ТОП форумчан
Выразите своё мнение, и вас услышат
Пришло время, и мы начали
публиковать статьи и блоги от наших пользователей в разделе «Блоги».
Теперь каждый зарегистрированный пользователь может поделиться своим опытом или выразить мнение,
написав собственную статью, которая после проверки будет опубликована.
Также появилась возможность создать
Персональную тему
на Форуме с личной модерацией.
Если вторичка полностью подчиняется и работает по правилам рынка, то рынок первички теперь работает по правилам только застройщика, банка с аффилированными лицами гос. правления с стратегией "какие цены хотим, такие и будут". В связи с этим цены на первичку стали заградительными (для считающих деньги и имеющих ограничения бюджета) и тенденция сделок сместилась в сторону вторички. Соответственно с рынка вторички ушли\уходят в большей степени альтернативные сделки с замахом на первичку, а оставшиеся предложения с доступной\разумной ценой вымоет декабрь\1кв.2021г. Соответственно цены на вторичку будут диктовать оставшиеся предложения с высокой\недоступной ценой - т.е. фактически станут эталоном для формирования среднерыночных цен на жилье 2021г. - т.е. вторичка неизбежно вырастет в цене\станет с такими же заградительными ценами как и первичка. Т.о.:
- цены на первичку не упадут низачто потому что все уже распродано, а новые объекты вымываются с котлована непонятно кем - но тут логика не выводит к портрету покупателя: глупый инвестор (потому что ждать около 3 лет до сдачи, а потом непонятно за сколько и кому продавать если цены всетаки упадут и т.д.), безнадежный покупатель (основной долг по ипотеке будет бить по корману даже при досрочных погашениях и рефинансирования), аффилированные с застройщиком лица для создания ажиотажа на рынке и сверхприбыли (в это больше верится ...). Скидки\акции за счет парковок, бытовок и прочего всеравно не будут покрывать платежеспособность и возможности, а снижение ипотечной ставки даже до "0%" не смягчяет ситуацию, т.к. основной долг покупателя всеравно будет удавкой - 20-30 т.р. в месяц при текущих падающих доходах (удорожание продуктов, услуг и т.д - инфляционный рост) населения мало кто сможет потянуть - "быть бы живы". Да и в целом не верится что сейчас 20-30т.р. получится платить у большинства - это 4,8-7 млн. только основного долга на 20 лет.
- цены на вторичку заметно вырастут и не упадут потому что некуда, т.к. нет альтернативной замены инвестиций\нет доступных предложений либо они минимальные и совсем точечные. Т.е. взамен нечего\некуда.
- ближе к середине\концу 2021г. неизбежно будет картина падения продаж (неофициально) по первичке и вторичке, но цены не упадут по тем же что и выше - нельзя.
Получается что ближайший тренд (2021г.) это только доступная вторичка (даже хрущи и прочие - жить то где-то людям хочется ...) по 7-8% ставке, наличку (инвесторы и т.д.). Далее (2022г. и далее), теоретически, рынок жилья заходит в тупик и даже дешевая ипотека не спасает (последствия кризиса\зп не догнали\перегнали уровень инфляции\сокращение трудоспособного населения и т.п.), а снижение цен бессмысленно - все продано, нового практически нет\дорого (потому что не выгодно\в правительстве застройщики с другими интересами, хоть и план\приказ Путина по квадратам может быть не выполнен). Т.е. непонятно какой драйвер роста может быть (соразмерный рост зп - но это фантастика), и наверняка все это "там" понимают и просчитали - если все так, то тут либо снова начнут кошмарить оставшихся владчиков (тем самым потихоньку снимут сливки с АСВ - не будет уже таких объемов страхования вкладов), рассчитывают на рост нефтегазовых доходов (сокращение стоимости валюты=снижению стоимости импорт. материалов для стройки), либо всетаки планируют снижение цен, тем самым заставить деньги не лежать в банках, а как и должно быть - работать (т.е. простых и понятных "безрисоквых" инструментов как вклад и недвиж. больше не будет, а биржа, крипта и т.п. - это бред, т.к. волатильность и риски очень высокие).