Нужен совет риэлтора или юриста

1. При покупке квартиры будет оформлен договор переуступки права требования. Т.е. теперь Вам "должны". Данный договор оформляется у застройщика.
2. У Продавца на руках должен быть начальный договор инвестирования, платежные документы, которые потом перейдут к Вам. Если Продавец физ.лицо каких-нибудь дополнительных документов не требуется. Например, для такой сделки не нужно согласие супруги, но... лучше попросить, чтоб потом не нервничать. Вы встречаетесь у застройщика, там заключаете договор переуступки. Идеально попросить у Продавца справки психушка-наркология или узнать через знакомого милиционера. Сейчас весна, обострения всякие.
3. При сделок с юридическим лицом:основное подтвердить полномочия лица совершаюшего эту сделку, берется выписка из ЕГРП. Допустим в уставе организации может быть установлен размер сделок отчуждения-приобретения, на которые необходимо согласие учредителей и директор не вправе их совершать.
Тонкости есть. Сейчас все соберутся и добавят.

Вы пытаетеся смешать все в одну кучу.
1. Не читайте статей датированных 2001 годом. С тех пор гражданское, жилищное, налоговое законодательство, а также законодательство о регистрации сделок с недвижимостью очень сильно и многократно изменилось.
2. К несуществующим объектам недвижимости неприменим договор купли-продажи. То есть. Несуществующий объект продать или купить нельзя. Продать или купить можно только введенный в эксплуатацию объект. Более того. Нельзя продать или купить объект, право собственности, на который не было зарегистрировано продавцом в УФРС РФ (Регпалате).
3. Поэтому для сделок с несуществующими объектами предусмотрены и, в зависимости от ситуации, применяются другие виды договоров (не договоры купли-продажи).

Здесь все нужно разделить две составляющие.
1. Проблемы, связанные со статусом продавца.
2. Проблемы, связанные с видом договора.
Эти проблемы между собой никак не связаны и друг на друга не влияют.
1. Юрлицо понятие очень обширное. Нужно учитывать большое количество нюансов. Организационно-правовая форма, состав участников(учредителей), решение о назначении руководителя предприятия, полномочия руководителя предприятия по Уставу. Нужны конкретные данные.
Если директор является единственным участником юрлица и являлся таковым на момент заключения догоовора с застройщиком, то все намного проще и ситуация практически не будет отличаться от сделки, заключаемой с физлицом.
2. Здесь нужно исходить из заключенного между продавцом и застройщиком договора. Нужны конкретные данные по договору. Если договор долевого участия, а он должен быть зарегистрирован в УФРС РФ по РТ, то единственный гарантированный для Вас вариант, договор переуступки права требования. То есть юрлицо уступает Вам (за определенную сумму) свое право требования квартиры у застройщика. Вместе с правом требования квартиры у застройщика к Вам переходят и все другие права требования (неустойки, качества отделки). В этом случае (в случае зарегистрированного в УФРС РФ по РТ договора долевого участия) договор переуступки права требования тоже требует регистрации в УФРС РФ по РТ. По содержанию договора переуступки права требования могут быть нюансы, в зависимости от того оплатил продавец квартиру полностью, частично или не оплатил вовсе.

Все договора долевого участия заключенные по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года подлежат обязательной государственной регистрации.
Если договор не зарегистрирован В УФРС РФ то это может означать следующее.
1. Разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года. И тогда договор считается заключенным.
2. Разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 года. И тогда договор считается не заключенным.
Нужно проверить дату получения разрешения на строительство.
В Вашей ситуации большое количество неизвестных. Соберите всю необходимую информацию и тогда можно будет делать выводы.

Если договор инвенстирования заключен до 1.04.2005 то зависит от того, выдавалось ли разрешение по данному объекту, данному застройщику до 1.04.2005. Если выдавалось, то регистрация договора уступки в регпалате не требуется. А если не выдавалось, то будут проблемы с регистрацией кваритиры в собственность.
Если договор инвенстирования заключен после 1.04.2005 то будут проблемы с регистрацией кваритиры в собственность.

Дело ведь не в переуступке, а в основном договоре.
Все договора долевого участия заключенные после 1.04.2005 по объектам разрешение на строительство которых получено после 1.04.2005 подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации.
Другими словами. Вы не сможете зарегистрировать квартиру по любому договору, отличному от договору долевого участия (ФЗ 214), а договор долевого участия требует государственной регистрации.
Возможные последствия.
1. На эту же квартиру уже заключен или будет заключен завтра договор долевого участия с регистрацией в Регпалате с другим дольщиком. Тогда после ввода дома в эксплуатацию и подписания актов Вам с Вашим договором в Регпалате в регистрации откажут, а другому покупателю зарегистрируют. И все что Вы сможете это потребовать у юрлица деньги обратно, если оно к тому времени не будет ликвидировано и будет платежеспособно.
2. На эту же квартиру не был и не будет заключен договор долевого участия с регистрацией в Регпалате с другим дольщиком. Тогда Вам все равно откажут в регистрации. Но возможно Вам удастся зарегистрировать квартиру в судебном порядке.
Что Вам посоветовать в такой ситуации?
Попросите для начала разъяснений от Унистроя.
Дальше видно будет.
Может не все так плохо и еще поправимо.
А что же Вас заниженная цена не смутила?

elle:
Писала в другой форум тот же вопрос. Вот что мне ответили "ИЗ выших слов физику уступили имущ.права на кавртиру по инвест. договору, регулир. 39 ФЗ, читайте ст. 1 ФЗ-214 и понимайте, что ваша сделка ничтожна". Растолкуйте пожалуйста, что это значит?

Сделка ничтожна, так как не зарегистрирована в УФРС. В УФРС регистрируют только договора соответствующие ФЗ 214. А квартиру зарегистрировать в собственность можно только если договор долевого участия был зарегистрирован ранее в УФРС.

elle:
Получается один закон противоречит другому что ли? Какой же закон применим в нашем случае?

Никакого противоречия. ФЗ 39 не регулирует отношения связанные с долевым участием в строительстве. Он не противоречит ФЗ 214, он о другом.

elle:
В 39 законе (инвестиционная деятельность) юрлицо имеет право переуступать права физлицам, а в 214 законе (долевое строительство) переуступка физлицам не допускается.

Переуступка допустима в любых случаях. Это отдельна тема, не имеющая к данной ситуации никакого от ношения. Ваша проблема не в договоре переуступки, а в изначальном договоре, который ничтожен или выражаясь точнее считается незаключенным.

elle:
Позвонила в Унистрой, сказали, что объект идет по 39 федеральному закону. Регистрироваться в УФРС должен после подписания акта приемки.

Невразумительный ответ.
Что будет регистрироваться в УФРС после подписания акта? Объект или Ваш договор?
После подписания какого акта? Акта приема-передачи квартиры Вам или Акта приемочной комиссии всего дома?

Индира:
Вопрос к consul :"Господин consul подскажите пожалуйста менее грамотному собрату ,что делать в следующей ситуациии,человек приобрел квартиру в строительной фирме по предварительному договору,срок окончания строительства истекает 2кв.2009г,дом на уровне фундамента,при покупке была сделана запись на диктафон,гендира,мол все пучком,все документы в порядке,земля наша,и т.п.,на практике сейчас на эту землю притендует другая строительная фирма,и между ними ведется разбирательство в суде,мы в свою очередь хотим забрать вложенные деньги +ставка рефенансирования,написано несколько притензий ,мол отдайте похорошему ведь не строите ничерта,сейчас напишем заявление в прокуратуру ,чтоб взяли под контроль и т.п. ,что дальше то делать ,иск в суд подавать или как мошенничество попробовать?"

В любом случае лучше и туда и туда сразу. Перспективы в суде зависят от содержания предварительного договора. Здесь нужно учитывать, что по предварительному договору передача денег невозможна.