Анализ юридической чистоты квартиры

При проведении сделок с недвижимостью значительное место отводится проверке «истории» квартиры. Под «чистой» квартирой подразумевается, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, то есть, право собственности продавца квартиры не ограничено какими-либо запретами или обременениями, и в будущем вероятность возникновения оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной сведена к нулю.

Проведение данной проверки позволит снизить риски, связанные с нарушениями прав третьих лиц, которые могут привести к признанию сделки недействительной.

Когда вы уже выбрали квартиру и готовы ее приобрести, можно начинать проверку ее юридической чистоты.

Для проверки юридической чистоты квартиры проводится удостоверение подлинности документов и полный детальный анализ всех прошедших сделок с данной недвижимостью, т.е. анализ обстоятельств, при которых эта квартира приобреталась, условия приватизации, снятия с регистрационного учета и т.д. Вся история квартиры содержится в домовой книге, Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в Бюро технической инвентаризации.

Алгоритм проверки квартир↑

1. Проверяем правоустанавливающие документы.

Прежде всего, стоит убедиться, что человек, который является продавцом понравившейся вам квартиры, является ее собственником и имеет право на ее продажу. Для этого необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру. В свидетельстве о праве собственности должен быть указан собственник квартиры, точный адрес, размер доли, принадлежащей продавцу, документы, на основании которых приобретено имеющееся право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации или другое). Во всех случаях правоустанавливающие документы не должны содержать подчисток, исправлений, подписи должны быть четкими, если есть печать нотариуса, то она должна быть читаемой. Правоустанавливающий документ на квартиру должен обязательно иметь штамп о государственной регистрации.

2. Выясняем личность продавца

Затем имеет смысл проверить документы, удостоверяющие личность продавца, а также желательно убедиться в его дееспособности - справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, их необходимо съездить и получить вместе с продавцом.

3. Проверяем всех жильцов квартиры

Далее необходимо взять расширенную выписку из домовой книги, чтобы знать кто когда-либо проживал на данной жилплощади, и кто квартиру приватизировал. Такую выписку может взять сам владелец квартиры или его доверенное лицо, которым обычно становится риелтор. При рассмотрении выписки из домовой книги необходимо обращать внимание на то, чтобы никто из предыдущих жильцов не был выписан не по новому адресу, а временно в места лишения свободы или на лечение в психоневрологический диспансер. От покупки такой квартиры лучше отказаться, т.к. эти лица могут в любой момент вернуться и предъявить свои права на жилплощадь. Кроме того, если не все лица, прописанные в квартире, участвовали в приватизации, то необходимо удостовериться, что они написали в Департамент муниципального жилья отказ от приватизации. Это не относится к несовершеннолетним, т.к. они в любом случае участвуют в приватизации той квартиры, в которой проживают, если это право уже ими не было использовано раньше. Также, если жилец в момент приватизации был выписан из квартиры, но не постоянно на другое место жительства, а временно (работа за рубежом, пребывание в местах лишения свободы и т.д.), то он также сохраняет право на приватизацию и может его истребовать.

4. Восстанавливаем цепочку всех сделоквливаем цепочку всех сделок

Если квартира неоднократно переходила из рук в руки, желательно восстановить цепочку прежних сделок, выяснить, не было ли ранее каких-то нарушений и не признавались ли прежние сделки недействительными. Для этого отправляемся в управление Федеральной регистрационной службы, за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет содержаться сведения обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца.

5. Тонкости проверки квартиры по наследству

Если продаваемая квартира получена по наследству, то необходим визит к нотариусу, который оформлял наследственные права. Вы должны удостовериться в отсутствии других претендентов на имущество или ознакомиться с их отказом от наследства. Для этого необходимо получить Выписку из Нотариальной книги у того нотариуса, который оформлял наследство, в ней должно быть указано, что остальные известные наследники подписали отказ от вступления в наследство. Но стоит помнить, что в течении трех лет, после принятие наследства еще могут объявиться родственники, у которых будет право претендовать на такую квартиру или долю в ней, тогда все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, могут быть признаны недействительными.

Если квартира принадлежит владельцу, но была приобретена на основании договора с пожизненным проживанием бывшего владельца, должно быть свидетельство о смерти бывшего владельца. Конечно собственник может продать квартиру и при его жизни, но бывший владелец сохраняет право пользования жильем. Для получения дубликата свидетельства о смерти бывшего владельца вам необходимо посетить ЗАГС.

6. Нюансы покупки квартиры у супружеской пары с детьми

Если квартира продается лицом, состоящим в браке, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. При отсутствии такого согласия сделка впоследствии может быть оспорена. Если от имени продавца действует лицо по доверенности, следует отнестись к этому с особым вниманием. Желательно убедиться в ее подлинности, не отозвана ли она, полностью ли назван круг полномочий по доверенности – это можно выяснить у нотариуса, выдавшего этот документ.

Если в продаваемой квартире прописаны несовершеннолетние дети, то потребуется разрешение из органов опеки и попечительства. Вы должны хорошо себе представлять, какое жилье появится у этих детей взамен продаваемого, чтобы не оказалось, что их права были ущемлены.

7. Узнаем все о перепланировках жилья

Далее необходимо получить справки из Бюро технической инвентаризации и поэтажный план. В них содержаться описания общей и жилой эксплуатационной площади, размера квартиры и ее балансовой стоимости. Но в первую очередь эти справки необходимы для того, чтобы удостовериться, что все возможно совершенные в квартире перепланировки согласованы с органами технического надзора. Все это избавит покупателя от проблем при совершении сделок с квартирой в дальнейшем.

Если в каком-либо документе содержится информация, противоречащая другим документам, то здесь, скорее всего, имеет место нечеткая и несвоевременная передача данных между инстанциями. В этом случае необходимо пройти по тем ведомствам, которые не передали вовремя информацию, получить от них копии соответствующих распоряжений или постановлений и передать их туда, куда информация не дошла. Если при этом появляются какие-то ограничения и обременения прав или появляются третьи лица, которые могут предъявить свои права на квартиру, то можно похвалить себя за грамотно проведенное расследование и продолжить поиски квартиры.