Коммерческая недвижимость в г.Казань

Через 3 месяца после нашего съезда с Сиб. тракта нас позвали обратно после того как разрешили эксплуатировать здание. Нам предложили скидку в 20% от ранее оплачиваемой ставки. Мы естественно отказались, так как уже снимали лучшее помещение по цене в 1,5 раза дешевле и переезжать обратно после похабного отношения желания не было. Самый интересный момент заключается в том, что тем кто не переехал сохранили более раннюю грабительскую ставку. Я поговорил с арендаторами которые остались, и спросил почему они мирятся с такой несправедливостью. Они мне ответили что не могут собрать компьютер, стол и принтер, погрузить все на Газель и переехать за 1 день как это сделали мы. У кого помещение перестроено под их нужды, у кого-то лицензия, у кого-то очень громоздкое оборудование. В частности там остались банк и медицинский центр. Но даже это не остановило от переезда другой менее известный банк, большой трактир-кабак и крупного ретейлера бытовой техники.
Вывод: если ты вкладываешься в арендуемое помещение и переезд будет болезненным, заключай договор аренды в долгую с прописанными ставками и регистрацией в регпалате. Хотя это тоже не абсолютная гарантия. Помню юристы Семина выселяли федеральную фирму Нэкс Трейдинг с площадей завода Серп и Молот несмотря на долгосрочный договор аренды. Они хотели перестроить это здание под торговый центр, чтобы сдать его в аренду магазину Вестер Гипер (если кто помнит такой), который им сначала заинтересовался. Потом Нэкс выселили, но Вестер отказался туда заезжать. А впоследствии это здание превратилось в Адмирал, который трагическим образом сгорел.

Печально, Сулейман. Среда конкурентная, но они не приспособились. Как тетушки из совмагов. Рынок сам все решит. Я бы на месте банков вообще только в выкуп шел, там переделки очень недешевые под банковское помещение.

В нулевые годы было очень туго с коммерческими площадями - их не хватало. Поэтому собственники вели себя нагло, постоянно поднимали арендную плату и не шли навстречу даже по мелким вопросам. Сейчас ситуация стабилизировалась из-за насыщения рынка и арендодатели дорожат арендатором который платит вовремя и не создает проблем. А в жилом сегменте ситуация вообще все перевернулась с ног на голову - рынок арендатора. Арендная плата низкая, депозиты не платятся, квартиру ушатают, живут недолго, о съезде сообщают за 2-3 дня.

Сулейман:
В нулевые годы было очень туго с коммерческими площадями - их не хватало. Поэтому собственники вели себя нагло, постоянно поднимали арендную плату и не шли навстречу даже по мелким вопросам. Сейчас ситуация стабилизировалась из-за насыщения рынка и арендодатели дорожат арендатором который платит вовремя и не создает проблем. А в жилом сегменте ситуация вообще все перевернулась с ног на голову - рынок арендатора. Арендная плата низкая, депозиты не платятся, квартиру ушатают, живут недолго, о съезде сообщают за 2-3 дня.

В целом да, поэтому я за нежилое. Тем не менее, если имеешь квартиру в которой комфортно, все есть и без проблем ее снимут. Ибо ушлые риэлторы возят везде, даже не прислушавшись к пожеланиям съемщиков. Когда мы квартиру сдавали, была реакция примерно - ну вот, наконец то нормальная, без всяких косяков и обмана. Кто первый смотрел сразу же вносили депозит и делу конец, просто раз в 9-12 месяцев у людей менялись обстоятельства, а реновацию надо было делать время от времени. Это трудоемко больно. А нежилое можно хоть в кирпиче сдать в счет арендных каникул.
(Добавление)
Alkonaft забыл еще сказать - сколько бы не пели песни вокруг, что деньги обесценятся и т.д. и т.п. и надо что-то купить, надо это пережить. Во-первых они уже обесценились , а квадрат стоил как и стоит, а то и дешевле. Во-вторых на открытом рынке (а-ля авито, из рук в руки) не бывает таких объектов которые надо сразу брать, все вкусное съедено до нас. Если чуйка есть куда объект применить, ходить , смотреть, думать и торговаться до последнего. С деньгами расстаться всегда успеется.

Profdevice:
Я бы за 1,7 лучше 20 метров на дзержинского 5 офис купил, цена входа маленькая, за 17+КУ сдашь думается мне, 1% и нет страха отзыва лицухи у банка. Цена за метр космос, но окупится оно постепенно.

Цена вложения дешевле чем в квартиру, а цены аренды равносильна! Почему же мало кто покупает коммерческую недвигу как вложение, а не на последние деньги. Нужно ли отчитываться в налоговой после сдачи в аренду коммерческой недвижимости?

почему мало? ее просто самой по себе меньше, то что доходность выше это очевидно, если выбрать правильно. Коммерческую недвижимость снимают фирмы, они наличкой не платят (99%).
Если у вас счет только на физлицо - значит вы заплатите 13% иначе придут
Если на ИП или ооо то 6% упрощенка с суммы
+ не забываем про налог, это примерно 1% от цены плюс минус

Profdevice:
почему мало? ее просто самой по себе меньше, то что доходность выше это очевидно, если выбрать правильно. Коммерческую недвижимость снимают фирмы, они наличкой не платят (99%).
Если у вас счет только на физлицо - значит вы заплатите 13% иначе придут
Если на ИП или ооо то 6% упрощенка с суммы
+ не забываем про налог, это примерно 1% от цены плюс минус

Значит выгоднее ИП и коммерческая недвижимость? А как коммерческая недвижимость дорожает по сравнению с квартирами? Ведь сейчас кризис и наоборот кол-во фирм уменьшается, следовательно цены аренды должны снижать, чтобы заманить клиентов

Дольщик2015:
В свете недавних налоговых изменений на недвижку для физ лиц, 2% в год от кадастровой стоимости, скажем 40 тыс руб в год с офиса ценой в 2 млн рублей кажется перебором. Как лучше оптимизировать такие расходы?

А разве не 0,5%? 2% это для больших площадей вроде, более 3 тысяч кв. м.

Дольщик2015:
В свете недавних налоговых изменений на недвижку для физ лиц, 2% в год от кадастровой стоимости, скажем 40 тыс руб в год с офиса ценой в 2 млн рублей кажется перебором. Как лучше оптимизировать такие расходы?

Мне пришел налог 24500 за офис, который покупался несколько лет назад за 1,8млн. Сейчас виртуально я его оцениваю в 2,4, и то никто не купит. Приносит 14% в год, минус этот налог. Все-таки не сравнимо с жилым по прибыли, и особенно по затратам на обстановку квартиры.
По поводу законной оптимизации это к юристам, я плачу и не заморачиваюсь. Реально гневит транспортный налог только, как всех красиво развели, в цену топлива его уже включили, а сам налог отменить "забыли".

Да, налог это засада, как и проверяющие различные. Особенно урн мусорных.

Profdevice:

Дольщик2015:
В свете недавних налоговых изменений на недвижку для физ лиц, 2% в год от кадастровой стоимости, скажем 40 тыс руб в год с офиса ценой в 2 млн рублей кажется перебором. Как лучше оптимизировать такие расходы?

Мне пришел налог 24500 за офис, который покупался несколько лет назад за 1,8млн. Сейчас виртуально я его оцениваю в 2,4, и то никто не купит. Приносит 14% в год, минус этот налог. Все-таки не сравнимо с жилым по прибыли, и особенно по затратам на обстановку квартиры.
По поводу законной оптимизации это к юристам, я плачу и не заморачиваюсь. Реально гневит транспортный налог только, как всех красиво развели, в цену топлива его уже включили, а сам налог отменить "забыли".

1. 14% в год от 2.4млн? 2.4х0.14=336тр, 336тр/12=28тр/мес чистой прибыли? Офис за 2.4 млн очевидно, очень небольшой и где он должен находится, чтобы сдавать его в аренду за 28тр/мес+ку? или я где-то ошибся?
2. транспортный налог - это же "налог на владение" автомобилем, а не на пользование дорогами.

Дольщик2015:

строитель:
По поводу законной оптимизации это к юристам, я плачу и не заморачиваюсь. Реально гневит транспортный налог только, как всех красиво развели, в цену топлива его уже включили, а сам налог отменить "забыли".

Про транспортный налог согласен, на..балово жуткое! А если для владения офисом зарегистрировать ОООшку и на нее офис переписать, владеть с учетом налогов выгоднее будет?

нет разницы вроде, у меня все на ООО , а учредитель ооо кипрский оффшор)))
14% от цены покупки я считаю от 1,8. это довольно большой офис в цоколе в центре города.
Транспортный налог это имеенно статья , которую государство тратит на поддержание автодорог. У меня есть 2 автомобиля по 388л.с, на каждом я проезжаю в год от силы 2000км, я бы согласился за топливо лучше по 100р/литр платить, так много справедливее

хан, 39 метров. 26м на этом же этаже продаю, кстати. Там потенциально можно поднять аренду до 14% годовых тоже.
Ак барс несколько помещений выставляет на аукцион в 21 веке и СГ. Ходил вчера на просмотр 21 века 2 помещения - не стоят потерянного времени, я думаю и по начальной не уйдут

Alkonaft:

Profdevice:
26м на этом же этаже продаю, кстати.

Мало приносит ? Или другая причина ?
Предложили большое помещение под банкетный зал, переложиться надо бы, сколько приносит меня устраивает на данном этапе.
(Добавление)

Profdevice:
у меня все на ООО , а учредитель ооо кипрский оффшор)))

Много экономится ?

Ничего не экономится, предприятие состоит на учете в РФ же, так спокойнее просто, к тому же у меня есть недвижимость за рубежом, поэтому и затевалась такая схема. Впоследствии планируется сделать траст, по пока расходы по нему неоправданны, туда надо с целыми зданиями идти.