Квартира без ремонта: правила аренды

В стремлении сэкономить при аренде многие с энтузиазмом останавливаются на варианте найма квартиры без отделки в новостройке или аренды квартиры, требующей ремонта. Радость преждевременная: вообще-то, ремонт стоит столько, что хозяевам придется пускать жильцов бесплатно на месяцы и месяцы, а самим жильцам либо придется «вбухивать» в ремонт по две арендные ставки, либо жить в сомнительных условиях.

Что такое арендная квартира, требующая ремонта?
Требует квартира ремонта или нет – понятно, что это, в некотором роде, вопрос взглядов на жизнь и критериев оценки состояния квартиры. Но есть, конечно, квартиры, в которых просто невозможно жить, предварительно не сделав ремонт. Это, например, квартиры в новостройках без отделки или квартиры, перенесшие пожар или затопление. В конце концов, и жильцы способны бывают «уделать» жилище так, что без основательного ремонта в дом не зайти.

В аренду такие варианты сдаются не так уж и часто. Как говорит Олег Серегин, заместитель генерального директора агентства недвижимости DOKI, их доля не превышает 10% от общего числа квартир, предлагаемых внаем.

«На квартиры без отделки в новостройках приходится не более 5 % предложений. При этом скидка за ремонт не очень большая, – рассказывает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». – Квартиры в плохом состоянии, но тем не менее с мебелью и всем необходимым для жизни предлагаются гораздо чаще, около 20% от общего объема предложений».

До кризиса интерес к квартирам без отделки был ощутимый, отмечает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», однако теперь ситуация изменилась. «Сейчас оценить количество обращений с целью сдать квартиру без отделки достаточно тяжело, – говорит эксперт. – Спрос на такие предложения довольно мал, да и количество предложений можно пересчитать по пальцам. Чаще наниматели ищут жилье, где сделан хотя бы какой-то минимальный ремонт, а также (по большей части) квартиры, полностью готовые к проживанию: меблированные и оснащенные бытовой техникой. Кроме того, мизерный спрос на такие квартиры обусловлен рисками, связанными не только с расходами на строительные материалы, проводимые работы, но и с тем, что нет гарантий, что после окончания всех работ собственник не расторгнет договор, не возместив расходы и прочее».

Все это приводит к тому, что в основном такие квартиры сдаются на срок около 3 месяцев, а арендаторами выступают бригады гастарбайтеров.

То есть «убитые» квартиры в аренду и квартиры без отделки – это вариант только для гастарбайтеров?
Не совсем так – попадаются, конечно, и реальные варианты. В основном это не новостройки, а квартиры, доставшиеся по наследству. «Квартиры, которые требуют ремонта, на рынок аренды попадают. Как правило, их сдают наследники, не имеющие времени или возможности приводить в порядок жилье, доставшееся от бабушек или дедушек. Обычно плата за наем за такое жилье несколько ниже среднерыночной, – рассказывает Ирина Иванова, юрист агентства «CENTURY 21 Золотой Век». – И такое жилье находит своих нанимателей: это молодые семьи, которые хотят отделиться от родителей, но в то же время пока не имеют возможности оформить кредит на покупку собственной квартиры; студенты, приехавшие на учебу из других регионов; специалисты, приезжающие на заработки».

Понятно, что эти люди планируют снимать квартиру, требующую ремонта, не 3 месяца и даже не полгода – счет идет на годы. «Среди нанимателей квартир без отделки встречаются и юридические или физические лица, планирующие снимать жилье длительное время – не менее 2-3 лет, что вполне оправданно, поскольку на ремонт помещений тратится в среднем от полугода до года в зависимости от площади квартиры, числа комнат, особенностей планировки и так далее», – говорит Галина Киселева.

Для квартирных хозяев, которым нужен бесплатный и быстрый ремонт, конечно, лучший вариант – именно гастарбайтеры. Но если планируется после ремонта сохранить долгосрочные арендные отношения, то лучше не экономить, а предоставить жильцам достойные «арендные каникулы».

«Собственники довольно охотно идут на предложения сделать ремонт, но при этом скидка небольшая, 5-6 тыс. с месячной арендной платы на несколько месяцев (в зависимости от затрат на ремонт). Либо месяц бесплатно, за это время квартиросъемщики освежают квартиру – как правило, это косметический ремонт. Но он значительно отличается и по материальным, и по временным затратам от ремонта в новостройке, где только бетонные стены и нельзя жить во время ремонта, – рассказывает Галина Фабрицкая. – Например, подобное предложение есть в сегменте бизнес-класса: возле метро «Третьяковская» сдается квартира, которая по меркам данного класса уже требует ремонта. Собственник одним из условий ставит необходимость установки новой кухонной мебели и техники, проведение хорошего ремонта во всей квартире. Условия: первые полгода аренды квартиросъемщик платит $1,5 тыс., во второй половине года уже ставку без скидки – $2,5 тыс.».

Как посчитать стоимость ремонтных работ? Как защититься от обмана? Что делать, если ремонт оказался дороже, чем планировали?
Рискуют, конечно, обе стороны: квартирный хозяин боится, что ремонт будет плохим, арендатор – что ремонт разорит его, а по окончании работ владелец квартиры выселит жильцов. Инструмент защиты в обоих случаях один и тот же – договор аренды (найма). К нему составляется дополнительное соглашение и прилагается смета расходов на ремонт. Оговариваются и объемы работ, и сроки.

«В договоре найма нужно указать, какие обязанности по ремонту должен выполнять наниматель в счет арендной платы. Чтобы оценить стоимость ремонтных работ, нужно составить смету (привлечь строительную компанию)», – рекомендует Олег Серегин.

«Обычно просчитать стоимость ремонтных работ не так сложно, если нанимают бригаду, то они и предоставляют смету расходов. Если ремонт проводится собственными силами (как правило, это экономкласс), то договариваются об определенной сумме; если это месячная арендная плата, то, соответственно, ремонтные работы будут составлять 25-35 тыс. руб., это косметический ремонт», – продолжает Галина Фабрицкая.

Часто, ввязываясь в ремонт, люди не представляют себе, какими тратами он обернется. Для этого, как говорит Галина Киселева, по окончании проведенного ремонта проводятся итоговые расчеты. Если стоимость ремонта оказалась дороже среднерыночной или условленной с владельцем квартиры арендной ставки, возможны два варианта: владелец выплачивает нанимателю разницу, и они расстаются, либо наниматель остается, и тогда разница засчитывается в счет будущей арендной платы.

«Но в любом случае, – предостерегает Галина Фабрицкая, – даже при внесении всех нюансов ремонтных работ в дополнительный договор, сам договор аренды действует один год, и не факт, что через год собственник не поднимет стоимость аренды, ведь квартира со свежим ремонтом ценится на рынке аренды дороже. То есть здесь, скорее, все зависит от порядочности наймодателя. Дополнительных гарантий нет».

Получается, что шанс сэкономить на аренде, взяв на себя обязательства по ремонту, конечно, есть. Но помешать этому могут человеческие качества участников сделки: в первую очередь, наивность и неточность в расчетах (иллюзия, что нормальный ремонт можно сделать за 20-40 тыс. руб. и за 3 месяца, например, может быть свойственна как сдающему, так и снимающему), а кроме того, элементарная непорядочность, которая может выразиться в существенном повышении ставки по окончании договора.

И еще один момент: сдаются такие квартиры в большинстве случаев собственниками напрямую. Это, конечно, дает возможность сэкономить еще и на комиссии. А с другой стороны, лишает поддержки агента. Впрочем, для того чтобы заключить договор, риелтор необязателен – это вполне можно сделать самостоятельно, если знать как. «Собственник» неоднократно писал об этом в своих материалах.

Если между наймодателем и нанимателем достигнуты все существенные условия договора найма, в том числе размер платы за наем, и по обоюдному согласию было принято решение заменить часть наличных платежей за наем квартиры в счет ремонта, то к каждой из таких договоренностей – договоров найма – надо подходить индивидуально, с привлечением специалистов. Не рекомендую делать это самостоятельно, в противном случае может возникнуть судебный спор, по результатам которого одна из сторон договора найма может понести значительные материальные расходы. Причина сложности таких сделок заключается в том, что договором найма предусмотрена определенная плата за наем, допустим, 30 тыс. руб. в месяц, а вот сам ремонт, а именно: работа, стройматериалы, оборудование, доставку – не всегда можно определить цифрой/суммой и привязать ее к месячной арендной плате без составления дополнительных документов. Поэтому определить, на каком этапе зачет за ремонт прекращается и дальнейшие платежи производятся уже наличным путем, очень сложно.

В таких случаях необходимо делать следующее, поэтапно:
1. Необходимо составить смету ремонтных работ, которая должна включать в себя стоимость отделочных материалов, стоимость приобретаемого оборудования, стоимость работ. Смета должна содержать итоговую, окончательную сумму, допустим 300 тыс. руб. В документе необходимы подписи сторон договора найма и формулировка: «с условиями, порядком ремонтных работ, наименованием и цветом отделочных материалов, а также с ценой ремонтных работ, в том числе используемого оборудования и отделочных материалов, ознакомлены, согласны, претензий не имеем».
2. В договоре найма необходимо отразить, что между сторонами достигнута договоренность, а именно, в какой период оплата за наем квартиры производится в счет ремонта, в соответствии со сметой, являющейся неотъемлемой частью договора найма, по окончании вышеуказанного периода оплата за наем производится наличным платежом.
3. В договоре найма необходимо отразить порядок сдачи-приемки работ, сроки ремонта.
4. По окончании ремонтных работ необходимо составить акт, подтверждающий исполнение обязательств, связанных с ремонтом.
5. Договор найма должен буквально отражать порядок досрочного расторжения.

При соблюдении вышесказанного, а также буквальных формулировок в договоре найма, связанных с ремонтом, стороны будут юридически защищены от противоправных действий. Повторюсь, каждый случай должен рассматриваться индивидуально с привлечением специалистов.

Источник: Собственник