Что с ипотекой?

К настоящему моменту порядка 773 тыс. российских семей (что составляет приблизительно 4% от общего количества семей в России) воспользовались ипотечными кредитами, общая сумма выданных ипотечных кредитов по данным банка России на 1 октября 2008 г. составила 974,5 млрд. рублей, а объем просроченной задолженности на 1 мая 2008 г. был на уровне 5,1%.
Точный портрет ипотечного заемщика составить трудно, поскольку в прошлом году ссуды на приобретение или строительство жилья выдавали 587 банков, однако кое-какую информацию для размышления предоставляет АИЖК (таблица).
Таблица. Основные характеристики динамики портфеля кредитов АИЖК
Параметры
На 1.01.2006 г. На 1.01.2008 г.
Средний возраст заемщика, лет
36 36
Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика, руб.
26 679 45 663
Средний доход заемщика, руб.
15 891 30 155
Средний размер кредита, рублей
576 988 1 249 837
Средневзвешенный срок кредитования, месяцев
215 205
Средняя площадь приобретаемого жилья, кв.м
52 50
Средний размер аннуитетного платежа, руб.
7 708 15 624
Средневзвешенный коэффициент Кредит/Залог, %
59 75
Доля домов в приобретаемом жилье
2% 8%
Источник: АИЖК.
Как видно, средний возраст типичного заемщика за прошедшие два года не изменился — 36 лет. Незначительно поменялся срок кредитования: если на начало 2006 г. он составлял 215 месяцев (17,9 лет), то двумя годами позже — 205 месяцев (17,1 лет). Среднестатистический российский заемщик полностью расплатится по кредитам в 53-54 года.
Средняя площадь приобретаемого жилья осталась практически неизменной — 52 и 50 «квадратов» соответственно. Это свидетельствует о двух вещах: либо ипотечные кредиты берутся для финансирования операций по обмену меньшей квартиры на большую, либо с помощью ипотеки приобретаются малогабаритные «однушки» и «двушки».
Замечательна последняя строка — доля отдельных домов в приобретаемом жилье в настоящее время не превышает 8%. То есть разговоры о развитии сельского жилищного строительства так и остались разговорами (сельское население в современной России составляет 27%, городское — 73%). И еще одна важная деталь, которая нам понадобится ниже — по состоянию на начало этого года средний аннуитетный платеж составлял 51,8% от дохода заемщика.
Вопреки расхожему мнению, АИЖК не является основным рефинансирующим ипотечным оператором. В 2007 г. на долю АИЖК пришлось всего 31,3% общего объема рефинансирования. Другими источниками стали кредитные организации (41,6%), иностранные финансовые компании (22,6%), а также фонды ипотечного жилищного кредитования и управляющие компании (4,5%). Тем не менее, АИЖК остается единственным ипотечным агентством, по обязательствам которого предоставляются государственные гарантии.
Еще один важнейший нюанс. По данным Банка России, по итогам 2007 г. 78,1% всех ипотечных жилищных кредитов было выдано в рублях (соответственно 21,9% в валюте), а по итогам
I квартала 2008 г. уже 85,7% ипотечных кредитов было рублевыми (14,3% — валютными). По сути это означает, что порядка 20% ипотечных жилищных кредитов в настоящее время являются высокорисковыми, и главный фактор, позволяющий это утверждать — «плавная» девальвация. За прошедшие четыре месяца курс рубля по отношению к доллару (основной денежной единице, в которой выдавались валютные ипотечные кредиты) снизился на 20%. Если принять допущение, по которому «плавной» девальвация будет лишь до конца этого года, а в следующем году она перейдет в «жесткую» фазу, нынешние ипотечные заемщики будут вынуждены отдавать банкам не половину (51,8%) своих доходов, как это было зафиксировано при выдаче, и не 62%, как сейчас, а как минимум 75% и даже больше. Как мы понимаем, доходы заемщиков в наши дни в лучшем случае не растут, а в худшем — сокращаются.

Из новостей

ИПОТЕКА
Скажем честно — сразу после обнародования Владимиром Путиным схемы помощи ипотечным заемщикам она для нас осталась непонятной. Напомним: «Для людей, которые утратили работу, либо для людей, которые столкнулись с резким понижением своих доходов, еще раз хочу сказать, мы планируем выставлять перед банками государственную гарантию через систему Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию может в этом случае забирать закладные, предварительно требуя от банков перезаключения договоров с получателем кредита. Имея на руках эти закладные, банк может даже пополнить свою ликвидность, обращаясь в Центральный Банк».
Потом-то разобрались, но проблемы никуда не исчезли. Проблем этих две: ипотечные жилищные кредиты, номинированные в валюте, и кредиты с «плавающей» процентной ставкой. Мы тогда даже прикидочный подсчет представили: валютных заемщиков — порядка 20%, «плавающих» — около 10%. Итого приблизительно 30%, что эквивалентно 300 млрд. высокорисковых кредитных рублей.
Первым проснулось держащее нос по ветру Минэкономразвития. В прошлую среду один из чиновников министерства заявил, что «при худшем сценарии в скором будущем из 1 трлн. рублей ипотечных кредитов 300—400 млрд. могут оказаться дефолтными». Правда, министерский функционер не уточнил, по каким причинам могут наступить дефолты, но все равно смело и эксклюзивно, ничего не скажешь.
Впрочем, отважный чиновник тут же сел в лужу, доверительно отметив, что по данным российских банков дефолты по погашению кредитов допустили уже от 1 до 10% ипотечных заемщиков! Показанный разброс свидетельствует, по крайней мере, о двух вещах: а) об отсутствии сколь-нибудь достоверной информации в МЭРе (могли бы в Ассоциацию российских банков или в Банк России позвонить); б) о неумении чиновниками МЭРа пользоваться Интернетом (на сайте АИЖК говорится, что дефолты допустили 5,1% заемщиков). Вот такие люди сегодня не только дают пресс-конференции, но и управляют российской экономикой.
Но и это еще не все. Ответственный министерский служащий по секрету поведал, что «некоторые банки потребовали от заемщиков досрочно погасить кредит и резко повысили ставки по ипотечным кредитам, закрывая возможности для перекредитования». О как! Премьер грозит банкирам пальцем (дословно было сказано так: «Банк имеет право потребовать довнесения этой залоговой массы, а, как правило, это требование выражается в предложении погасить часть основного долга досрочно… Но лучше бы ему этого не делать»), а зверствующие финансисты все равно гнут свою линию, не боясь ни судов, ни общественной обструкции, ни, наконец, присланного «доктора». Но главное, что рассказывает об этом «профессионал», по долгу службы обязанный реагировать на происходящее и в авральном порядке принимать меры.

Сегодня на заседании наблюдательного совета АИЖК будут обсуждаться конкретные схемы помощи заемщикам и кредиторам, рассказал «Ведомостям» член наблюдательного совета АИЖК Гарегин Тосунян. Однако, как тут же отмечают "Ведомости", один из членов наблюдательного совета неоднозначно относится к выкупу квартир через специальный фонд: взыскание имущества должно подразумевать продажу квартиры и выселение заемщика, иначе как сохранится платежная дисциплина человека, который продолжит жить в квартире, потеряв право собственности на нее, рассуждает он.
Механизм предполагаемой помощи государства заемщикам таков: структуры ипотечного агентства могут стать собственниками квартир заемщиков, лишившихся работы. «Обсуждается возможность наложения банком взыскания на квартиру, если заемщик перестает платить», - рассказал один из участников совещаний с участием топ-менеджеров АИЖК и банкиров. Но банк должен будет реализовать ее не на открытом рынке, а специальной компании, предположительно созданной при АИЖК. У заемщика будет некоторое время (например, год), чтобы, получив новую работу, снова взять ипотечный кредит и выкупить квартиру. До этого времени он сможет в ней жить, оплачивая коммунальные платежи. Это одна из возможностей, крайний случай, если платежеспособность заемщика восстановить не удастся, подтверждает собеседник «Ведомостей», близкий к наблюдательному совету АИЖК.
Помощник президента Аркадий Дворкович подтвердил «Ведомостям», что такой вариант обсуждался, а детали схемы можно будет раскрыть после совета. Однако пресс-секретарь премьер-министра Владимира Путина Дмитрий Песков сообщил, что премьеру не известно о предложении по выкупу квартир - то есть никаких обязательств правительства по данному вопросу пока не существует.
По данным ЦБ, на 1 октября в России было выдано 933,5 млрд руб. жилищных кредитов, из которых ипотечных - на 769 млрд руб. По оценке руководителя Центра социальных исследований Евгения Гонтмахера, ипотеку получили около 500 000 семей. Сложно оценить, сколько из них не смогут платить по ипотеке, отмечает эксперт, скорее всего их количество будет измеряться десятками тысяч человек

Реально и хорошо работает ВТБ 24. Рассматривают за 3 дня, вообще молодцы.
Про другие ничего писать не буду, это как про свекровь, если хорошего сказать не чего-молчи.😏

интересующийся:

Счастливая:
Реально и хорошо работает ВТБ 24. Рассматривают за 3 дня, вообще молодцы.
Про другие ничего писать не буду, это как про свекровь, если хорошего сказать не чего-молчи.😏

а как ведет себя Сбербанк, в частности?

Номально, только "затягивают" с оценкой квартиры. Но чтож, сделаешь-приходится ждать.