Курортная ипотека: взять кредит и остаться в плюсе

Leaseback, или гарантированную ренту, придумали во Франции. Но вот уже несколько лет эта привлекательная для инвесторов схема совершает победное шествие по средиземноморским курортам. Почему бы ее не применить в России, на Черноморском побережье? Казалось бы, такое развитие событий было бы логично. Но, увы, как выяснилось, у нас нет условий, при которых гарантированная рента могла бы работать.

Как заработать на туристах

С тех пор как французы придумали эту эффективную во всех отношениях схему, страна подняла свой туристический рынок на новый уровень. Во Франции была разработана и принята целая программа, в соответствии с которой девелоперские компании получают бесплатно хорошие участки под строительство курортных комплексов. Это позволяет им выставлять невысокие цены на апартаменты и виллы. Строительство непременно страхуется государством, а известная и крупная управляющая компания обязуется взять на себя полное послепродажное обслуживание: сдачу жилья в аренду, сервис (уборку, ремонт и т. д.), причем гарантирует определенный процент от аренды. Владелец недвижимости получает стабильный доход вне зависимости от того, удалось ли компании сдать его собственность. Как рассказал Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, при этой схеме получение процентов от аренды гарантируется в течение длительного срока – 10-15 лет. Кроме того, собственнику возвращается НДС, составляющий 19,6%. «Однако при этом последнем условии собственник не должен продавать свою недвижимость в течение 19 лет», – сообщает Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.

Договором может быть предусмотрена возможность проживания собственника (или других лиц по договоренности с собственником) в оговоренный срок в течение года – в этом случае доходность будет чуть ниже, замечает Станислав Зингель. В среднем доходность по схеме leaseback варьируется от 4 до 6% в год, в зависимости от условий. Все риски, связанные со сдачей жилья, переходят под ответственность управляющей компании. Например, если съемщик нанес вред квартире, это проблема компании, а не владельца недвижимости. По окончании договора leaseback управляющая компания обязана сдать недвижимость владельцу в том виде, в котором получила. По окончании договора собственник может его продлить, либо продать свою недвижимость, либо жить в ней.

Но главная «изюминка» leaseback – в том, что доходы от аренды могут покрывать ипотечные платежи. В этом случае покупатель получает объект по цене первоначального взноса, то есть за 30-50% стоимости. «В большинстве случаев расходы на кредит можно покрыть доходами от аренды, если заем составляет до 60-70% от стоимости жилья по ставке 4-5%», – говорит Станислав Зингель. Это обычная ипотечная ставка во Франции.

На фешенебельном курорте Атлантики, в провинции Бретань, по данной схеме предлагается новый 4-звездочный жилой комплекс. Он расположен всего в 150 метрах от берега океана и имеет SPA-центр, крытый и открытый подогреваемый бассейн, подземную и наземные парковки, детский клуб и площадки для игр и т. д. Срок договора на leaseback – 9 лет. Доходность гарантируется в размере 4,5% без проживания владельца в комплексе и в размере 4% с возможностью его проживания в течение 5 недель в год (неделя в высокий сезон, 2 недели в межсезонье и 2 недели в низкий сезон). Как сообщил Станислав Зингель, цены на leaseback-апартаменты начинаются здесь от 121 тыс. евро, включая меблировку и место в подземном паркинге. С управляющей компанией можно договориться о проживании на более долгий срок либо о проживании в других объектах, управляемых данной компанией.

Ромуальд Шидловский, руководитель Vita Special Estate, рассказал о комплексе «Камиольская лоза», который расположен на Лазурном Берегу, в 20 км от светской жизни Канн, в горной местности среди виноградников и оливковых рощ. Проект имеет собственную продуманную инфраструктуру. Минимальный первоначальный взнос здесь составляет 10%, гарантированный доход от сдачи в аренду – 4,1% годовых в течение 11,5 лет. Французская Ривьера известна инвестиционной стабильностью, ведь за последние 10 лет ежегодный прирост доходности в регионе не опускался ниже 15%, добавляет Шидловский.

Перспективы у данной схемы более чем радужные. Как правило, объекты leaseback строятся там, где есть поток потенциальных арендаторов: побережья, туристические, деловые и финансовые центры, мировые столицы. Международный бизнес и страсть людей к путешествиям способствуют развитию leaseback. Застройщики, предлагая гарантированную ренту, имеют возможность повысить динамику продаж, ну а государство получает в итоге развитый курортный регион.

Где за границей выгодно вкладываться в недвижимость?

Похожую схему стали предлагать и на курортах Испании, Кипра, Черногории, Израиля, Турции и Египта, с той только разницей, что осуществляется она не с государственной поддержкой, а по инициативе девелоперов. Управляющая компания точно так же предлагает гарантированный постоянный процент от аренды, однако здесь покупатель жилья не может вернуть себе НДС. Кроме того, срок гарантированной ренты здесь ниже – 2-5 лет. Но зато из этой схемы инвестор всегда может выйти без штрафных санкций, а вот при выходе из leaseback по французскому образцу придется вернуть сумму НДС.

Так, по информации IntermarkSavills, на турецком курорте Бодрум по схеме гарантированной ренты предлагается недвижимость в комплексе Flamingo Country Club. Для покупки полностью готовых к проживанию апартаментов с двумя спальнями площадью 70 кв. м потребуется 60 тыс. евро – половина стоимости. На остальную часть дается ипотека на 20 лет. При этом до 6 недель в году владелец может использовать недвижимость для личных целей, а все остальное время сдавать ее в аренду. Заботы по сдаче в аренду и содержанию недвижимости в первые 5 лет после покупки берет на себя управляющая компания. Также в течение этого срока она оплачивает абсолютно все расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости, включая оплату ипотечного кредита, всех счетов, налогов и т. д. Соответственно, от владельца не потребуется никаких дополнительных финансовых затрат и усилий. По желанию по истечении 5 лет собственник может продлить договор с управляющей компанией.

Другой пример: в турецком городе Кушадасы продается жилой комплекс класса люкс с гарантированной доходностью. Первоначальный взнос составляет 40%, ипотека дается на оставшиеся 60%. Гарантированный доход, по данным Gordon Rock, – 6% в течение 5 лет, с возможностью продления еще на 10 лет. Возможность собственного проживания в приобретенной недвижимости – 30 дней в году. Если инвестор купит апартаменты площадью 80 кв. м, которые стоят в комплексе 100 тыс. евро, то по ипотеке он будет платить 3600 евро в год. Добавьте к этому оплату за обслуживание недвижимости, составляющую 1 евро/кв. м/месяц, то есть 960 евро в год, и общая сумма расходов составит 4560 евро в год. Сдача в аренду принесет владельцу 6000 евро в год, итого чистый годовой доход (за вычетом расходов) получается 1440 евро. За 5 лет он составит 7200 евро.

На израильском курорте Нетания по схеме гарантированной ренты предлагается новый пятизвездочный апарт-отель на первой линии побережья. Цены на апартаменты начинаются от $575 тыс., включая меблировку и место в подземном паркинге. Предлагается гарантированный годовой доход – 6% в течение 4 лет. Владелец апартаментов освобождается от уплаты всех расходов на содержание квартиры на данный период. «В Израиле можно получить ипотечный кредит по рекордно низким ставкам – от 2%. Сумма выдаваемого кредита – до 70% от стоимости недвижимости», – добавляет Станислав Зингель.

Курорты России не хотят гарантированной ренты

При знакомстве с преимуществами leaseback невольно возникает вопрос: а почему бы не развивать ее у нас на юге? Теоретически такая заинтересованность могла бы быть у нашего государства, ведь к Олимпиаде необходимо построить огромный объем средств размещения, и апартаменты по схеме гарантированной ренты могли бы обеспечить часть этого предложения. В конце концов, чем Сочи так уж хуже Бодрума, а Красная Поляна – французских Альп? Но при ближайшем рассмотрении выявляется дистанция огромного размера.

Во-первых, сезонность. Курорты мирового уровня являются или круглогодичными, или стремятся к этому. А наши? «В Сочи сезонность работает против застройщика, то есть вне сезона курортную недвижимость никто арендовать не захочет», – говорит Игорь Роганович, директор по развитию бизнеса в жилой и гостиничной недвижимости Knight Frank.

Во-вторых, согласно программе leaseback, застройщик должен получать лучшие участки бесплатно. У нас распределением участков, равно и как раздачей разрешений на подключение к коммуникациям – электричеству, газу, водоснабжению – занимаются чиновники и близкие к ним компании. Нужно ли им, чтобы государственная программа, подобная французской, обеспечивала застройщика ресурсами даром или задешево?

В-третьих, наши застройщики просто не знают, что это за схема и как это работает, нет на нашем рынке и управляющих компаний с подобным опытом. Создавать дочерние компании с таким сложным функционалом вряд ли готов кто-нибудь из девелоперов. Наоборот, наши компании привыкли работать по принципу «продал и забыл». Маржа же управляющей компании не настолько велика, чтобы всерьез заинтересовать российский бизнес.

В-четвертых, что еще важнее, добиться доходности, подобной европейской, на российских курортах невозможно. «При инвестициях в Россию инвесторы хотят получать значительно большую премию за риск, и доходность на уровне 5-8% мало кого устроит, – констатирует Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. – Но даже такую доходность при коротком сезоне Сочи обеспечить непросто, кроме того, для ее обеспечения стоимость квартиры и ставки по кредиту должны соответствовать французским». Сейчас вряд ли кто-то возьмется гарантировать даже самую низкую доходность.

Немаловажен и аспект качества самого отдыха в Сочи. Уровень сервиса на южном побережье России, к сожалению, далек от турецкого. Качество работы и менталитет обслуживающего персонала оставляют желать лучшего. В то же время стоимость и аренда жилья в Сочи часто неоправданно дороги, и по этой причине отдых на российских курортах экономически невыгоден туристу. Все это делает российский юг неконкурентоспособным по отношению к зарубежным курортам. А если нет увеличения количества туристов, кому управляющие компании будут сдавать апартаменты и как они смогут гарантировать доход владельцу недвижимости? На все эти вопросы пока нет ответа…

«Появление в России программы leaseback, аналогичной французской, – это, на мой взгляд, не вопрос ближайшего будущего, – заключает Игорь Роганович. – Кроме того, появление и распространение такой программы в регионах возможно только после того, как она появится в Москве и Санкт-Петербурге. Схема гарантированной ренты может появиться на наших курортах, в том числе в Сочи, когда станет понятно, что просто ценовым ажиотажем покупателей второго-третьего дома уже не заманить».

Вот такой расклад. Сезонность, дороговизна – вещи объективные. Но за державу все равно обидно…

Источник: Собственник