Безымянный

http://www.smoney.ru/article.shtml?2008/11/17/7208
Продавать не строить
Строительство жилья дешевеет. Стоит ли ждать снижения цен на новостройки?
Лилия Лобанова
43 (133) 17 ноября 2008
"Последние три года в ответ на обвинения в стремлении повыше задрать цены на жилье девелоперы кивали на рост цен на стройматериалы. С начала 2005-го по середину 2007 г. тонна цемента подорожала на 145%, подсчитывали аналитики строительных компаний. Правда, цены на жилье за тот период выросли на 170%
...
Сегодня же оправдывать высокую стоимость жилья жадностью поставщиков стройматериалов стало и вовсе неприлично. Цемент и арматура — важнейшие составляющие строительных работ — стремительно дешевеют.
...
Может, застройщикам вслед за производителями стройматериалов пора снизить цены на свои новостройки? Ведь спроса на их товар нет уже несколько месяцев. Тем более что даже скидки 15-20% не ударят по рентабельности их проектов, поскольку экономия на собственно стройке может оказаться гораздо выше.
ЦЕМЕНТ ДАЛ ТРЕЩИНУ
«Денег у девелоперов нет и в ближайшие шесть месяцев не будет. Значит, цены на стройматериалы упадут еще, а в целом себестоимость строительства может снизиться на 30% от докризисной цены», — подсчитал вице-президент консалтинговой компании Knight Frank Андрей Закревский. Процесс сокращения сметных расходов строителей уже идет вовсю.
...
«В Москве общая стоимость строительно-монтажных работ по монолиту упала на 15%», — считает Александр Курников, руководитель проектов компании «Главстрой». Девелоперы, уточняет он, в массовом порядке пересматривают договоры с подрядчиками. В компании «Бенефит Инжиниринг», возводящей микрорайон в Калининграде, отмечают снижение на 11,6% — до 22 100 руб./м2 против прежних 25 000 руб./м2.
...
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
Но кроме строительной себестоимости, на которую приходится половина вложений девелопера, есть еще инвестиционная: подключение к сетям, проектирование и, главное, покупка земли. Плата за подключение к сетям фиксированная, от рыночной конъюнктуры она не зависит. Зато цены на землю вполне могут подвергнуться корректировке, существенно снизив стоимость инвестпроектов. В регионах затраты на землю составляют 10-15% всех расходов на проект. В столице могут достигать половины.
По мнению Закревского из Knight Frank, пока говорить о снижении цен на участки под строительство как о тренде рано, поскольку участки хорошего качества на рынок никто не выбрасывает. Все держат до последнего. Но Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate, считает, что в Москве цены на площадки все же «поплыли». Ему известен пример продажи прав аренды на участок площадью 2 га в районе метро «Войковская» под строительство жилого комплекса. До кризиса, по словам Гаджиева, участок оценивали в $80 млн, но владелец хотел получить $100 млн. «Сейчас не может продать даже за $30 млн, потому что смысл покупать такой проект есть только в том случае, если можешь начать строительство в ближайшее время. А денег нет ни у кого», — констатирует Гаджиев.
...
СКИДКА НЕ В УЩЕРБ
Если еще пару месяцев назад застройщики категорически отрицали возможность снижения цен на новостройки, то сейчас споры касаются лишь темпов отката цен назад. А планомерно дешевеющие цемент и металл являются дополнительным подтверждением тому, что падение цен не ограничится новогодними скидками от застройщиков. Омар Гаджиев считает, что, хотя прямой зависимости между себестоимостью и рыночной ценой нет, обе величины будут уменьшаться по одной и той же причине — из-за резкого сокращения спроса на рынке. Директор по маркетингу компании «Калинка-Риэлти» Ирина Наумова называет снижение стоимости строительных материалов серьезным аргументом в пользу падения стоимости жилья. «Но ценообразование на объекты недвижимости всегда диктовалось соотношением спроса и предложения», — уточняет Наумова. Иван Завадский добавляет, что как раз со спросом у застройщиков будут серьезные проблемы как минимум ближайшие года полтора.
Проблемы эти начались еще в сентябре. Но как бы ни рос объем предложения на рынке новостроек, цены пока выдерживают его натиск. По просьбе SM портал Gdeetotdom.ru проанализировал официальные предложения нескольких строительных компаний. Как выяснилось, больших скидок никто не предлагает. СУ-155 дает скидку 1550 руб. с 1 м2 (это 1-2% от цены квартиры). «Миэль» предлагает покупателям беспроцентную рассрочку на пять месяцев при первоначальном взносе 25% от общей стоимости квартиры. С учетом инфляции это эквивалентно дисконту в 4%. Компания «Домостроитель» при покупке двушки на юго-западе столицы готова скинуть 323 000 руб., или 6%. Такое вялотекущее снижение цен продлится до весны, прогнозирует Преснов из «Пересвет-Региона». Потом, по его мнению, застройщики исчерпают запас прочности. «Весна — время повышенной активности, время начала нового строительного сезона, а для начала новой стройки нужны существенные вливания», — говорит он. Значит, застройщики начнут снижать цены на текущие объекты.
Но даже скидки 20% и выше позволят им сохранять неплохую рентабельность. Ведь ровно на столько же подешевеет стройка. Естественно, о росте прибылей речи не идет. И если раньше у каждого девелопера маржа была своя и колебалась в пределах от 25 до 100%, то кризис всех уравняет. Семен Фомин, аналитик отдела недвижимости «Тройки Диалог», уверен, что на рентабельность свыше 15% девелоперы могут не рассчитывать. Однако, по мнению Курникова из «Главстроя», рентабельность в процентном соотношении падать не будет, зато уменьшится в абсолютных цифрах. «Сметы зафиксируют уменьшение себестоимости строительства. Но рентабельность проектов не вырастет, — соглашается Козлов из “Бенефит Инжиниринг”. — Мнимую дополнительную прибыль уничтожит время. При сегодняшнем падении спроса готовые объекты стоят, продолжая поедать бюджеты строителей на их содержание».
Все плюсы и минусы снижения себестоимости девелоперы ощутят на себе примерно через год. Тогда, как предполагают Завадский и Курников, на рынок начнут выходить новые проекты, существующие пока в бумажном виде. Покупатели могут смело рассчитывать, что квартиры в таких домах будут предлагаться по новым, сниженным ценам. Каким именно, вопреки всем рыночным законам определит государство. Ведь в ближайшем будущем оно будет единственным покупателем квартир. И лишнего платить не захочет."

Да не будут застройщики замораживать стройки на такой срок. Это же подвисшие деньги, причем не свои, а заемные. Вы знаете хоть одного кто строит на свои? Могу представить, что кто-то из крупняка может себе такое позволить. Но отдавать все равно надо и с процентами. Так что это вопрос времени, кто первый сорвется. Да и в случае банкротства - свято место пусто не бывает, Потанин, например, уже давно ручки потирает в ожидании, когда можно будет прикупить чего подешевле. Думаю, не он один.

... с одной стороны: покупатели сейчас в ожидании снижения цен на недвижимость, с ипотекой трудности, спрос уменьшился, себестоимость строительства одного квадратного метра имеет тенденцию к снижению.
С другой стороны: банки не выдают на строительство кредиты, конечные потребители в долевку не вступают, у застройщиков нет средств на продолжение проектов.
На данный момент нет тренда ни в сторону снижения, ни в сторону повышения цен. Застройщики понимают, что все ждут снижения цен, но идти на этот шаг не желают: не хотят идти на снижение рентабельности проекта, ожидают за счет создания по прошествии некоторого времени недостатка предложения дальнейшего роста цен.
Возможная тактика поведения продавцов: держать квартиры до последнего, ожидая, когда покупатели, не дождавшись снижения цен, вновь начнут покупки, на этом оживлении спроса, наоборот, продолжить повышение цен, ссылаясь на дефицит недвижимости в будущем.
В такой тактике могут быть заинтересованы в первую очередь крупные участники рынка, при возникновении проблем с меньшими участниками - их объекты будут скупать, например.
Для поддержания устойчивости могут сливать объекты оптом государству по сниженной цене: эти объекты государство направит на соц.программы, а обычный покупатель при этом все равно не увидит снижения.
Вкратце тактика: потерять сейчас на замороженных объектах, но сохранить высокодоходный сектор в будущем плюс на рынке останутся в основном крупные игроки, которые потом будут снимать сливки.
Это только один из вариантов поведения продавцов...

Столичные власти могут приобрести жилье у застройщиков с 50% скидкой
Москва. 19 ноября. INTERFAX.RU - Столичные власти не исключают возможности, что в результате аукционов они приобретут жилье у компаний-застройщиков по цене в 40 тыс. рублей за кв. метр, сообщил "Интерфакс-Недвижимости" высокопоставленный чиновник в мэрии во вторник.
Он рассказал, что сейчас стартовые условия аукциона по выкупу жилья у застройщиков согласовываются, однако уже известно, что цена в 60 тыс. руб., которая была озвучена ранее, не является окончательной.
"Не исключено, что по этим конкурсам город приобретет жилье в зависимости от его месторасположения и наличия инфраструктуры за 40-45 тыс. руб. за кв. метр", - сказал собеседник агентства.
Сотрудник мэрии напомнил, что в октябре столичные власти были готовы выкупать жилье у застройщиков по цене 80 тыс. руб. за кв. метр, и, таким образом, сегодняшнее возможное понижение цены является почти пятидесятипроцентным дисконтом.
Вместе с тем он отметил, что город будет сотрудничать с теми компаниями, которые предложат минимальные цены, и смогут в условиях финансовой нестабильности работать для себя с минимальной рентабельностью.

Похоже начался слив квартир от Фона в Ривьере.
Появились сразу несколько квартир. Например:

Чистопольская ул. 3-комн. улучш., ЖК "Ривьера", 5/9-эт. кирп. дома, 87,8/51,5/12,8 кв.м, 2 лоджии, красивый новый дом. Чернов. отделка, охраняемый двор с благоустроенной детской площадкой. возможен выбор этажей и площадей, дом сдан, 2975 т.р. 8-951-063-04-46 8-904-766-72-03, АН "Юрист Риэлт".
Дата выхода объявления в газете: 17.11.2008
Чистопольская ул. , 84. 3-комн. улучш., 3/10-эт. кирп. дома, 85/48/13 кв.м, квадратный холл, панорамное остекление лоджии, высота потолков 2,8 м, качественная черновая отделка, дом заселен, документы готовы, продаю, 2880 т.р., торг. 248-57-47. 8-917-263-43-02

По телефону риэлторы делятся информацией, что вариантов много, что еще дешевле 2-й этаж. В своем офисе Фон поднял цены на 500 р.
Непроверенная инфа, что фон не может расчитаться с поставщиками материалов и отдает им квартиры по дешевке, а они через риэлторов сливают.

Понизятся ли цены на первичном рынке?
18 ноября 2008, 11:26, Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга
http://www.restate.ru/material/55263.html
На рынок новостроек кризис повлиял определенным образом: покупатели сейчас не приобретают квартиры, дожидаясь падения цен. Затронет т ли этот процесс цены таким образом, чтобы они снизились? Регуляция снижением предложения пока практически не рассматривается.
Об остановке строительства на некоторых объектах заявили пока «Теорема» и «Адамант». Строители же жилой недвижимости «ЛЭК», «Эталон ЛенСпецСМУ», «ЛСР» и «Строймонтаж» заявили, что достроят начатые объекты, а новые стройки начинать не будут. Девелоперы говорят, что пойти на заметное снижение цен на первичном рынке они не могут. Более вероятен вариант, что застройщики заморозят свои продажи в ожидании более благоприятных условий. Такое мнение высказал одному из питерских изданий генеральный директор «Пул Экспресс Групп» Андрей Бочков. Но цены они не снизят, иначе клиенты могут обратиться к ним и потребовать внесенные по договорам о долевом строительстве инвестиции, а затем начать приобретать те же квартиры уже по более низкой цене. Значительного снижения на вторичном рынке эксперт не ожидает – только в порядке проведения рекламных акций и скидок.
Юристы АРИН выразили мнение, что даже если цены на первичном рынке и упадут, на договора по долевому участию это не повлияет. Расторжение долевого договора по такой причине может быть крайне невыгодно для потребителя. Сумма штрафа, которую застройщики вносят в договор – 10%. Соглашается с ними и коммерческий директор СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев – ему тоже кажется, что налицо просто щедрые рекламные компании, а не снижение цен.

Счастливая:
могут скинуть на 500 за кв.м Нам так Солнечный скидывает при полном расчете.
Но чтоб сейчас однушки падали-назовите адреса пожалуйста. А то кругом голословные страшилки.
давайте так, страшилка-ссылка на конкретную квартиру.

500 - это не серъезно, возможно скоро будет инфа - насколько скинут, есть знакомый, который заинтересовался этим предложением.
А насчет однушек - справедливое замечание. Пока явного падения не видно, но, думаю, это дело нескольких месяцев.

по бегучке видел пару объяв 33,00 тыс метр, евроремонт, новые двушки.
сколько там метров не знаю. но объявы шли.
И это лишь начало.
Грядут увольнения, удорожание жизни как следствие ... .
Итак, если в москве планируют метр по 40 тыс то сколько он будет в казани?
когда метр в казани стоил 40 тыс в москве он стоил 5 тыс у.е. т е около 160 тыс, т е в 4 раза дороже.
вот вам и перспектива увидеть метр по 12 000 рублей и даже по десятке ?
можно ради прикола дать объяву по бегучке куплю квартиру, дороже пусть 30 метр не беспокоить.
уверен что позвонят.
В любом случае вы стоит у НАЧАЛ разворачивающихся событий и увидите как я думаю многое.
по прежнему убежден в своих 300 у..е за метр. Наверное 2009-2010 года.
некоторые люди должны понять, что лучше продать по 12 тысяч, чем не продать ничего и отдать за бесплатно.
хотя мне на это глубоко наплевать. моя цель - 35 000 у.е. за квартиру в столице.
А столицей я считаю только один город - Москва.

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2008/11/17/169181
Ведомости
$500 млн на жилье
Девелоперская компания «Дон-строй» получила наибольшую среди компаний потребительского сектора поддержку государства: $500 млн ей ссудил ВТБ
17.11.2008, №217 (2239)
Бэла Ляув
«Дон-строй» получит крупный кредит от ВТБ по программе господдержки реального сектора экономики, рассказал «Ведомостям» высокопоставленный источник в мэрии.
На прошлой неделе «Дон-строй» и ВТБ заключили ряд долгосрочных кредитных соглашений на $500 млн, говорит гендиректор «ДС риэлти» Тимур Баткин. Представитель ВТБ Максим Лунев подтвердил это. Процентную ставку и срок кредита стороны не назвали. Близкий к сделке источник указывает, что кредит сложно структурирован — последний платеж планируется в 2012 г.
«Кредитов сейчас выдается крайне мало, и говорить о рыночных ставках сложно, можно предположить, что “Дон-строй” получил кредит под 15% годовых», — говорит Иван Манаенко, аналитик долгового рынка «Велес капитала».
...
Все полученные средства «Дон-строй» направит на строительство жилья в Москве, утверждает Баткин, в первую очередь на завершение домов высокой степени готовности. Всего у компании строится около 3 млн кв. м недвижимости, в 2008 г. она введет в эксплуатацию 389 415 кв. м жилья. «Компания сможет обеспечить уверенное выполнение заявленных графиков строительства», — радуется Баткин.
«Дон-строй» — компания, без которой выполнение городскими властями программ по строительству жилья было бы затруднительно. А сейчас девелоперы столкнулись со значительным сокращением спроса«, — объясняет руководитель аналитического департамента Банка Москвы Кирилл Тремасов.
«В сентябре по ряду субъектов РФ регистрировалось по 6-8 сделок в месяц по покупке квартир в новостройках», — рассказывал замминистра регионального развития Сергей Круглик.
По словам Баткина, на неликвидные квартиры (большой площади, на первых этажах и с плохими видами) компания снизила цены: в доме на Беговой — со 150 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м. Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate, знает, что в доме на Мосфильмовской квартиры продаются за полцены: по 205 000 руб. вместо заявленных 424 000 руб. за 1 кв. м.
Это второй крупный кредит госбанка на поддержку девелопера — ВЭБ обещал около $250 млн группе компаний ПИК.
Всего группа ВТБ в сентябре — октябре направила на кредитование девелоперов 20 млрд руб., говорит Лунев.
Интересно, дойдет ли такая гос.поддержка до застройщиков в регионах?

Только что позвонил приятель - покупает двушку в Звенигороде, цена 1,7 млн руб.
Звенигород по рублево успенскому шоссе и вправо, всего 60 км от москвы.
это дает прописку и квадраты для жилья.
прописка дает возможность номрально трудоустроиться.
Обычно мои друзья делали так - покупка квартиры в подмосковье, затем прописка и сдача её в наем, а съем себе в москве.
Учитывая оклады в москве для не дураков от 3 тыс у.е. в месяц всё это было оправдано.
а что будет дальше - при сокращениях и т п - неизвестно.