Рынок недвижимости-2009: буря, перешедшая в штиль

КАЗАНСКИЕ РИЭЛТОРЫ ПОДВОДЯТ ИТОГИ ГОДА

Уходящий год казанские риэлторы делят на два периода – время замешательства среди покупателей и продавцов в первой половине года и время энтузиазма, начавшееся осенью. Но, похоже, слабые попытки роста могут закончиться уже в первом квартале 2010 года. В условиях кризиса риэлторы возлагают надежды на оживление ипотечного кредитования, жилищные сертификаты и материнский капитал.


ЧТО БЫЛО? МИНУС 15 - 30%

Большая часть риэлторов сходятся во мнении, что рынок недвижимости достиг своего дна, аргументируя тем, что на протяжении последних трех-четырех месяцев колебания цен были незначительными. Участники рынка расходятся в своих оценках, насколько упали цены на квартиры за год. Например, портал недвижимости "Мир квартир" по Казани приводит по вторичному рынку оптимистическую цифру – минус 12%.

По оценкам же президента гильдии риэлторов РТ Валерия Абсалямова, цены в Казани на первичном рынке жилья в течение года упали на 20 -30%, а на вторичном - на 15 - 25%.

По словам управляющего АН "Хирш" Эльвиры Хидиятуллиной, больше всего от кризиса пострадал первичный рынок. Он стал менее популярным, а большинство сделок здесь – это уже сданные дома.

"Раньше первичный рынок был дешевле, чем вторичный. Сейчас стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках сравнялась, а в некоторых случаях на первичном она даже выше, и это отталкивает людей от новостроек. Сейчас люди отдают предпочтение вторичному рынку. Даже на скидки застройщиков покупатели не реагируют, так как понимают, что готовую квартиру придется ждать 3 - 4 года", - поясняет представитель Хирш.

Анастасия Дмитриева - директор АН "Азбука жилья" считает, что цены на строящееся жилье или готовое к сдаче остались на прежнем уровне. По ее оценкам, здесь максимальное падение по сравнению с прошлым годом составило 10%. Сейчас средняя цена на сданную новостройку или дом высокой степени готовности составляет около 33 - 38 тыс. рублей за кв. метр и 27 - 32,5 тыс. рублей на строящееся.

По мнению гендиректора казанского филиала МИАН Марселя Валихаметова, до восстановления рынка еще далеко. Так как, несмотря на некоторые оживление в последние месяцы, количество сделок пока еще не достигает докризисных значений. По данным агентства, по сравнению с третьим кварталом 2008 года сделок стало меньше на 8%.

ЧТО ЕСТЬ? ЭНТУЗИАЗМ И ОТТЕПЕЛЬ

Лучше всего ситуацию описывают слова гендиректора АН "Счастливый дом" Анастасии Гиззатовой: "Если осень 2008 года была периодом замешательства, то осень 2009 года - время энтузиазма". Сотрудник АН "Флэт" Эдгар Шамгулов назвал этот период оттепелью.

"На мой взгляд, это посткризисный период. Он повлек за собой суету среди продавцов квартир и людей, которые планировали приобрести жилье. Если смотреть по сегментам, то соотношение спроса и предложения осенью были идентичными, за исключением некоторой динамики в квартирах по ипотеке, а также новостроек", - рассказывает представитель АН "Флэт".

Все риэлторы сходятся в том, что сегодня самым ходовым товаром, как на первичном, так и вторичном рынке являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса с небольшим метражом.

По мнению Валихаметова, цены на жилье стабилизировались, лишь небольшой рост наблюдается на наиболее востребованные квартиры эконом-класса. Об уровне роста рассказывает Дмитриева: "Если летом однокомнатная "хрущевка" стоила 950 000 - 1,05 млн.рублей, то сейчас их цена возросла до 1 - 1,15 млн. рублей".

Другим признаком возросшего спроса на "вторичку" называют уменьшение скидок со стороны продавцов.

"Eсли в первой половине 2009 года продавцы охотнее шли на предоставление дисконта, то сегодня эта практика сходит на нет. При этом некоторые собственники наиболее ликвидных квартир предпочитают придерживать свои объекты, ожидая прогнозируемого роста цен в 2011 году", - рассказывают в МИАН.

В то же время Дмитриева говорит, что торг на рынке недвижимости был "уместен всегда", даже в докризисное время.

"И сейчас покупатель может попросить 100 - 150 тыс. рублей скидки, что обусловлено небольшим превышением предложения над спросом. Но размер скидки зависит от многих факторов – от качества предложения, срочности продажи и так далее. Часто цена на жилье на вторичном рынке зависит о того, в какую сумму продавец оценивает свои усилия и затраты на ремонт", - считает риэлтор.

ЧТО БУДЕТ? РОСТ, СТАБИЛИЗАЦИЯ ИЛИ ШТИЛЬ?

Начавшееся в конце августа оживление на рынке недвижимости Казани на первых порах некоторые риэлторы восприняли как признаки стабилизации на рынке.

По мнению Абсалямова, в первом квартале рынок вновь ждет стагнация.

"В конце октября – ноябре на рынке было оживление, но думаю, что в первом квартале будет полный штиль. Нет никаких положительных признаков в макроэкономике. Думаю, что повторится ситуация лета, когда диктовать условия будут те, у кого есть наличные средства на покупку жилья. Они смогут поиграть на ценах", - считает президент гильдии риэлторов РТ.

"Традиционно, в январе будем доводить те сделки, которые не успели оформить в декабре 2009 года", - говорит Гиззатова.

Большие надежды она в следующем году возлагает на дальнейшее развитие ипотечного кредитования, материнский капитал, сертификаты для участников Великой Отечественной войны. "Думаю, все это обеспечит нас работой в первом квартале 2010 года. Если смотреть структуру предложения, то по-прежнему будут преобладать альтернативные сделки, когда продают с целью расширения жилплощади", - рассказывает риэлтор.

"Единственное, уверена, что в настоящее время нет предпосылок для значительно роста стоимости недвижимости. И цены 2010 года не перешагнут докризисный уровень", - осторожна в своих прогнозах Гиззатова.

Хидиятуллина согласна с коллегой, и считает, что все зависит от ситуации в макроэкономике и уверенности людей в будущем.

"На мой взгляд, сейчас происходит переход к стабилизации. Замедление падения цен не стоит связывать с сезонностью - она сейчас серьезной роли не играет. Никакое падение не длится вечно. Дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости, на мой взгляд, будет зависеть от макроэкономической ситуации, - говорит риэлтор. - Потому что для того, чтобы делать крупные покупки, людям нужна уверенность в будущем. И неважно - "для жизни" они покупают квартиру или "для инвестиций", в кредит или на свои деньги. Соответственно, если не будет серьезных макроэкономических провалов, то цены стабилизируются на нынешнем уровне".

Шамгулов не исключает повышения цен на недвижимость в следующем году, "исходя из динамики роста цен за квадратный метр в прошедшем году".

Что интересно, ни один из опрошенных "БИЗНЕС Online" экспертов не указал на вероятность дальнейшего падения стоимости недвижимости.

ПОМОЩЬ ПРИДЕТ С ИПОТЕКОЙ?

Практически все риэлторы отмечают рост ипотечных сделок, но их число еще далеко до докризисного уровня. По оценке МИАН, доля сделок с привлечением кредитных средств увеличилась с 2 - 5% в начале года до 8 - 10% завершившейся осенью. Однако по сравнению с максимальными докризисными показателями (30 - 35%) доля ипотеки все еще крайне низка, отмечают в агентстве. Так, по данным управления Федеральной регистрационной службы по РТ уровень падения регистраций сделок по ипотеке в Казани за 11 месяцев 2009 года составил 70%!

"Ипотечное кредитование набирает обороты, многие банки предлагают доступные кредитные программы – ставки уменьшаются (от 9,5 %).Все это, вызвало небольшое повышение средних показателей, но не думаю, что сразу сформируется ажиотажная волна роста", - считает Хидиятуллина.

Валихаметов добавляет, что этой осенью рядом банков был снижен минимальный размер первоначального взноса с 30% до 20%, возобновилось кредитование новостроек, постепенно увеличивается сумма выдаваемого кредита.

Но главным тормозом ипотеки риэлторы по-прежнему называют жесткий андеррайтинг в банках.

ЗАЛОГОВЫЕ КВАРТИРЫ НЕ ОКАЗАЛИ ВЛИЯНИЯ

С началом кризиса многие игроки считали, что этой осенью на рынок недвижимости банки выйдут с интересными предложениями по залоговым квартирам. Но ожидания не оправдались. Так, по оценкам МИАН, количество залоговых объектов, выставленных на продажу, сегодня не очень велико, и на рынок недвижимости они не оказывают существенного влияния.

К примеру, на сайте ВТБ 24 на "Витрине залогового имущества" можно увидеть, что на 29.12.2009 в Казани на продажу выставлено 4 залога-квартиры в Казани и 8 квартир в Набережных Челнах.

Правда, как рассказывает Дмитриева, после первой волны кризиса число выставленных на продажу квартир, находящихся в залоге у банка, все-таки выросло. "На примере нашего агентства могу сказать, что в залоге была каждая пятая продаваемая квартира", - говорит эксперт.

Гиззатова говорит, что квартиры, находящиеся под обременением банков, сегодня не пользуются большим спросом. "Цены на данные квартиры не очень привлекательные. Банки сами оказались заложниками. В докризисное время квартиры стоили гораздо дороже, а теперь они не могут реализовать по ценам ниже выданных кредитов. Такие квартиры достаточно сложно продать, реализовать их со значительными скидками, которые будут дешевле сегодняшних предложений", - говорит Гиззиатова.

Другой причиной отсутствия спроса на такие предложения риэлтор называет то, что они часто связаны с серией судебных разбирательств.

РЫНОК ЭЛИТНОГО ПРОДАВЦА

Особняком на фоне произошедшего выглядит ситуация в сегменте элитного жилья.

По словам Валихаметова, этот сегмент достаточно консервативен и рассчитан на узкую целевую аудиторию. Поэтому он находится вне тенденций рынка.

"Рынок элитного жилья очень медленный, инерционный, реагирующий на изменения рыночной ситуации с большой задержкой. Сделка с элитной недвижимостью даже в кризис длится не менее полугода. Из-за скачков валют цены на недвижимость, которые не индексировались, резко снизились. В совокупности со снизившимся спросом на недвижимость этот факт привел к тому, что собственники элитных квартир поняли, что продать объекты по адекватной цене в нынешних условиях рынка невозможно. В результате сравнительно большая доля квартир просто ушла с рынка", - рассказывает Хидиятуллина.

В итоге уменьшение предложения постепенно привело к оживлению спроса на дорогую недвижимость. Можно констатировать, что в этом сегменте сохраняется рынок продавца, и спрос превышает предложение.

Источник: Бизнес-Онлайн