РегионСтрой. Проблемы с регистрацией права собственности.

И еще такой вопрос, нужно ли оплачивать коммунальные услуги до получения права собственности на квартиру?

Согласно ЖК РФ оплачивать ж/к услуги вы обязаны только после регистрации права собственности. Однако при толковом юристе управляющей компании не составит труда взыскать с вас оплату за неосновательное обогащение. В ГК РФ такие нормы предусмотрены.

Если вы делаете ремонт в квартире (вы пользуетесь электричеством, светом, водой), в этом случае платить за комм.услуги вы должны застройщику, поскольку до регистрации права собственности фактически квартира принадлежит застройщику!

Квартира принадлежит Вам с момента подписания акта приема-передачи. До подписания акта вы имеете право не платить. Должен оплачивать застройщик. После подписания платить нужно той организации, которая предоставляет Вам эти услуги. Из вашего сообщения этого не понятно.

После подачи документов в Регпалату получили отказ в регистрации в связи с отсутствием документа под названием "разрешение на ввод в эксплуатацию" определенной формы. Однако, тем кто подал документы до окончания 2007 года право собственности зарегистрировали. Получается, либо с 2008 года изменилась форма этого документа, либо он признан недействительным?

Прежде всего нужно выяснить лично в Регпалате, действительно ли "разрешение на ввод в эксплуатацию" отсутствует. В регпалате бывает ошибочно возвращают документы. Дальше можно будет думать. А сейчас можно предполагать и обсуждать массу всевозможных вариантов.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию в установленной законом форме означает невыполнение ООО Регионстрой условий договора,т.е. вам надо подавать в суд на Регионстрой на денежную компенсацию за просрочку сроков исполнения договора вплоть до дня подачи иска.Отобьете стоимость вашей квартиры.

Muha
Подача заявления в суд необходима т.к. в добровольном порядке Регионстрой вряд ли будет заново сдавать дом.

«Акт приемки законченного строительством объекта (так называемый акт Госкомиссии)» и «Постановление о вводе объекта в эксплуатацию» разные документы.
«Акт приемки законченного строительством объекта» означает, что объект построен в соответствии со всеми техническими нормами и готов к вводу в эксплуатацию.
«Постановление о вводе объекта в эксплуатацию» означает, что объект перестал быть строительным объектом и стал жилым домом, ему присвоен адрес (город, улица, дом), есть паспорт БТИ, есть документы на землю, можно заключать потребительские (не временные) договора с коммунальными службами на водоснабжение, электроснабжение и теплоснабжение. Для выхода «Постановления о вводе объекта в эксплуатацию» необходимо наличие «Акта приемки законченного строительством объекта», правоустанавливающих документов на землю и ряда других документов. Зарегистрировать право собственности на квартиру можно только при наличии «Постановления о вводе объекта в эксплуатацию».
Исходя из предыдущих сообщений ничего не понятно. Попробуйте изложить ситуацию последовательно.
Какой срок завершения строительства по договору?
Есть ли дополнительные соглашения к договору?
Когда подписаны акты приема-передачи квартир?
Видел ли кто-нибудь своими глазами «Акт приемки законченного строительством объекта»? От какого оно числа?
Видел ли кто-нибудь своими глазами «Постановление о вводе объекта в эксплуатацию»? От какого оно числа?
Тогда можно будет определиться в дальнейших действиях.
Достоверную информацию об «Акте» и «Постановлении» можно получить либо из Регпалаты (быстрый вариант - несколько дней), либо из Городской администрации (долгий вариант - несколько недель).
Если есть информация - выкладывайте. Попробую помочь разобраться. И про Сувар-Казань подробнее. Они точно зарегистрировали право собственности или по договорам переуступки продают квартиры? Есть ли хоть один собственник получивший свидетельство о праве собственности?

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию в установленной законом форме означает невыполнение ООО Регионстрой условий договора

Вопрос спорный. Не видя договора, дополнительных соглашений и актов однозначно утверждать нельзя.

Отобьете стоимость вашей квартиры

В теории конечно законодательство позволяет отбить стоимость квартиры, но на практике отбивается 50 000 - 100 000 рублей.

Подача заявления в суд необходима т.к. в добровольном порядке Регионстрой вряд ли будет заново сдавать дом

От чьего имени и как предлагаете сформулировать исковое заявление?

consul
Согласно Град. кодексу ст.55 существует единственный документ по сдаче дома-это "Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию".Никаких "Постановлений главы...","Акта Госкомиссии" не существует. \n\n(Добавление)
consul
По поводу подачи искового заявления.Уже есть жильцы,у которых есть письмо Регпалаты о приостановлении регистрации права собственности с приложением документов, которые надо донести.Среди них-"Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию."Только после получения "Разрешения..." ооо Регионстрой должно подписать акт приема-передачи квартиры.Т.е. до сих пор договор не исполнен.

consul
Согласно Град. кодексу ст.55 существует единственный документ по сдаче дома-это "Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию".Никаких "Постановлений главы...","Акта Госкомиссии" не существует.

Я бы на вашем месте не был так категоричен и дочитал бы статью 55 Гражданского кодекса РФ до конца.
Выдача «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» производится органом местного самоуправления на основании «Постановления главы этого самого органа местного самоуправления». А перед этим дом по акту сдается приемочной комиссии.
Согласно упомянутой статьи 55 Градостроительного кодекса РФ основанием для выдачи «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» является перечень документов, состоящий из 9 пунктов, в том числе «Правоустанавливающих документов на земельный участок», «Разрешения на строительство» и «Акта приемки законченного строительством объекта».

consul
По поводу подачи искового заявления.Уже есть жильцы,у которых есть письмо Регпалаты о приостановлении регистрации права собственности с приложением документов, которые надо донести.Среди них-"Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию."Только после получения "Разрешения..." ооо Регионстрой должно подписать акт приема-передачи квартиры.Т.е. до сих пор договор не исполнен.

Исходя из чего Вы сделали такие выводы? Это у Вас так в договоре написано? Я уже писал, что этот вопрос спорный. Нужно исходить из вида договора, прописанных в договоре условий исполнения обязательств сторонами и других нюансов. Допустим, Вы правы, но что это дает. Акты и так подписаны позже оговоренного договором срока и застройщику в любом случае придется оплачивать неустойку, не зависимо от того получит он «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» или нет. Или Вы собираетесь в судебном порядке заставить его получить «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Да он и без суда с удовольствием сам его получил бы. Вот только не дают. А раз не дают значит есть основания.

Собственники со свидетельствами есть, в том числе Сувар, продают по купле-продаже как собственники.
По договору срок завершения строительства - 31 марта 2007 г., акт приема-передачи в нашем случае - сентябрь 2007 г., доп.соглашений не было. Акты и постановления в глаза не видели.
Вопрос, а вправе ли вообще регпалата требовать с людей Разрешение на ввод в эксплуатацию, у них на сайте оно конечно входит в список документов, но тут же в скобках: (выданное застройщику полномочным органом, предоставляется ЗАСТРОЙЩИКОМ в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не позднее чем через десять дней после получения такого разрешения)?
Может уже в прокуратуру подавать на регпалату, как они все предыдущие регистрации провели?

Теперь все становится намного яснее. Для полной ясности нужно выяснить в Регпалате почему другим дольщикам зарегистрировали право собственности. Так не бывает, что вчера «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» в Регпалате было, а сегодня его нет. Срока действия «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» не имеет, и истечь он тоже не может. Самое главное не переживайте, что не успели зарегистрировать право собственности раньше. Если Регпалата зарегистрировала другим дольщикам право собственности на квартиры на основании подложных документов, предоставленных застройщиком, такая регистрация все равно будет признана недействительной и этим дольщикам придется проводить регистрацию заново.
Как правило, отказ в выдаче «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» связан с отсутствием одного из вышеперечисленных документов. Если нет «Разрешения на строительство» или «Акта приемки законченного строительством объекта», это еще не так страшно. А вот если нет «Правоустанавливающих документов на земельный участок», то может быть очень серьезно. Вплоть до того, что участок, на котором построен дом, может принадлежать на праве собственности третьему лицу. Надеюсь, что у вас не этот случай. Нужно попытаться выяснить у застройщика, в чем причина. Если застройщик не захочет объяснять, то обращайтесь в прокуратуру. Заявление лучше писать коллективное. Обращаться в прокуратуру на действия Регпалаты нет смысла, она закон по отношению к вам не нарушает.
Как я понял застройщик посылал письма с разъяснениями. Что в письме написано?

consul

Я бы на вашем месте не был так категоричен и дочитал бы статью 55 Гражданского кодекса РФ до конца.
Выдача «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» производится органом местного самоуправления на основании «Постановления главы этого самого органа местного самоуправления». А перед этим дом по акту сдается приемочной комиссии.

В каком пункте ст.55 имеется ссылка на "Постановление главы.."?Раздел ст.55 №3 ,пункт 4-"Акт приемки объекта кап. строительства"-совершенно другой документ, не относящийся к "Акту приемочной комиссии" никаким образом.Видимо Вы руководствуетесь информацией старого Град. кодекса.Ни рабочей, ни Гос. комиссии сейчас не существует, итоговое заключение по дому подписывает один инспектор ГАСН,по нему подписывается акт приемки объекта и отправляются документы в УГР на формирование документа под названием "Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.".

Исходя из чего Вы сделали такие выводы? Это у Вас так в договоре написано? Я уже писал, что этот вопрос спорный. Нужно исходить из вида договора, прописанных в договоре условий исполнения обязательств сторонами и других нюансов. Допустим, Вы правы, но что это дает. Акты и так подписаны позже оговоренного договором срока и застройщику в любом случае придется оплачивать неустойку, не зависимо от того получит он «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» или нет. Или Вы собираетесь в судебном порядке заставить его получить «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Да он и без суда с удовольствием сам его получил бы. Вот только не дают. А раз не дают значит есть основания.

Т.к." Разрешение на ввод ..." не получено, подписанный (неподписанный) акт приема-передачи есть юридически ничтожный документ.Именно в судебном порядке необходимо застройщика обязать получить "Разрешение ...", для него объект закончен и в добровольном порядке он бегать и что-то заново получать не будет.По Регпалате- наверняка у них имеются какие-то свои распоряжения или документы, регламентирующие регистрацию, например, до начала 2008 г. по старому Град. кодексу.

В каком пункте ст.55 имеется ссылка на "Постановление главы.."?

Я рекомендовал вам прочитать статью 55 до конца не для того, чтобы вы нашли в ней ссылку на «Постановление главы», а для того чтобы вы убедились, что «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» не единственный документ, как вы утверждали ранее, и что для получения «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» застройщику необходимо сначала собрать пакет документов, состоящий из 9 пунктов. «Постановление главы» это внутренний документ органа местного самоуправления не отражающийся в федеральных законах, но на основании которого застройщику выдается «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию». «Постановление главы» остается в органе местного самоуправления, а «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» выдается застройщику, для того чтобы застройщик в десятидневный срок смог передать его в Регпалату.

Раздел ст.55 №3 ,пункт 4-"Акт приемки объекта кап. строительства"-совершенно другой документ, не относящийся к "Акту приемочной комиссии" никаким образом.

Читайте пункты 5, 6, 7, 9.

Ни рабочей, ни Гос. комиссии сейчас не существует, итоговое заключение по дому подписывает один инспектор ГАСН,по нему подписывается акт приемки объекта и отправляются документы в УГР на формирование документа под названием "Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.".

Никто и не спорит. Однако с введением в действие нового Градостроительного кодекса для застройщика мало что изменилось. Раньше нужно было собрать подписи на одном документе, а теперь те же подписи нужно собрать на нескольких разных документах. Количество подписей и должностные лица практически не изменились. От перестановки слагаемых сумма для застройщика не изменилась. И без этих самых подписей «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» не получишь.

Т.к." Разрешение на ввод ..." не получено, подписанный (неподписанный) акт приема-передачи есть юридически ничтожный документ.

Во- первых, исходя из чего Вы сделали вывод о том, что «Разрешение на ввод» не получено. Может быть оно все-таки получено. Просто Вы об этом не знаете? Во-вторых, ничтожным признается акт приема-передачи несоответствующий требованиям закона или иных правовых актов. Где зафиксировано это несоответствие? Я уже в третий раз Вам говорю что, нужно исходить из договора. Вы вообще дольщик? У вас есть договор? Договор инвестирования, долевого участия, подряда? Что является предметом договора? Что указано в обязанностях сторон? Все это очень существенные нюансы. Вплоть до того, что застройщик может просто вернуть Вам заплаченные деньги, а квартиру оставить себе. И примеров таких масса. Прежде чем толкать людей на баррикады, я бы на Вашем месте сначала просчитал последствия.

Именно в судебном порядке необходимо застройщика обязать получить "Разрешение ...", для него объект закончен и в добровольном порядке он бегать и что-то заново получать не будет.

Очень интересно как, на ваш взгляд, суд обяжет застройщика получить документ, на получение которого застройщик, согласно действующего законодательства, не имеет права? Еще интереснее как Вы сформулируете иск, чтобы у суда не было основания отказать в принятии иска? Если не трудно, изложите хотя бы примерно.

По Регпалате- наверняка у них имеются какие-то свои распоряжения или документы, регламентирующие регистрацию, например, до начала 2008 г. по старому Град. кодексу.

Вы оказали бы неоценимую пользу всем дольщикам, если бы уточнили этот вопрос в Регпалате. Если конечно ваша цель помочь дольщикам, а не порождать споры на пустом месте.

Собрали все необходимые запросы, подали заявление в прокуратуру РТ.

Из ответов на запросы понятно каких документов нет у застройщика? Документы на землю оформлены?

"Разрешение на ввод..."-итоговый документ, который (вместо "Акта Гос. комиссии" по старому Град. кодексу) сдается с пакетом др. документов в Р.палату для регистрации права собственности. ООО Регионстрой сдал дом по "Акту Гос.( приемочной) комиссии от 29.12.2006. и в 2007г. зарегистрировал свои и "Сувара" квартиры по "Акту приемочной комиссии". Сейчас у жильцов, подающих документы в Р.палату, та требует вместо "Акта..." прикладывать "Разрешение...", это другой документ, у Регионстроя его нет, получать его он не намерен, свои квартиры у него давно оформлены.
Жильцы, получившие письмо с отказом или приостановкой регистрации с предложе
нием донести "Разрешение..." могут:
-подать в суд ( приложив письмо Р.палаты) на Регионстрой на неисполнение договора( дом до сих пор не сдан, т.к. отсутствует "Разрешение..." согласно Гр.кодексу)-просрочка-денежная компенсация-побудительный мотив для Регионстроя привести в порядок документы по сдаче дома;
-в судебном порядке зарегистрировать свои квартиры на основании выполнения со своей стороны договора, регистрации других квартир, фактической эксплуатации дома, договоров на воду,э/энергию, тепло по постоянной схеме с Водоканалом, Казэнерго и др., справок о выполнении техусловий и пр.
Не тратьте время на прокуратуру, Регионстрой отмажется (Акт Гос.комиссии, зарегистрированные квартиры), а прокуратура настаивать не будет, у нее своих, более серьезных дел полно.

Из ответов на запросы понятно каких документов нет у застройщика? Документы на землю оформлены?

Документы на землю у Регионстроя в порядке.

Во- первых, исходя из чего Вы сделали вывод о том, что «Разрешение на ввод» не получено. Может быть оно все-таки получено. Просто Вы об этом не знаете?

Я знаком с долевыми договорами Регионстроя и у меня есть достоверная информация, что "Разрешения на ввод..." у них нет.