Что такое социальная ипотека и как ее получить

Ипотека - ее плюсы и минусы

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные.

Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме), в которой заемщик ипотечного кредита сразу становится ее собственником. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными, при том, что приятным сюрпризом может оказаться существование в регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья. Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Социальная ипотека - для кого она предназначена

Социальная ипотека - это проект правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки".
Главное отличие социальной ипотеки от коммерческой - льготная стоимость квадратного метра жилья. Преимущество социальной ипотеки также в том, что существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

Заявления от граждан для постановки на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий по социальной ипотеке осуществляются в администрациях районов по месту жительства.

Участниками программы могут стать работники бюджетной сферы и сотрудники предприятий, частично финансирующих программу ('Татнефть', 'Татэнерго'). Одним из условий получение льготного кредита является необходимость в улучшении жилищных условий, а именно согласно постановлению КМ РТ №190, совокупный уровень обеспеченности общей площадью на одного члена семьи должен быть менее 18 кв.м.

Кредит по социальной ипотеке можно получить сроком до 28,5 лет. Процентная ставка составляет 7% в год. Возможно получение кредита без первоначального взноса.

Кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки.
Для того, чтобы получить более конкретную информацию о социальной ипотеке в городе или районе, следует обращаться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). Там должны дать консультацию по условиями социальной ипотеки, провести предварительные расчеты по необходимому первоначальному взносу, размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и минимальному доходу заемщика (его семьи).

Социальная ипотека для молодежи. Как вариант решения жилищной проблемы для молодежи возрождается практика студенческих строительных отрядов. Бойцы таких отрядов, отработав 150 смен, получают право с помощью ипотеки купить квартиру по себестоимости. Эта программа дает возможность приобрести жилье по цене в 3 раза меньше рыночной стоимости. И кроме того, ипотечный кредит участникам проекта могут выдать под льготный процент.

Стройотряды формируются при ВУЗах во многих регионах нашей страны. Существует так же общероссийское общественное движение "Российские студенческие отряды". Актуальную информацию о программах отрядов следует получать именно там.

Государственная ипотека для молодой семьи. Молодая семья, помимо местных программ социальной ипотеки, может принять участие в федеральной программе и получить по ней государственную субсидию для приобретения квартиры или дома. Размер субсидии зависит от нормативной стоимости жилого метра в конкретном муниципальном образовании и того, есть ли в семье дети. Для молодых семей без детей субсидия составит 35% стоимости жилья, для семей с детьми – 40%. Расчет стоимости жилья производится из следующих нормативов: для семьи из двух человек - 42 кв.м., для семьи из трех и более человек - 18 кв. м на одного человека.

Для получения субсидии возраст обоих супругов не должен превышать 35 лет. Молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то есть стоять в очереди на получение муниципального жилья, и иметь средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.

Решение о включении молодой семьи в список претендентов на получение субсидии (этот единый по всей стране список формируется в Росстрое) принимают органы исполнительной власти субъекта РФ и передают эти данные в Росстрой.

В случае, если молодая семья включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия предоставляется в безналичной форме - соответствующая сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Субсидию можно использовать в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.

Социальная ипотека для военных. Всероссийская программа "Военная ипотека" направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. Возможность и обязательность участия в программе военнослужащих определяется их званием и датой заключения первого контракта о прохождении военной службы. Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует в программе, перечисляется некоторая сумма денег. Конкретный размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита.

Оформление ипотеки дома или квартиры – необходимые документы и условия

Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму.

Обычно для оформления ипотеки список документов включает следующие пункты:
- Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка. Некоторые банки предлагают на своих сайтах оформить предварительную заявку на кредит, что должно ускорять процедуру получения ипотечного кредита.
- Копия паспорта или заменяющего его документа.
- Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
- Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).
- Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.
- Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).
- Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).
- Копия свидетельства о рождении детей.
- Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
- Документы подтверждающие доходы.
Дополнительно могут потребоваться следующие документы:
- Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации.
- Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей).
- Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам.
- Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов.
- Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется так же характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг.
- Документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев.
- Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии документов, подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода-год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам.
- Справка из наркологического диспансера.
- Справка из психоневрологического диспансера.
По предоставленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы.
Если у заемщика ипотеки есть созаемщики или поручители, то им так же необходимо представить в банк перечисленные документы.

Если заемщик является владельцем бизнеса, то возможно ему придется дополнительно предоставить в банк копии учредительных документов, бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках за последние год-два, выписки по банковским счетам, копии основных договоров по деятельности компании, штатное расписание и прочие документы, подтверждающие финансовую устойчивость компании и положительную динамику ее деятельности.

Если заемщик является предпринимателем без образования юридического лица, то он должен предоставить в банк свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя, патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (при наличии), документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды, выписки по банковским счетам за последние год-два, копии договоров аренды и основные договоры по деятельности ПБОЮЛ, документы об уплате единого налога на вмененный доход и книгу учета доходов и расходов (если использует упрощенную систему налогообложения).

Если заемщик – иностранный гражданин, осуществляющий трудовую деятельность на территории РФ, то ему необходимо дополнительно предоставить в банк копию вида на жительство или копию разрешения на временное проживание, а так же копию разрешения на работу.

Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу "экспресс - ипотека", когда решение о выдаче кредита принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору дома или квартиры.

За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:
- правоустанавливающие документы на выбранное жилье;
- паспорт на жилье с его планом;
- справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);
- справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;
- выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);
- разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).

Страхование жилья - также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования при ипотеке дома или квартиры весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.

После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.
Как правило, чтобы оформить ипотеку дома или квартиры, необходимо участие нотариуса.
Завершается оформление ипотеки дома (квартиры) государственной регистрацией документов в органах юстиции.

Таким образом, для того чтобы получить социальную ипотеку, необходимо встать на учет в администрации района по месту жительства, собрать полный набор необходимых документов, пройти всю бюрократическую волокиту и обязательно иметь необходимость в улучшении жилищных условий (т.е. совокупный уровень обеспеченности общей площадью на одного члена семьи должен быть менее 18 кв.м.). Но так как ипотечное кредитование оформляется на довольно длительный срок, необходимо здраво взвесить свои силы и возможности, а в случае необходимости поискать альтернативные варианты.

Источник: Газета «Рынок недвижимости. Казань и Татарстан» / www.rn-kazan.ru
Автор: Лейсан Нурмухаметова