Примеры работ служб безопасности риэлторских компаний

Предлагаю выкладывать полученные негативные результаты по проверке квартир.
(Добавление)
ВСЕ ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ ВЫМЫШЛЕННЫ - ПРОШУ НЕ ИСКАТЬ СОВПАДЕНИЙ!!
Представленные документы:
1)Договор на передачу жилого помещения в собственность граждан от хх.0х.1996г. с пометкой о выдаче Свидетельства о праве на наследство по закону от хх.0х.2008г.
2)Свидетельство о праве на наследство по закону от хх.0х.2008г.
3)Свидетельство о государственной регистрации права, доля в праве ½.
4)Доверенность от хх.0х.2011г. (г. Москва)
5)Доверенность от хх.хх.2012г. (г. Казань)
Проведенная работа:
Установлена дата первичной регистрации данной семьи в проверяемой квартире хх.0х.1991г.
Регистрация и выписка третьих лиц, на момент подписания Договор на передачу жилого помещения в собственность граждан от хх.0х.1996г. – не выявлена.
Проведена проверка физических лиц – собственников квартиры, криминальные факты не выявлены.
Проведена проверка объекта недвижимости – квартиры, криминальные факты не выявлены.
Выявленные риски:
Риск №1. Мы не знаем, не было ли у умершего Г…а Николая А…а незаконнорожденных детей (наследников) в период брака с Г…ой М.С., а так же до брака. Наследник Г…в Денис Николаевич и второй сын Г….в Дмитрий Николаевич имеют место рождения П…ая область. Какое-либо завещание оставленное наследодателем, нотариусом не выявлено. Оформлено Свидетельство о праве на наследство по закону.
Выявление такой информации по Татарстану возможно, но безопасность на 100% не гарантированна. Выявление такой информации по П…ой области затруднено (финансово-обременительно), а также безопасность на 100% не гарантированна.
Риск №2. Со слов хозяйки – Г…ой Марии С…ы с умершим Г…м Николаем А…чем она была в разводе с 2005г. Перед смертью Г…в Н.А. проживал не в Казани, а в Яр…кой области. Что подтверждается тем, что наследственное дело ведет нотариус из Яр…кой области, т.к. наследство можно принимать или по месту смерти умершего, или по месту нахождения имущества.
Г…в Н.А. умер хх.0х.2006г. С даты развода в 2005г. с Г…й по дату его смерти – мы не можем быть уверенны, что он не вступал в брак, не заводил детей (наследников) от другой женщины. А завещание умершего нотариусом не выявлено, оформлено наследство «по закону».
Выявление такой информации по Российской Федерации затруднено (финансово-обременительно), а также безопасность на 100% не гарантированна.
(Добавление)
Риск №3. Существенным моментом также является дата вступления в наследство – умер он хх.0х.2006г. – свидетельство о праве на наследство по закону выдано – 0х.0х.2008г. Наследник – Г…в Денис Николаевич, фактически вступил в наследство в момент смерти отца, т.к. был прописан в указанной квартире и нес бремя расходов по ее содержанию и ремонту. Поэтому нотариус не потребовал Г…у Д.Н. обратиться в суд, с иском о продлении срока вступления в наследство.
Однако пока мы не имеем информацию, где был прописан на момент смерти отца – второй его сын Г…в Дмитрий Николаевич? По имеющейся доверенности от него от хх.хх.2012г. мы видим, что указан адрес регистрации другой, паспорт с штампами о регистрации и выписки из продаваемой квартиры мы не видим, т.е. не представляется возможным установить вступал ли он «фактически» в наследство в 2006 г. за своим отцом?
Если он был все же прописан по адресу продаваемой квартиры, то он фактически наследство принял, но не узаконил его, что он и может сделать в любой момент и до сделки купли-продажи и после сделки, обратившись с иском в суд. Сегодня он (по умолчанию не хочет предъявлять свои претензии брату, а «завтра» нет гарантий, что он этого не сделает.
Риск №4. При оформлении свидетельства о праве на наследство по закону – нотариус «в нормальном» случае должен был написать фразу: «…в виду отказа в его пользу Г…м Дмитрием Николаевичем…». Если он не написал эту фразу, то это может означать нежелание нотариуса быть «щепетильным» при оформлении наследства по закону. Тем более по предоставленному нотариусу правоустанавливающему документу: Договору на передачу жилого помещения в собственность граждан от хх.0х.1996г., нотариус должен был видеть еще одного потенциального наследника – Г…ва Дмитрия Николаевича, т.к. отчество «Николаевич» явно читаемо. К примеру «более щепетильная» нотариус г. Казани Кос…ева Аль…ия Ан…вна и далее бы указала фразу: «…в виду отказа в его пользу Г…м Дмитрием Николаевичем…», а для этого потребовала бы приехать в нотариальную контору Г…у Дмитрию, хотя практика показывает, что в 2008 годах к этому вопросу многие нотариусы относились «менее щепетильно».
Этот минус однозначно будет иметь значение в случае проверки представленных документов юристам банка, при оформлении ипотечной сделки. Нотариус не обязан давать комментарии есть ли в наследственном деле письменный отказ второго брата.
Отсутствие оформленного нотариально отказа от наследства Г…м Дмитрием Николаевичем в пользу брата Г…а Дениса Николаевича – на наш взгляд существенный минус. Ведь если бы риски при покупке данной квартиры были связанны только с ЭТИМ МИНУСОМ, то даже «сегодня-выписанное» нотариальное заявление Г…а Дмитрия об отсутствии у него намерения судиться в будущем – было бы полумерой, таким, скорее психологическим барьером, а не юридическим.
Риск №5. В свидетельстве о праве на наследство по закону мы видим: Наследственное имущество состоит из ¼ (одной четвертой) доли в праве собственности на квартиру…..указанное наследственное имущество принадлежит наследодателю на основании: Договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от хх.хх.1996г…. и не указывается ссылка на заключение между сособственниками договора (соглашения) на определение долей по ¼ доли каждому.
Данный вопрос мешает нам в договоре купли-продажи грамотно прописать пункт 2, кому - какая доля и на основании чего принадлежит. С учетом существующей у консультантов регистрационной службы фразы: «на усмотрение регистратора..», мы не считаем это большой - не решаемой проблемой, но тем не менее мы акцентируем и на этом свое внимание.
(Добавление)
Риск №6. Г…м Денисом Николаевичем оформлена доверенность на продажу ½ доли квартиры на мать Г…у Марию С…ну.
Первый минус в данной доверенности это дата ее оформления. Доверенность выдана на три года и эти три года не прошли с 0х.0х.2011г. по февраль 2013г. Но, при попытке в суде оспорить сделку, совершенную по данной доверенности, Г…в Денис Николаевич имеет больше возможности заявлять, что он уже давно хотел отозвать данную доверенность, т.к. он уже год находится в плохих отношениях с матерью и уже ей не доверяет, но «чисто физически» не сделал отзыв ранее. Конечно же, скорее всего, суд не учтет во внимание такие заявления, если они будут…
Но нам было бы «приятнее», если бы доверенность была бы выдана накануне сделки купли-продажи, когда уже определился покупатель, а не за два года – когда перспективы продажи еще не конкретны.
Второй минус в данной доверенности – место ее оформления город Москва. Доверенность недействительна с момента ее отзыва, а нотариус, выдавший ее, не обязан кого либо искать и предупреждать об отзыве данной доверенности. Все действия совершенные доверенным лицом по такой доверенности после ее отзыва – юридически ничтожны. Последствия – двусторонняя реституция, т.е. у вас «заберут» квартиру, а как вы будете забирать свои деньги?
Совершая сделку по доверенности в городе Казани, нам гораздо сложнее контролировать находится ли доверенность в отзыве или не находится: до сделки и с момента сделки до окончания государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права.
Третий минус - доверенность недействительна с момента смерти доверителя. Все действия совершенные доверенным лицом по такой доверенности после смерти доверителя – юридически ничтожны. Последствия – двусторонняя реституция, т.е. у вас «заберут» квартиру, а как вы будете забирать свои деньги?
Совершая сделку по доверенности в городе Казани, мы не можем быть уверенными, что доверитель живой и на момент подписания договора купли-продажи и на момент регистрации перехода права. Предложения пообщаться с доверителем по средством телефона, или даже видео звонка по «скайпу» – смешны.
Четвертый минус – сложность проконтролировать, на момент оформления доверенности в городе Москве, не находился ли доверитель на учете в псих-диспансере или нарко-диспансере. Технически такая проверка выполнима для хорошей службы безопасности, но готов ли покупатель платить немаленькие деньги за это?
Хотя нотариус и пишет: «…личность его установлена, дееспособность проверенна…», статистика той же Москвы показывает, что риски у покупателя, связанные с дееспособностью продавца, существуют.
Пятый минус - в данной доверенности это полномочия передоверия другим лицам. Хотя в этом случае такое доверенное лицо для выполнения юридически значимых действий должно иметь на руках и первую доверенность и свою доверенность, выписанную в порядке передоверия, но…
Нас «волнует» возможность существования других доверенных лиц, действия которых мы не контролируем уже два года.
(Добавление)
Риск №7. Г…м Дмитрием Николаевичем оформлена «генеральная» доверенность на мать Г…у Марию С…у.
Первый плюс – дата оформления доверенности относительно не старая – хх.хх.2012г.
Второй плюс – место ее оформления город Казань, т.е. легче контролировать возможность отзыва доверенности (но сам риск ее отзыва не уменьшается!!!!).
Первый минус – и очень серьезный – доверенность «общего характера». Делать любые действия от имени доверителя, а не целевая, именно на продажу конкретного имущества.
При попытке в суде оспорить сделку, совершенную по данной доверенности, Г…в Дмитрий Николаевич имеет больше возможности заявлять, что он не давал конкретных полномочий на продажу именно этого имущества. А доверенность в первую очередь была направлена на представление его интересов в налоговой инспекции и т.п.
Консультанты регистрационной службы при прочтении такой доверенности и постановке вопроса, не будет ли проблем с регистрацией договора и перехода права? ответят: «…в принципе не должно быть проблем, но на усмотрение регистратора…!!».
Т.е. в день сделки вы отдаете свои миллионы доверенному лицу, а через 10-15 дней будет ясно, толи будет у регистратора желание зарегистрировать сделку, толи он напишет письмо о приостановке государственной регистрации. Да, в итоге регистратор скорее всего зарегистрирует ее, но нужна ли вам такая нервотрепка?
Второй минус – нет полномочий, в случае необходимости, подписывать договор (соглашение) об определении долей, т.к. изначально собственность совместная.
Это опять не сильно критично, опять будет: «…на усмотрение регистратора…».
Третий минус - доверенность недействительна с момента смерти доверителя. Все действия совершенные доверенным лицом по такой доверенности после смерти доверителя – юридически ничтожны.
Совершая сделку по доверенности, мы не можем быть уверенными, что доверитель живой и на момент подписания договора купли-продажи и на момент регистрации перехода права.
Рекомендации:
Возможна минимизация рисков №1 и №2, путем сбора интересующей информации по Российской Федерации. Полное устранение рисков №1 и №2 – не возможно.
Возможно устранение риска №3 путем проверки выписок из домовых книг на момент смерти наследодателя в продаваемой квартире и по месту регистрации наследников. Но существует и вероятность получения «плохого» результата, о фактическом вступлении в наследство вторым сыном.
Возможна минимизация риска №4 в случае получения «положительной» информации от нотариуса Яр…ской области.
Риск №5 не фатален, возможна большая нервотрепка.
Возможно устранение рисков №№6,7 путем отказа от доверенностей и продажей квартиры собственниками лично.
Принятое решение:
Покупка такой квартиры крайне не безопасна.
вопросы и комментарии: т. 297-60-79
(Добавление)
почта: 2976079@mail.ru

Что наша жизнь? - игра. Почти все сделки по унаследованной недвижимости имеют риски, но вероятность их крайне не высока. Но, на мой взгляд, вероятность прокола не выше чем вероятность попасть под машину на несколько бестолковых улицах нашей страны.