долларах). Мне кажется, это мешает Вам взглянуть на происходящие явления глобальнее (с исторической точки зрения). Хотя возможно Вы и не ставите перед собой такой цели.

Ответить

0

Agn

27.07.2008 17:18

я достаточно давно занимаюсь деньгами. Я не клерк, скажу так.
Так что если я отдаю предпочтение ДОЛЛАРУ США это не случайно.
Конечно есть по потенциалу роста более интересные валюты (канадский доллар и йена к примеру) но это "вторично". Резервная валюта в которой имеет смысл вести расчеты - только ДОЛЛАР США.
что касаемо роста недвижки - примерно в 1980 годах в США был очередной пик недвижки, в неё на том времени мощно заходили японцы. И что произошло позже ? Они потеряли до 80% стоимости! То есть НЕТ ГАРАНТИРОВАННОГО ПОСТОЯННОГО РОСТА НЕДВИЖИМОСТИ даже если учитывать родную для конкретной страны валюту.
И тут не идет речь об уменьшении стоимости в рез-те СНЕСЛИ, ВЗОРВАЛИ или термиты проели или террористы долбанули. Речь идет именно об резком удешевлении недвижки.
А то что РФ молодая страна (так сказать) то скоро вы увидите и такое - когда недвижка вдруг пойдет в обратную от инфляции сторону.
Про рост цены на объект до момента его сноса...
Ну вот панельный дом построенный в 1985 году должен простоять до 2085 года и что?
Ну опять пишем -
125 000$ стоит трешка, пусть ваш прирост 6%, дом стоит до сноса 100 лет и тупо дорожает по вашим предположениям (при этом он не портится, путин рулит страной и значит стабильность = доллар по курсу стоит на месте )
И что мы получим через 100 лет при 6% в год ? 15 миллионов долларов!
вот сколько просто обязана стоить ваша трешка !
ну это же АБСУРД
Запомните мои слова - через неск лет и очень вероятно всего 2 макс 3 года недвижка будет стоить раза в два дешевле.
Особенно сильно упадут цены на всякие задрипанные сталинки в центре садового кольца.
А насчет кредита в дохлом банке - ваши кредиты при возможном банкротстве хиляка ПРОДАДУТ БОЛЕЕ СИЛЬНЫМ БАНКАМ.
~~(Добавление)~~
про золото - а оно будет стоить долларов 400... вместо сегодняшних 900.

Ответить

0

consul

27.07.2008 19:05

Agn:
через неск лет и очень вероятно всего 2 макс 3 года недвижка будет стоить раза в два дешевле.

Ну раз все присутствующие уже по нескольку раз высказали свое мнение, самое время делать ставки.
Итак. Дата - середина 2010 года. Валюта - российский рубль. Недвижимость - жилая, вновьпостроенная, экономкласса (Фон, Унистрой).
Мой прогноз: не менее 45 000, а вероятнее всего около 50 000.
Предлагаю всем желающим уже делать ставки.

Agn:
ваши кредиты при возможном банкротстве хиляка ПРОДАДУТ БОЛЕЕ СИЛЬНЫМ БАНКАМ.

Это была шутка.

Agn:
золото будет стоить долларов 400... вместо сегодняшних 900.

Так по-вашему уже очень скоро долгожданный коммунизм наступит?

Ответить

0

Agn

27.07.2008 19:08

2010 год будет уже сложным для страны.
Доллар будет стоить в лучшем случае 26-28 рублей. Молитесь. чтобы не произошло страшного (закономрености а-ля 1998 )
Причем отмечу, что именно 2010 год будет в ПОЛИТИЧЕСКОМ ПЛАНЕ непростым.
не вдаваясь в подробности.
Золото - вообще с чего дорожает/дешевеет золото?
Золото становится ПРОМЫШЛЕННЫМ МЕТАЛЛОМ + сейчас НЕМНОЖКО (!) золото является гаванью при слабеющем долларе и некоторых проблемах в мировой экономике, но посмотрте стат данные - с этого года некоторые страны (к примеру италия) евросоюза для погашения дефицита бюджета решаются на продажу золота..
В мире уже признано развитие рецессии, которая покажет зубки к 2014 году. сейчас будет передышка связанная с выводом средств осбо приближенных а потом всё кинут в омут....
Рецессия - СПАД ПРОИЗВОДСТВА, Спад производства = спад спроса на промышл. металл... это в общих чертах, лень расписывать подробней...
Есть вариант что наоборот в злато все попрет и оно будет стоить 2000 унция, но это не так.

Ответить

0

consul

27.07.2008 19:34

А как на счет конкретного прогноза?

Ответить

0

Agn

27.07.2008 19:42

на конец 2010 года ? ваша недвижка подешевеет до 1000 долл в лучшем случае.
если не подешевеет в 2010 году то в 2012-2014 гг будете продавать по 500 долл.
ПРИ УСЛОВИИ ЧТО ОДНА СТРАНА НЕ ВЕРНЕТСЯ В СССР (где валюта была запрещена) но пока что считайте это шуткой.
Золото будет стоить 400-450 долл.
Что еще? возможно но не обязательно будет смена центральной фигуры.

Ответить

0

consul

27.07.2008 21:30

Не могли бы Вы дать прогноз в российских рублях. Многим россиянам зарплату все еще в рублях выдают и для них это актуальнее.

Ответить

0

andj25

28.07.2008 05:26

consul

Agn:
2010 год будет уже сложным для страны.
Доллар будет стоить в лучшем случае 26-28 рублей.

Agn:
ваша недвижка подешевеет до 1000 долл в лучшем случае.

Agn:
Золото будет стоить 400-450 долл.

получаем:
недвижимость 26-28 тыс. рублей за квадрат
золото 10,4-11,2 тыс. рублей

Ответить

0

Agn

29.07.2008 08:48

ненадо ничего так получать
Всё считайте в долларах США.
метр - ему и 800 долл это красная цена, золото - 400-450 и причем это в среднем.
для тех кто в танке - цена на золото за УНЦИЮ стандартной банковской пробы!
ПРИ УСЛОВИИ ЧТО ВДРУГ НЕ КРУТАНЕТ ВПРАВО и не запретят всё и вся (я про доллар)
ТАК ЧТО ЖДЕМ 2010 год.
если раньше не тряхнет...
курс валюты ?
по сути как я предполагаю разумеется я могу сильно ошибаться на сейчас Рупь ничем не обеспечен: долг страны около 460 млрд долл, ЗВР 560 минус 100 в акциях США = те же 460. А процент на запад неукоснительно капает и капает. Да, им действительно выгоден низкий курс доллара, чтобы выкупать его дешевле (дешевле гасить внешние займы), но это же ненормальный перекос...
так что думайте что может произойти при проблемном моменте - или ограничение на валюту или 120-200 руб за доллар.
Возможно не в тему, но странным образом вы не можете по нормальной цене стать обладателем Золота - врубают нехилый НДС..да и из валюты серое быдло вытряхивают вполне умело....
так что нисчий вася останется им пожизненна.
НО ТУТ САМОЕ ГЛАВНОЕ - ЦЕНА НА НЕФТЬ! ПОКА НЕФТЬ ДОРОГАЯ (выше 50 долл) = ИДЕТ ПОДПИТКА СТРАНЫ НЕФТЕДДОЛАРОМ КОТОРЫЙ ЯВЛЯЕТСЯ ГЛАВНЫИ и единственным существенным СРЕДСТВОМ ЖИЗНИ а значит врядли будет доллар по 120-200.
Хотя кто знает...диктаторы любят идти чуть впереди времени и не ждать страшного конца. Правда пока диктаторов я не наблюдаю.

Ответить

0

Agn

30.07.2008 19:50

а где любитель золота?
напомню, что оно упало за буквально торговую неделю на 6%, за месяц на 10%.

Ответить

0

consul

30.07.2008 22:11

Если это адресовано мне, то приведу короткую историческую справку. Золото поднялось в цене (в долларах кстати) за последние 50 лет в 30 раз, за последние 30 лет в 5 раз, а за последний год на 50 %. Так что теперь можно ему (золоту) и упасть на некоторое время, чай не впервой за свою историю. А если серьезно, то это к скорому укреплению доллара.

Ответить

0

Agn

31.07.2008 06:02

А акции Газпрома лишь за 8 лет взлетели в 60 раз.....
времена золото проходят, сегодня всё больше людей трятят деньги не на колечки а на мобильные телефоны и сексуальное нижнее белье... автомашины.. тот же подорожавший бензин и продукты.. расклад в мире постепенно меняется. Если бы золотто не становилось промышленным металлом стоило бы оно уже опять 20 долларов. \n\n~~(Добавление)~~
такой науки как экономика нет так как нет истинного мерила ценности.
сегодня вещь востребована а завтра возможно она никому и нужна не будет.
что такое золото? зачемо но вам? кто сказал что оно ценно? Ладно что им промышленность заинтересовалась а так - вы его на хлеб не намажете и в бензобак не зальете.
Мной помечена одна интересная деталь- кроме золота нашими далекими предками (египет, инки) ценился Нефрит. Почему? А вот сейчас же он не особо кому интересен...
ценность нефти и газа такж езависит от последующих открытий в науке.
продукты? Уже делают ГМО.
Остается питьевая Вода, возможно земля (что не интересно так как в карман не положишь а экспроприациями история кишит), разумеется редкие ископаемые с помощью которых можно добывать энергию (уран и т п) в различных её формах применения.
ну разумеется сам Человек бесценен но их пока еще аж 6 миллардов...
Но ведь это всё постоянно плавает в цене и понятие инфляция чудесным образом вдруг перестает работать к одному и тому же предмету к которому теряется интерес.
Например рынок Бриллиантов - сами по себе они должны стоить раз в пять дешевле, но на рынке открыто обосновался монополист ДеБирс который держит цены. К тому же сегодня очень много искусственных бриллиантов (например ими очень часто усыпают циферблаты в дорогих часах - там не природные камни!). Случись что - бриллианты вообще не нужны (те кусочки которые впаривают вам ювелиры).
Так что никогда не думайте что есть нечто из повседневного обихода к чему вы можете всегда применять инфляционный коэффициент. И однажды ВСЁ обесценивается.

Ответить

0

Agn

31.07.2008 10:07

Agn:
курс валюты ?
по сути как я предполагаю разумеется я могу сильно ошибаться на сейчас Рупь ничем не обеспечен: долг страны около 460 млрд долл, ЗВР 560 минус 100 в акциях США = те же 460. А процент на запад неукоснительно капает и капает.
так что думайте что может произойти при проблемном моменте - или ограничение на валюту или 120-200 руб за доллар.

Ради интереса проверил сколько золота в так называемых ЗолотоВалютных и обнаружил очень интересуную особенность -
США - примерно 60% их ЗВР в золоте!
у россии - примерно 5% !!
И кто тут еще смеет предрекать скорый крах США но могущество россии?

Ответить

0

bek

31.07.2008 21:50

Не могу согласится с утверждением:
"времена золото проходят, сегодня всё больше людей трятят деньги не на колечки а на мобильные телефоны и сексуальное нижнее белье... автомашины.. тот же подорожавший бензин и продукты.. расклад в мире постепенно меняется. Если бы золотто не становилось промышленным металлом стоило бы оно уже опять 20 долларов. "
Потребление золота по категориям использования на 1ый квартал 2008 (% от общего)
Ювелирное потребление - 63.5%
Индустриальное потребление - 15.7%
Инвестиционное использование - 20.8%
Source: http://www.research.gold.org/supply_demand/
При таком распределении, мне кажется, индустриальные пользоваетли скорей пассивно принимают цену, которую инвесторы или взвинчивают или опускают.

Ответить

0

Agn

01.08.2008 07:12

Так у толпы в ювелирке вообще 60%..
И что значит - ивесторы? туда входит категория маржинальщиков с уолстрит или нет?
В общем эти данные еще нужно перепроверить.
Сегодня оно стоит около 900 +/-20 с огромным потенциалом ВНИЗ. Как и доллар с огромным потенциалом вверх. Но когда то (когда начнется кризис, настоящий кризис, году в 2012-2014) золото ПРОЩАЛЬНО крутанут вновь сильно вверх. Но это манипуляции.
Мое мнение. что все таки золото всё больше становится промышленным металлом.
Конечно очень важна цена, ведь при 1000 долл за унцию проще напылить на контакты заменитель..
у меня нет сейчас данных по % золота в промышленности, боюсь это секретная инфа, но учитывая развития микроэлектроники спрос в этой сфере будет основным поддерживающим рынок. Хотя опять таки промышленники делают переработку старой электроники поэтому возможно новый спрос на пополнение запасов зарытых в микросхемы поэтому не столь велик.
Интернет не дал вразумительной инфы, например согласно этой ссылке наоборот ювилерка падает - http://www.sia.ru/?section=486&action=show_news&id=2802
А вообще - в каждом истребителе (не будем говорить какой страны) 20 кг золота и 1-2 кг платины...
Я думаю, что золотом крутят некие структуры. Очень серъезные. И им плевать в общем-то на толпу из ювелирки и на инвесторов и на промышленность. у них есть какой то свой интерес в золоте. Вообщето понятно какой. Раз у США столько золота, то естественно при удешевлении доллара им выгодно поднимать курс металла...
Но не стоит забывать, что золото, в отличие от нефти, не расходуется, а накапливается.
И теперь вздрогните - любители злата:
Есть мнение, что любой металл можно превратить в благородный, насыщая кристаллическую решетку дейтерием. И золото, платина. серебро это как раз те самые сплавы.

Ответить

Тем на Форуме:	143.397
Сообщений:	139.590
Отзывов:	3.577
Статей:	7.292
Медиа:	25.580
Авторы:	68.310