Крах недвижимости в Казани

Региональные цены на жилье погнались за московскими
В Москве цены на квартиры достигли убивающих спрос высот еще в конце прошлого года. В регионах этот процесс только завершается: в 38 субъектах Федерации цены в январе — марте поднялись более чем на 10%, а в некоторых — почти в полтора раза, сообщает Росстат. Ничего удивительного, говорят эксперты, московский рынок уже встал, регионы к нему подтягиваются.

http://www.ipoteka-rt.ru/article/1940/53/

Энергетик18:
Региональные цены на жилье погнались за московскими

Хорошо то как, т.е. в регионах начинается полномаштабное падение.
В Москве уже месяца два как цены падают.

Вот еще интересная статья
"Куда уходят инвесторы" http://irn.ru/articles/11421.html

А цены в Москве в рост пошли http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=2&period=1&step=week&grnum=1¤cy=1#begin
А чем я говорил, а вы не верили.😁

ДмитрийР:
А цены в Москве в рост пошли http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=2&period=1&step=week&grnum=1¤cy=1#begin
А чем я говорил, а вы не верили.😁

это индекс ожидания и по графику он ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ!\n\n(Добавление)

ДмитрийР:
А цены в Москве в рост пошли http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=2&period=1&step=week&grnum=1¤cy=1#begin
А чем я говорил, а вы не верили.😁

а вот это интекс стоимости
http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=1&step=week&grnum=1¤cy=1#begin
и роста там даже не намечается.

Clara:
это индекс ожидания и по графику он ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ!

Но растет😁

ДмитрийР:

Clara:
это индекс ожидания и по графику он ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ!

Но растет😁

😨 что растет? ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ ОН!!!😁
ожидали очень плохо, а сейчас ожидаем не ОЧЕНЬ, а просто плохо!
тем более, что "ожидать" можно все что угодно 😜
к осени цена недвижимости вы растет в 2 раза!! Ожидаю!!! Уж ручки потераю от предвкушения прибыли! 😏\n\n(Добавление)
Вот еще Дмитрию на радость!
http://www.expert.ru/printissues/volga/2007/25/ofis/

Clara:
😨 что растет? ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ ОН!!!😁

Цены на недвижимость всегда растут, но иногда бывает отрицательный тренд.

Просто проходил мимо, почитал все ваши умозаключения. У самого квартирный вопрос тоже стоит как и где жить , и будет дорожать или дешеветь тоже не безразлично.
У меня брат в Москве, строитель со стажем, на большой должности в крупной девилоперской компании. Ниже приведу переписку с ним. Прошу прощения за некоторые резкие высказывания, и орфографию, подправил но не стал убирать, так думаю правильнее.
Мнения они у всех разные, но лично мои выводы - элитка в Казани будет дорожать, а хрущ дешеветь.
Центр Казани застроят быстро, мест мало осталось, и через пару лет за квартиру в новом 3-5 летнем доме, будут просить за квадрат от 70 до 120 т.р ,а кое где и дороже, к примеру у стен Кремля. У меня квартира там, и моя проблема это недостаточность денег на дорогой ремонт. На трубе не сижу, и деньги на жизь "ЗАРАБАТЫВАЮ", имею 3х детей.
И очень не уважаю молодых ублюдков шатающихся в 9 утра с бутылкой пива в зубах, и кричащих о недоступности нормальной жизни.
--------------------------------
КАшмар какой то!!!!!!!
Андрей (отвечает)
2007-03-10 21:02:19
Я -застройщик,определенно заявляю что при стр-ве 120 квартирного двухподьездного дома из кирпича неважно в принципе где,себестоимость 1 кв.метра 7500-8000 рублей и не более включая черновую отделку и пластиковые окна.
А вот далее внимательно читайте:
На взятки разные и расселение всех тех кто занимал ранее площадку уйдет 12-14 иногда 20 тысяч на метр+банковский процент 22-28 поскольку собрать дольщиков нелегко.Итого около 25000.Строю я дом быстро,да документы на сдачу в эксплуатацию долго делаются.Поэтому за 18 месяцев мне нужно не менее двукратного увеличения.Посему и продаем по 50 000 в Уфе,а рынок на отметке 54-57 тысяч.Так вот господа хорошие,если крах жилья и будет -то только по причине коллапса власти,что невозможно.Если даже в фантазии представит что цена упадет вдвое-это значит что строить никто не станет.Это так же верно что никто не станет печь хлеб и продавать его по 5 рублей за буханку при его себестоимости в 10 рублей.Не забывайте что в удельной доле всевозможных перемещений товаров и сырья сидит при пр-ве стр-ых мат-ов цена
Это из форума
--------------------------
Ниже переписка с братом.
--------------------
Писано правильно, только есть много НО!

Как это не важно где, как это не важно как?

Да и 7500-8000р - п.....ж !
Это только материалы строительные - а это в лучшем случае 25-30% - стоимость
возведения коробки.
А еще есть наружные сети 25-50%, зарплата строителям, строительная техника,
обременение по расселению:.
А еще электричество (у нас 1кВт лишний стоит около 75т.р.), а котеленку
новую, а садик и школу для детишек.

По его расценкам ниче не построить! Видать он просто строитель, а не какой
не девелопер!

Хотя себестоимость 1м.кв. сейчас не может быть меньше
Для нормального жилья 1200$
Изба деревянная - 450$
Сарайка из кирпича - 600$
2 года назад строили муниципальные монолитные дома в Зеленограде ,
так там себестоимость вышла 1460$ - из бюджета города.

Так, что. Можешь купить коробку за 10т.р ( с учетом 25% прибыли строителей)
НО! Без света, газа, воды, канализации, документов на землю, и с разборками
с не переселенными старыми жителями.

Да еще 30-55% - квартир забирает город под всякие соц программы
безвоздмездно!
Значит еще и посадят:

С уважением,

Вадим
------------------

Все враки.
Жилье действительно тупит.
Главное понять одно, что это все средние оценки.
Предположим хрущеба упала на 15% а элитка выросла на 5%
С учетом того что совокупная стоимость элитки примерно равна Хрущебе получим
общее
Падение рынка на 10%.
Только шиш ВАМ!
Те кто жил в трущебе теперя для переезда в нормальный дом должен заплатить
на 20% больше!
А кто продаст элитку - тому будет СЧАСТЬЕ!

Таких вариантов масса.

Ну а в твоем варианте.
Идут все далеко.
Или за очень дорого и не спеша продавать , но тебе что жить негде?
Это центр, это новостройка - Аля старина.
Это уют и 3 кафейни рядом. Парк огромный и КГБэээээ.
Или делай ремонт и живи, или пусть стоит, дети будут жить и сделают ремонт.
Потом такую не купиш, ты у трубы не сидиш с нефьтью газом.

И ваще.
Все идет в тому что Хрущеба должна ничего не стоить. Гадские датации города
на ЖКХ подрывают рынок жилья.
Т.к. кап ремонт здания должны делать жильцы на свои средства.(по новому
жилищному кодексу)
Ремонт делать не хотят, здание признается аварийным, всех на...., (в Кукмор и
далее..)
А на этом месте строим новый хороший дом.
А старые жильцы прав на землю под зданием не имели, а теперя дома нет,
значит и прав у них нет. Досвидание.
Покупая трущебу без земли - геморой на сегодня однозначный!
Делай выводы.

А журналюги пи....т по чем зря.
Они пи..ры пишут всякую гадость в 95% случаев.
Ни одна б......ть не написала о том, что Казань - изюминка Поволжья, туризм и
всякое такое.
Хрен вам а не квартиру у стен кремля Татарского!
Оно должно стоить дорого и при том очень дорого.
Те кто не понял поймет потом, когда поздно икру метать будет.
Растет новый пласт интелегенции е......й
Они то такое жилье с руками-то и заберут.
Российская действительность
Вот такая вот загогулина::..

С уважением,
Вадим

-----------------------
Так и есть!
Но.

1. Хрущебы - должны дешеветь, а новая элитка - дорожать.
Что и происходит.
2. При отмене 50% доли Государства - все должно подешеветь на 25%
3. Может произойти локальное дешевение, при резком превышении предложения
над спросом, но это максимум 15% и не более чем на пол года.
4. Рынок приходит в норму и устаканивается. В связи с принятием нового
жолищьного кодекса - кап ремонт домовладения производит домовладелец!
А это значит что хрущебы - ни...я не стоят, один гемор и бешенные бабки на
ремонт.
Дом ветшает, признается аварийным, всех на...й подальше с глаз долой в
общагу, а на этом месте стрим элитку!
При том у старых жильцов прав на землю под их строением (хрущеба-в центре
города) - нет и быть не может!
А типа нам должны квартиру дать - уже не прокатит. Хватит жилье раздовать на
право и на лево.
Жилье должно быть доступным, а не бесплатным!
:в этом то и есть вся непонятка на рынке недвижимости.

Пора завязывать с этим на.....й.
Вот я. Мог купить 2-х комнатную а пришлось однушку, потому как вторую
однушку я подарил семье хитрожопых горожан.
Сами граждане на........ют таких же граждан.
С**и , гранатку бы им в форточку:..

С уважением,

Вадим

1. И ты тоже - отец 3 детей мог квартиру купить не 100м а 200!
Зато алкашам и прочему мудачью - счастье.
И я бегаю и все бегают деньги робят и копят на жилье.
Какая нах повышение рождаемости?!
С**и драные!
Да воякам, ментам, прочим несчастным жилье должно предоставить государство.
Но! Финансирование должно производиться по линии минестерств и ведомств.
Пусть зарплаты им хватает не на многое, зато страхованы они государством.
А Государство обязано.
И это правильно.
Вадим.
-------------------------

Согласен цены не наши, но главное общая мысль.

Nalimus:
от 16 700 до 18 000 за квадрат ... при чём там и прибыль генподрядчика сидит ... от и определяйте примерную себестоимость.

Тоже согласен в Казани.
Но только проблема в том что я как потребитель НЕ КУПЛЮ, НЕ ПРОДАДУТ по 18т.р, а продажут минимум за 35 или дороже.

Nalimus:
цены не наши ... у меня несколько коммерческих предложений на строительство под "ключ" ... дай им ток землю - голый участок и финансируй .... готовы строить в зависимости от технологии и этажности от 16 700 до 18 000 за квадрат ... при чём там и прибыль генподрядчика сидит ... от и определяйте примерную себестоимость.
Под ключ в этом случае понимать абсолютно всё ... форс- эскиз, непосредственно экизник и рп, геологию (изыскания), все экспертизы, согласования, ту, разрешение и пр. ... строительство полностью ... сдача объекта ( ... да я вкурсе, что госкомиссии счас нет, процедура сдачи всё равно осталась) ... сдача в эксплуатацию ... ощем весь цикл.

Неужели у нас так землю тяжело получить под строительство?
16700-18000 это предложение от ген. подрядчика,
+ инвестор благотворительностью не занимается, это еще условно +30% к кон.цене кв.метра,
получается примерно 21700-23400
+ плюс я не понял из расклада включается ли стоимость приобретения земли?
+ маркетинговые издержки
= вот и получается на выходе около 26000-28000,
все остальное повышенная прибыль в каком либо звене цепочки,
или я ошибаюсь?
(социальная инфраструктура, как я понял, ген. подрядчиком тоже не предусматривается, соответственно такие цены будут иметь силу либо в случае точечной застройки в условиях имеющейся соц. инфрастуктуры, либо при строительстве крупного жилого комплекса-скажутся др.факторы)

Я вот что подумал!
16700-18000 это предложение от ген. подрядчика, ( так вот это если строить себе любимому для того что б жить, и на свои кровные)
Это я к тому что собралось к примеру 5 семей с живыми деньгами, построили себе шести квартирный дом по 18000 ( ну метров 600), итого за 10 800 000, одну квартиру 100 кв продали по 36 000р за кв.м, в итоге стоимость постройки 7200 000 делим на 5, итого на семью 1440 000р за 100 метровую квартиру.
Круто да? Кстати некоторые мои знакомые в свое время так и делали.
Еще правда очень важна земля под домом паравильно оформленная именно под жилой дом, денег стоит и не мало, а еще и в зависимости где.

Nalimus:
С землёй в городе напряг уже давно ... поднять сможете только с рук ... цены пляшут безбожно ... от 100 до 450 баксов за квадрат ... в зависимости от места.

Согласен полностью!
Значит уже выходим на сумму 21000 за кв, на окраине
и 30 000 за центр
И это замечу если строить себе.
-------------------------------------------
Ну а в условиях действительности, это то ,что жилье строят за наличные, и что инвестору не выгодно показывать маленькую цену покупки квадратов у застройщика. (почему не выгодно обьяснять не буду, кто "бизнесом строительным" занимается тот поймет)
В итоге и имеем цену к 30 000 р. м за окраину, и 50 000 р.м, за центр, в начале строительства, на этапе котлована. ( цены примерные, и могут плясать в разные стороны исключительно по желанию инвестора)
-------------------------------------------
Ну ,а после окончания строительства когда дом сдан, + 20% ( должен же инвестор официально заработать по безналу, и налоги с этих 20% заплатить), не считая того что инвестор уже поимел 30% наличными на карман.
--------------------------
Примерно так формируются цены
Не будет дешеветь новое жилье НИКОГДА
Хотя поправлюсь, если навести порядок будет но не намного.
1) Если навести в налогах порядок, чтоб строителю было выгодно работать по белому.
2) КАчественная, профессиональная рабсила, вместо гастробайтеров, которая и стоит других денег.
3) Получение всех разрешений официально "в одном окне"
--------------------------
В итоге мы потребители получим тоже самое жилье , только в несравнимо лучшем качестве и на процентов на 20 дешевле, чем продают нам сегодня.
Жилье должно быть доступным, а не бесплатным!
:в этом то и есть вся непонятка на рынке недвижимости.

Согласен. Но это уже не важно. Важно что земля не бесплатна, и стоит как вы написали от 100 до 450$
Два года назад выбирая себе жилье, выбирал из 2х вариантов. Исторический центр и спальные районы ( долевое), так вот я был на 100% уверен что центр хоть и дороже, но однозначно выгоднее во всех отношениях. Центр цена квадрата выросла в 4 раза, спальный район в 2 раза.
Уверен и сегодня, цена на метры будет расти, и через пару лет когда центр застроят полностью, цены на жилье там увеличатся еще в 2 раза.

...исправил...

Nalimus:
от 16 700 до 18 000 за квадрат ... при чём там и прибыль генподрядчика сидит ... от и определяйте примерную себестоимость
С землёй в городе напряг уже давно ... поднять сможете только с рук ... цены пляшут безбожно ... от 100 до 450 баксов за квадрат ... в зависимости от места
цена земли на квадрат полезной ложится немного сложнее ...
считаем примерно так ... - пятно застройки - 40 процентов и 60 благоустройство ... (иной расклад возможен за дополнительные вливания ::dry.gif:
... в тех 40 процентов ... пятна опять же не всё полезная площадь ... оттуда минусуем по соц нормативам лестничную клетку, марши и места общего пользования ... если свыше 5-этажей - то и шахту лифта ... после чего по коэфициентам БТИ минусуем остальную площадь ... (балконы, и.т.д) ... вот в принципе и все условия задачи ... после чего разделив исходный код на количество этажей - получим долю земли в квадрате полезной площади.

- если сделать простой расчет, взяв для упрощения соотношение 40/60 неизменным, коэф.полезной площади для зданий до 5эт. 0,8; от 6 до 9 - 0,7; более 9 - 0,65 (значения взял на вскидку), то можно получить следующие цифры:
этажность здания 3 4 5 7 9 14
коэф.к цене кв.м. земли 1,04 0,78 0,63 0,51 0,40 0,27
цена земли от 2600 руб./кв.м. (100$ ) до 11700 (450$ )
соответственно + от 720 руб. (в 14эт. на окраине) до 12200 (в 3эт. в центре)
Если взять ср.знач. стоимости кв.м.земли 7150руб./кв.м. (275$ ) и 5эт., то +4468 руб.
Было 16700-18000
+ 5% соц.инфраструктура
=17535-18900
+ цена земли
=получается:
на окраине (100$ за 1кв.м.): 18249-19614 (14эт.); 19610-20525 (5эт.); 20243-21608 (3эт.)
ср.знач.цены земли (275$ ): 19499-20864 (14эт.); 22003-23368 (5эт.); 24982-26347 (3эт.)
дор.жилье в центре (450$ ): 20749-22114 (14эт.); 24847-26212 (5эт.); 29722-31087 (3эт.)
+30% прибыль инвестора
=получается:
на окраине (100$ за 1кв.м.): 23724-25498 (14эт.); 24908-26682 (5эт.); 26316-28090 (3эт.)
ср.знач.цены земли (275$ ): 25349-27123 (14эт.); 28604-30379 (5эт.); 32477-34252 (3эт.)
дор.жилье в центре (450$ ): 26974-28748 (14эт.); 32301-34076 (5эт.); 38639-40413 (3эт.)
Если принять за ср.знач.(275$, 5эт.) 28604-30379 = 29492
На гл.странице сайта приводится текущее ср.знач. на рынке: Первичный рынок 34388 (руб/кв.м.),
разница 4895 руб./кв.м.
Маркетинговые затраты принял стемящимся к нулю (будем считать раз в неделю объявления в журнал типа "казанская недвижимость" или "вся недвижимость" или др.)
Для соц.инфраструктуры тоже взял небольшое значение.
(конечно, все расчеты условные)
P.S. Вот такая занимательная арифметика ::smile24.gif::

С помощью земли регулируют строительный рынок.
За не контролируемым большим бумом следует большой кризис.
Если всем желающим дать строить, то кончится это большим кризисом.
Причем строительный потянет и другие сектора.

"Ряды риэлторов поредеют к зиме" - http://rway.ru/anlinf.asp?txt=1608&tp=1
Тяжело им сейчас:cry2: