Коммерческая недвижимость в г.Казань

1. За 4-4,5млн можно присмотреть вариант формата стрит-ритейл. Однокомнатная квартира, переделанная в нежилую.
2. Сдать такую можно ~40т.р./мес Доходность в 2 раза выше жилой
Среди нюансов можно выделить налог на имущество с связи с переходом на новый алгоритм расчета налога, связанный с кадастровой стоимостью. Можно получить внушительную сумму налога. И если арендаторов не будет, то оплачивать этот налог придется из своего кармана.
3. Сравнение с жилой.
Риски:
- в случае простоя выше издержки (налоги, ЖКХ)
- надвигается кризис. Бизнес-активность замедляется. Вполне возможно не очень удачное время для старта, а может и наоборот ;-) В связи с этим риски простоя/снижения арендных ставок. Жилая недвижимость в среднесрочной перспективе спросом пользоваться будет, т.к. жить людям где-то надо, даже несмотря на кризис
Прибыль:
- Как уже писал выше, прибыль выше до 2х раз
4. Думаю смотреть стоит только стрит-ритейл, офисы в период кризиса лучше обходить стороной

Странно, вроде бы не отговаривал. Написал, что доходность коммерческой выше в 2 раза :-)
А если подойти творчески, то можно и еще больше выжать.
Единственно, на мой взгляд в связи с кризисом присутствует фактор некоторой неопределенности.

Edward:
Странно, вроде бы не отговаривал. Написал, что доходность коммерческой выше в 2 раза :-)
А если подойти творчески, то можно и еще больше выжать.
Единственно, на мой взгляд в связи с кризисом присутствует фактор некоторой неопределенности.

На кризис накладывается политика государства. Малый бизнес хотят обложить сборами от 600 тыс. до 6 миллионов в квартал или год (обсуждается в Думе, в прессе упоминалось) Под действие могут попасть торговля, питание, автосервисы, транспорт и даже уличные туалеты. Если такое примут - никаких магазинчиков не останется и коммерческая недвижимость в стрит ритейле никому будет не нужна.

Сулейман:

Edward:
Странно, вроде бы не отговаривал. Написал, что доходность коммерческой выше в 2 раза :-)
А если подойти творчески, то можно и еще больше выжать.
Единственно, на мой взгляд в связи с кризисом присутствует фактор некоторой неопределенности.

На кризис накладывается политика государства. Малый бизнес хотят обложить сборами от 600 тыс. до 6 миллионов в квартал или год (обсуждается в Думе, в прессе упоминалось) Под действие могут попасть торговля, питание, автосервисы, транспорт и даже уличные туалеты. Если такое примут - никаких магазинчиков не останется и коммерческая недвижимость в стрит ритейле никому будет не нужна.

Надеюсь что не примут, но полностью согласен, подобные инициативы оптимизма не добавляют.

Вроде пока несколько городов будут обременены этим налогом, да и он не принят.

казметрология.рф:
есть интересные предложения на вторичке по нежилым на ЦОКОЛЬНЫХ этажах, может хостел или узбечку организовать, правда уже без ипотеки не обойтись, до криза 2015 не задумывался бы даже, а сейчас сомнительно, если не пойдет, то и под офис уже не сдашь наверно раз так все печально с бизнесом у нас?

хостел в подвале - хреновый вариант! я когда в нижний новгород ездил, останавливаться думал в хостеле. так вот зашел в хостел оборудованный даже не в в подвале а скорее в цокольном этаже, внутри дышать трудно, окна малюсенькие, воздух влажный и плесенью пахнет, в общем мы сразу развернулись и поехали другой хостел искать:(

казметрология.рф:
есть интересные предложения на вторичке по нежилым на ЦОКОЛЬНЫХ этажах, может хостел или узбечку организовать, правда уже без ипотеки не обойтись, до криза 2015 не задумывался бы даже, а сейчас сомнительно, если не пойдет, то и под офис уже не сдашь наверно раз так все печально с бизнесом у нас?

По хостелу/узбечкам не знаю, не разбираюсь. Но по офисам лучше не связываться. Офисов много, конкуренция большая. Конкурентный преимущества Вашего офиса будет весьма сомнительны, когда в городе тысячи подобных офисов. Арендаторы с офиса могут легко съехать.
На мой взгляд наиболее предпочтительный вариант - стрит-ритейл в проходном месте. Тут уже кризис не кризис, а проходное место - это уже сильный козырь в борьбе за арендатора. Ставки аренды могут просесть, но проходное место всегда будет пользоваться спросом.
Сложности:
- проходное место вам просто так никто не продаст. Зачем продавать курицу, несущую золотые яйца.
- если и продадут то по очень высокой цене, что существенно будет уменьшать итоговую доходность
- искать не так просто, но, в принципе, возможно. Весной/летом встречал пару объектов с доходностью 12% годовых грязными. Но такие объекты надо искать. На авито адекватных не более 1%, но все же иногда встречаются.

Edward:
Сложности:
- проходное место вам просто так никто не продаст. Зачем продавать курицу, несущую золотые яйца.
- если и продадут то по очень высокой цене, что существенно будет уменьшать итоговую доходность
- искать не так просто, но, в принципе, возможно. Весной/летом встречал пару объектов с доходностью 12% годовых грязными. Но такие объекты надо искать. На авито адекватных не более 1%, но все же иногда встречаются.

можно попробовать купить однушку или двушку на 1 этаже, потом перевести в нежилое, сделать ремонт, построить крыльцо... это дорого конечно, но я думаю реально найти

казметрология.рф, цоколь - полный неликвид, продавать его долго и муторно. А на первых этажах все лакомое разобрано. Правильно советуют не связываться с ком. недвигой.

Shum_:
Вроде пока несколько городов будут обременены этим налогом, да и он не принят.

Сегодня приняли проект закона 🥺
Депутаты Госдумы приняли во втором чтении проект закона, дополняющего Налоговый кодекс главой «Торговый сбор». С 1 июля 2015 года такие сборы разрешается вводить в городах федерального значения, то есть в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе. Но пока они коснутся только московской торговли, хотя первоначально планировалось ввести их для широкого круга бизнесменов
http://top.rbc.ru/business/18/11/2014/546b13d6cbb20f9e009f7392#xtor=AL------

Унистрой начал продажу несколько месяцев назад во всех своих комплексах коммерческих помещений. Раньше сдавали, но теперь, как сказали мне, деньги нужны. Я купил несколько, всяко лучше, нежели непостроенное жилое. Все уже приносят доход, не такой как хотелось бы, но выжду до лучших времен. Цена за квадрат норм, учитывая что с ремонтом. На Волкова 22 самое маленькое помещение увели из-под носа, взял в Изумрудном уже с арендаторами.

Alkonaft:

Profdevice:
Унистрой начал продажу несколько месяцев назад во всех своих комплексах коммерческих помещений. Раньше сдавали, но теперь, как сказали мне, деньги нужны. Я купил несколько, всяко лучше, нежели непостроенное жилое. Все уже приносят доход, не такой как хотелось бы, но выжду до лучших времен. Цена за квадрат норм, учитывая что с ремонтом. На Волкова 22 самое маленькое помещение увели из-под носа, взял в Изумрудном уже с арендаторами.

На какой вы доход расчитывали и какой выходит в итоге ?
п.с. и каковы затраты ?

тоже интересно! насколько выгоднее сдавать коммерческую ?

Намного выгоднее. Я рассчитываю на 15% годовых, выходит 11
Пример - у меня была двушка, сдавали 18+ку
Я ее продал и купил 2 маленьких помещения в офисном центре. Сдаю теперь каждое по 14+ку и еще 800тыс осталось лишних от продажи
Никого не агитирую, но жилое под сдачу брать вообще не вариант