Баско

Попробую объяснить простыми словами. Согласно законодательству РФ предварительный договор не может содержать денежных обязательств сторон. Предварительный договор может только обязать стороны совершить определенные действия - заключить договор в будущем. Если до срока окончания предварительного договора ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с требованием заключить основной договор, то предварительный договор считается исполненным. Передавать деньги по предварительному договору нельзя. То есть юридически привязать передачу денег к предварительному договору не представляется возможным. Деньги, которые Вы заплатили застройщику наверняка переданы под вексель или иное долговое обязательство. То есть заключение предварительного договора и передача денег два никак не связанных между собой процесса. Юридически ситуация выглядит так. Вы дали застройщику денег взаймы, а он пообещал Вам на честном слове вместо возврата денег заключить в будущем договор долевого участия или купли-продажи по определенной цене. Дальше он может на свое усмотрение либо заключить с Вами договор по оговоренной цене либо вернуть Вам деньги. У векселя или любого другого долгового обязательства есть срок погашения - срок возврата денег. Застройщик может не возвращать Вам деньги до этого срока. Затребовать деньги раньше Вы не сможете. Но есть и приятная новость. Если деньги переданы без сопроводительного документа, то можно затребовать в любое время и даже с процентами, но не позднее 3 лет с момента оплаты.
Тема уже достаточно избитая. На заключение предварительного договора можно пойти, только если доверяешь застройщику. Учитывая кризис, доверять не стоит ни одному застройщику.

Lada:
Я тоже судилась с Баско по поводу сроков сдачи,уплаченных излишне ипотечных процентов и возврата за разницу в кв.м. Именно со ссылкой на ЗПП. Тогда платить не надо за подачу иска. Суд выиграли.Правда не в ту сумму,которую запросили,но все-таки. С паршивой овцы хоть шерсти клок!
И Вам советую.Добровольно они ничего не отдадут.Обещать будут рассмотреть до бесконечности. Через суд быстрее и надежнее решить вопрос.

Поздравляю!
Если не секрет, неустойка перекрыла только убытки по кредиту или за просрочку тоже взыскали?

Маруся:
я не совсем поняла, что значит "сопроводительный документ"? никаких векселей и т.п. не было, только предварительный договор. Может, именно вескель подразумевается под "сопроводительным документом"?

Это может быть вексель, может быть любой другой договор (ссуды, займа), облигация, все, что соответствуют законодательству РФ.

Маруся:
если предварительный договор не предусматривает денежные отношения Сторон, как же они могут с меня требовать гарантийный взнос и пени за несвоевременную оплату (все это прописано в договоре).

Единственное что они могут с Вас требовать заключить основной договор на условиях прописанных в предварительном договоре (в оговоренный срок, по оговоренной цене и прочее) и требовать неустойку за отказ от заключения, если неустойка оговорена предварительным договором.
По предварительному договору они не могут с Вас требовать никаких денег. Вернее Вы не обязаны оплачивать, но при этом имеете право потребовать заключить основной договор в оговоренный предварительным договором срок.

Маруся:
и разве договор и платежное поручение не могут являться своего рода, распиской в получении ден. средств?

Предварительный договор и платежное поручение между собой никак не связаны. Платежное поручение является доказательством того, что Вы оплатили застройщику (если то юрлицо, на расчетный счет которого Вы оплачивали, является застройщиком) определенную денежную сумму, но за что оплатили, никак не характеризует. Поэтому требовать что-либо кроме возврата денег Вы не сможете.

Маруся:
у меня в договоре написано: "стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее 30 сентября 2008 года. По соглашению сторон указанный срок может быть увеличен." основной договор заключен в этот срок не был. но и доп. соглашения мы также не подписывали.

Согласно ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. У Вас такой срок уже истек, следовательно ни Вы, ни застройщик не могут требовать друг от друга и не обязаны друг перед другом заключать основной договор на условиях прописанных в предварительном договоре (цена, срок, конкретная квартира и прочее)

Маруся:
Значит ли это, что будет еще одна сложность в том, чтобы взыскать "гарантийный взнос" (как они его обозвали)?

Сложности не будет. Сложность была бы, если бы у застройщика были более проворные юристы и взяли бы деньги под вексель или договор займа. Тогда бы Вы не смогли получить денег до срока, указанного на векселе или в договоре займа. Сейчас Вы можете затребовать деньги в любой момент с процентами на неправомерное пользование чужими денежными средствами с момента оплаты. Вам повезло, что у застройщика, все на самотек пущено не только на стройке, но и в документах. Раз уж там у них такой бардак, можете поступить следующим образом. Заключите предварительный договор на новую квартиру. Деньги никакие, естественно, не оплачивайте. После подписания доведите до их сведения, что пункты, касающиеся оплаты не соответствуют ГК, а соответственно ничтожны, но от заключения основного договора и оплаты по основному договору Вы не отказываетесь. Когда наступит срок заключения основного договора, направьте предложение заключить основной договор. Если откажутся, сможете обязать заключить договор через суд.
Вот думаю, может самому купить десяток квартир по предварительному договору с хорошей скидкой, а потом перепродать? Да, только сомневаюсь, что они третий дом когда-нибудь достроят.

Маруся:
буду признательна за ответ.

Вот Вам нормы Гражанского Кодекса РФ.
Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

andj25:
относительно предварительного договора
возникает такой вопрос - если к моменту истечения срока оговоренного в предварительном договоре дом не сдан - то получается что заключить договор купли-продажи застройщик не может, то есть не может выполнить свои обязательства.
могут ли на этом основании в суде отказать в принуждении к заключению договора?

Не только могут, но и вынуждены будут отказать.

andj25:
или же по идее предварительный договор может быть и по долевому участию?

Предметом предварительного договора может быть заключение любого основного договора. Некоторые застройщики заключают предварительный договор долевого участия, некоторые предварительный договор купли-продажи.

Маруся:
а договор долевого участия каким образом страхует дольщика от недостроя? кроме того, что можно судиться за невовремя сданный дом и возвращение процентов, переплаченных за ипотеку? это, насколько я понимаю, тоже не гарантированно, потому как застройщик может объявить себя банкротом?

Договор долевого 100% гарантий не дает, но предварительный договор гарантирует еще меньше. 100 % гарантию дает только страховка. С 2011 года законодатель обещает ввести обязательное страхование ответственности для застройщиков. Планировалось ввести раньше, но так как введение закона неминуемо приведет к повышению цен, в условиях кризиса решили перенести на 2011 год.

Маруся:
а Вы случаем не юрист? не могли бы Вы мне в этом случае помочь при обращении в суд?

Я не профессиональный юрист. Я вынужден был изучить юриспруденцию в теории и применять полученные знания на практике. Так и сложилась по многим аспектам богатая личная практика. В современном обществе без знаний юриспруденции никуда.

Конечно можете. И проценты исходя из ставки 12 % годовых с момента оплаты. Нужно конечно договор смотреть. Могут быть нюансы. Я ведь не знаю, у Вас предварительный договор купли-продажи или долевого, дату заключения договора, предусмотрены ли штрафы в предварительном договоре. Я описываю общий случай. Найдите адвоката, имеющего практику по подобным делам. Деньги, пересичленные по решению суда на лицевой счет истца не облагаются комиссией со стороны банка.

Маруся:
но Вы ведь сами говорили, что предварительный договор не предусматривает денежные отношения между сторонами? если так, то я не понимаю, почему речь идет про штрафы...

Предварительный договор не предусматривает передачу денег по договору, но может предусматривать штрафы за неисполнение сторонами своих обязательств. Например, штраф за отказ покупателя от основного обязательства - заключения основного договора. В общем, говоря простым языком, по предварительному договору Вы не обязаны оплачивать квартиру, но можете быть оштрафованы за отказ от покупки квартиры.
Есть у Вас в договоре что-нибудь подобное? К чему относится гарантийный взнос? Наверняка они попытались применить его как меру обеспечения штрафа. Тогда (если штраф и гарантийный взнос увязаны между собой в соответствии с законодательством) они могут не вернуть гарантийный взнос. Но, если срок действия предварительного договора уже истек (а не расторгается по Вашей инициативе), то оштрафовать ас уже не смогут. Понимаете, как все может быть сложно и зависеть от нюансов?
Поэтому советую Вам не предпринимать никаких самостоятельных шагов, до изучения договора юристом.
Кстати, некоторые застройщики заключают предварительный договор именно таким образом – денег не берут до подписания основного договора, но предусматривают штраф за отказ от подписания основного договора.

Маруся, а как у Вас прошел разговор с застройщиком?