Минземимущество РТ: В ожидании роста цен на недвижимость

ПО ПРОГНОЗАМ МИНИСТЕРСТВА СТОИМОСТЬ УЧАСТКОВ НАЧНЕТ ДОРОЖАТЬ В 2011 ГОДУ, А ЖИЛЬЕ БУДЕТ РАСТИ НА УРОВНЕ ИНФЛЯЦИИ

Специалисты минземимущества РТ проанализировали состояние рынка недвижимости во всех его сегментах в первом полугодии 2010 года и пришли к выводу, что дно пройдено, и цены будут расти. Драйверами роста станут активизировавшиеся ипотечное и потребкредитование и дефицит предложений на рынке. Для рынка жилья дополнительным фактором называются "ветеранская" программа (газета "БИЗНЕС Online" подробно писала о ее влиянии). Одновременно, эксперты ведомства отмечают снижение стоимости квадратного метра строящегося жилья. Предлагаем вниманию наших читателей доклад с незначительным сокращениями.

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: СРОК ОКУПАЕМОСТИ ВЫРОС С 7 ДО 10 – 15 ЛЕТ

В первом полугодии 2010 года рынок коммерческой недвижимости стабилизировался. Цены на недвижимость перестали падать, хотя количество предложений в начале года оставалось на уровне конца 2009 года. Таким образом, мнение большинства специалистов рынка недвижимости подтвердилось – падение цен будет достаточно кратковременным и к концу 2010 года цены на недвижимость могут оказаться на докризисном уровне.

Такое утверждение вполне обосновано – уровень ежегодной инфляции в России не опускается ниже 7 - 9% в год, а значит, растут цены на стройматериалы, заработную плату, энергоносители и т.д. Так или иначе, себестоимость строительства, хоть и небольшими темпами, растет, и как следствие, стоимость коммерческой недвижимости не может не реагировать на рост стоимости строительства. Если в середине 2000-х годов срок окупаемости офисных центров составлял 6 - 7 лет, в настоящее время он доходит до 10 - 15 лет. Такой процесс вполне естественен – увеличение сроков окупаемости строительства может привести к "замораживанию" строительства коммерческой недвижимости, что может, в конечном итоге привести к дефициту площадей, а значит и к дальнейшему росту цен.

В ПРОДАЖЕ НЕТ ОФИСОВ КЛАССА А

Согласно общепринятой классификации офисные помещения и здания подразделяются на классы - А, В, С, Д. Общий фонд офисных помещений в г. Казани, по мнению специалистов рынка коммерческой недвижимости, составляет около 350 - 400 тыс. кв.метов. Достаточно крупные офисные центры имеются в городах Наб.ереные Челны, Нижнекамск, Альметьевск и др. площадью более 2-3 тыс. кв. метров.

В Казани к офисам класса А относятся лишь Suvar–Plaza и Korston и, с определенной долей условности, бизнес-центр "Ибрагимовский" и "Булак". Особенностью помещений в таких бизнес-центрах является то, что они не фигурируют на рынке купли-продажи и все предложения относятся только к аренде.

Помещения классов В, С, Д предлагаются к продаже на рынке казанской недвижимости. Стоимость их варьирует, в основном, в зависимости от местоположения. Согласно традиционной схемы районирования Казани (исторический центр, транспортные магистрали, районы массовой жилой застройки, промышленная зона) меняется и стоимость офисных помещений. Максимальная цена характерна для офисов класса В в Вахитовском районе Казани. Стоимость 1 кв. метра. здесь колеблется от 50 - 60 тыс. рублей (ул. Волкова, Достоевского) до 135 тыс. рублей(ул. Большая Красная, Баумана, Дзержинского). В зонах "транспортные магистрали" и "районы массовой жилой застройки" стоимость офисных помещений с евроотделкой не превышает обычно 80 тыс. руб. за 1 кв. метр (ул.Чистопольская, Меридианная и др.)

АЗЫ ОФИСНОГО ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

Стоимость офисов классов С, Д не превышает обычно 35 - 50 тыс. руб. за 1 кв. метр с учетом проведенного косметического ремонта помещений или с элементами евроремонта.

Другими ценообразующими факторами являются уровень отделки, этажность, наличие отдельного входа, парковок, площади офисных помещений.

В самом общем случае:

- офисы с черновой отделкой на 10 - 20% дешевле готовых к эксплуатации объектов;

- офисы с отдельным входом на 5 - 10% дороже помещений с единым входом (это утверждение не относится к офисным центрам класса В);

- зависимость цены от этажности неоднозначна и зависит, чаще всего, от вида деятельности собственника или покупателя и количества клиентов конкретного бизнеса;

- чем меньше площадь, тем дороже цена за 1 кв.метр.

В условиях кризиса повышался спрос на офисные помещения в промышленных и жилых районах города, где лучше транспортная доступность, больше парковочных мест и, разумеется, более низкие цены на недвижимость. В настоящее время определенным спросом пользуются офисные помещения на первых этажах жилых зданий, где цены несколько ниже, чем в специализированных офисных центрах. Что касается других городов РТ, то цены на офисную недвижимость, не превышают обычно 50 тыс. рублей. Это относится прежде всего к гг. Набережные Челны, Альметьевск, Зеленодольск, Нижнекамск. В других населенных пунктах РТ, стоимость офисов не поднимается выше 30 тыс. рублей. Минимальные цены в крупных городах не опускаются ниже 15-20 тыс. рублей. и зависят, как и в случае Казани, от местоположения, уровня отделки, площади.

КАЗАНЬ И ЧЕЛНЫ ЗАХЛЕБЫВАЮТСЯ В ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЯХ

Обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей республики составляет 580 кв. метров, в том числе по г.г. Казани и Наб. Челны – более 800 кв. м. Это один из самых высоких показателей среди российских городов (впереди только Москва и Санкт-Петербург). По мнению специалистов рынка коммерческой недвижимости в г.Казани и в ряде крупных городов республики имеет место переизбыток торговых площадей.

По данным официального портала мэрии Казани общий объем торговых площадей за период с 2004 по 2009гг. увеличился в 1,5 раза и на начало 2010 года составил около 1079 тыс. кв.метров (включая рынки). Для рынка торговых площадей республики и, в частности, г. Казани, характерно наличие:

- крупных современных торгово-развлекательных центров площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров (Парк-Хаус, Тандем, Кольцо и т.д.);

- относительно небольших отдельно стоящих торговых центров;

- магазинов и торговых точек на первых этажах жилых зданий;

- небольших отдельно стоящих торговых точек (киоски, павильоны и т.д.).

Торговые площади в торгово-развлекательных комплексах редко фигурируют на рынке продаж – в основном эти площади предлагаются в аренду. Торговые площади других групп имеют место быть на рынке коммерческой недвижимости и, особенно - небольшие торговые центры и магазины в жилых зданиях.

РИТЭЙЛ ОБОЙДЕТСЯ БЕЗ ОТДЕЛКИ

В отличие от офисных помещений на цены меньшее внимание оказывает отделка. На рынке торговых площадей, чаще всего, фигурируют площади с "черновой отделкой" и экономичной до улучшенной. Для таких торговых площадей характерны небольшие стоянки, либо отсутствие таковых, торговые площади, обычно не превышают 500-1000 кв. метров, они расположены преимущество в центре города и в районах массовой жилой застройки. В Вахитовском районе, и особенно в префектуре "Казанский посад", цены максимальны и доходят до 90-120 тыс. рублей (ул.Баумана, маг. "Подарки", ТК "Родина", ул.Левобулачная, Правобулачная и т.д.). Минимальные цены, обычно, не опускаются ниже 40-45 тыс. рублей. В Ново-Савиновском, Московском и Приволжском районах цены варьируют в пределах 30 -80 тыс. рублей (ул.Чистопольская, Меридианная, Зорге и др.) при средних ценах 40-45 тыс. рублей за 1 кв. м. Минимальными ценами торговая недвижимость характеризуется в Кировском и Авиастроительном районах. Здесь цены колеблются в пределах 20-50 тыс. рублей за 1 кв. метр (ул.Айдарова, Беломорская, Адмиралтейская и др.), при средних ценах 30-40 тыс. руб. за 1 кв. метр.

В других городах и населенных пунктах республики цены заметно ниже, чем в г.Казани. В Набережных Челнах, Альметьевске, Нижнекамске, Зеленодольске они редко достигают 50 тыс. рублей за 1 кв. метр, в среднем составляя 30-40 тыс. рублей за 1 кв.метр. В небольших городах и сельских населенных пунктах цены обычно не превышают 20 тыс. рублей за 1 кв. метр, при минимальных ценах 8-10 тыс. рублей за 1 кв. метр.

Мониторинг цен объектов недвижимости (с учетом стоимости занимаемых земельных участков) составлен на основе анализа рыночных сведений (предложений), полученных из средств массовой информации, и от оценочных фирм с 01.01.2010 по 01.07.2010 г.

ЖИЛЬЕ БУДЕТ РАСТИ… НА УРОВНЕ ИНФЛЯЦИИ

Цены на жилье в Казани начали плавно расти. Виной тому – реализация отложенного спроса, активизация ипотеки и поступление на рынок недвижимости "ветеранских" денег. Все это происходит на фоне уменьшения количества квартир в новых домах и отсутствия новых проектов (в кризисный 2009 год не была основана ни одна масштабная стройка, а лишь завершалось строительство начатых проектов), а также благодаря тому, что банки стали более лояльны, и снова заработала ипотека. Рост стоимости недвижимости сейчас идет в пределах инфляции, не более того. Такую ситуацию на данном этапе можно оценивать как стабильную. По мнению аналитиков, если в 2010 году не будет никаких глобальных потрясений, такая тенденция сохранится. Стоимость недвижимости до конца года будет расти, но, не выходя при этом за пределы роста инфляции.

Хочется отметить также, что повышение стоимости квадратного метра касается только квартир класса эконом и бизнес, но не элитного жилья. Это объясняется тем, что элитное жилье не меняло свою цену в кризис, как элитные квартиры продавались год назад за 5-7 миллионов, так они и сейчас стоят.

Министерство экономического развития РФ в проекте Федеральной целевой программы "Жилище" на 2010-2015 годы прогнозирует поступательный рост цен на жилую недвижимость. Так, по проекту министерства цены на жилье начнут расти с 2011 года на 2-5% ежегодно. Наибольший скачок цен ожидается в 2014 году, когда стоимость новостроек вырастет на 5,7%. В проекте Федеральной целевой программы "Жилище" на 2010—2015 годы предполагается, что по итогам 2010 года жилье эконом-класса в России даже подешевеет — на 1,9%.

СОВЕТ ИНВЕСТОРУ: "ПЕРВИЧКА" ВЫРАСТЕТ, "ВТОРИЧКА" УПАДЕТ

Поступательный рост в размере 5%, заложенный в проекте – практически идеальное развитие рынка недвижимости. В реальности на увеличение либо уменьшение стоимости недвижимости оказывают влияние многие факторы, основной из них, конечно, платежеспособный спрос на жилье. Изменения цен на жилье напрямую зависит от доходов населения. Если растут доходы, значит, растут цены на квадратные метры, а если доходы снижаются, то и цены соответственно корректируются вниз. Стоимость нового жилья со временем будет расти, а вот стоимость квартир в старых домах будет либо стоять на месте, либо снижаться. Произойдет так же расслоение по стоимости квадратного метра в зависимости от типа и качества жилья.

СДАННОЕ ДОРОЖАЕТ, СТРОЯЩЕЕСЯ ДЕШЕВЕЕТ

Если судить по количеству предлагаемых квартир первичного рынка, то можно заметить почти одинаковое распределение предложения среди одно-, двух-, и трехкомнатных квартир. Это можно объяснить тем, что анализ строился на основе размещенных объявлений о продаже квартир в строящихся домах частными продавцами (дольщиками) и агентствами недвижимости, через которые компании-застройщики продают свои площади. Агентства недвижимости публикуют объявления о продаже не всех имеющихся квартир в продаже, а только по несколько в каждом сегменте, остальные предлагаются покупателям в процессе переговоров.

За 1 полугодие 2010 года в среднем цены на рынке первичной недвижимости выросли примерно на 2,08%. Если посмотреть в разрезе количества комнат, то цены предложений на однокомнатные квартиры снизились на 3,43%, на двухкомнатные – на 0,95%, на трехкомнатные – на 2,65%. В рублях это общее изменение составило примерно 750 руб. за 1 кв.м.

РАЙОН РАЙОНУ РОЗНЬ

Снижение цен предложений по вторичному рынку жилья в первом полугодии 2010 года прослеживается практически по всем районам города. Самым "дорогим" по-прежнему является квадратный метр жилья в Вахитовском и Ново-Савиновском районах, самыми "дешевыми" - Авиастроительный и Кировский районы, стоимость квартир в Приволжском, Московском и Советском районах держатся на одном уровне и отличаются от цен Вахитовского района в среднем на 10-15%.

РЫНОК ЗЕМЛИ: НИ СЕБЕ, НИ ЛЮДЯМ

Постоянный рост цен на земельные участки в Республики Татарстан с 2002 года приостановился в 2009году. Экономический кризис, так или иначе, сказался и на рынке земли в республике. В г.Казани, как впрочем и во всей республике, сложилась парадоксальная ситуация – свободных для застройки земель стало заметно меньше, однако цены на нее, если и не снизились, то остались на прежнем уровне. На первый взгляд объясняется эта ситуация довольно просто – заметно снизились объемы строительства, застройщики и инвесторы снизили активность и на земельном рынке. С другой стороны в ожидании оживления строительства, покупатели не снижают цены на земельные участки.

Для рынка земель поселений в республике характерны следующие основные черты:

1. Максимальные стоимости характерны для г. Казани. Здесь стоимость земли варьирует от 1000 руб. до 25 тыс. руб. за 1 кв.м. Стоимость земли зависит от назначения участка и местоположения. По назначению, цены возрастают по следующему ряду: земли ИЖС, земли промышленного назначения, земли под многоэтажное строительство, земли под строительство административно-торгового назначения.

В центре Казани (префектура "Казанский Посад") цены максимальны, в промышленной зоне города под соответствующее строительство не превышают 3-4 тыс. руб. за 1 кв.м.

2. Цены на земельные участки в гг.Альметьевск, Наб.Челны, Нижнекамск заметно ниже, чем в г.Казани. Общие закономерности ценообразования схожи с таковыми г.Казани. Стоимость земель производственного назначения варьирует от 100-200 руб. до 500-2000 руб. за 1кв.м., под строительство объектов административно-торгового назначения – до 5-7 тыс. руб. за 1 кв.м.

3. Заметно ниже цены на земельные участки в остальных населенных пунктах республики. При этом максимальные цены характерны для районов, наиболее приближенных к. г.Казани. Это Зеленодольский, Высокогорский, Лаишевский, Верхнеуслонский районы. Здесь стоимость земли может доходить до 2-3 тыс. руб. за 1 кв.м. Активно скупаются земли сельхозназначения, стоимость которых, при переводе в земли поселений, может возрасти в десятки раз. Так, цена предложения земель сельхозназначения в Лаишевском районе колеблется в пределах 20-50 руб. за 1 кв.м. В тоже время цена земли поселений варьирует от 300 до 3 500 руб. за 1 кв.м.

ЖДЕМ РОСТА НА ЗЕМЛЮ К 2011 ГОДУ

Несмотря на широкий выбор предложений жилых загородных комплексов, земельные участки под индивидуальное строительство продолжают быть востребованы. Земельные участки, как ожидали многие потенциальные покупатели, в кризисное время подешевели. Однако снижение стоимости не было столь значительным – ряд собственников, в виду низкого прошлогоднего спроса просто сняли свои участки с продажи. В целом на рынке земельных участков по-прежнему остается существенная базовая характеристика для определения ценности земли – это месторасположение участка. Лишь потом покупатели оценивают форму участка, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дороги, соседство и т.д. Повышение цен на земельные участки под индивидуальное строительство в краткосрочной перспективе (до конца 2010г.) маловероятно, возможен лишь небольшой рост в ближайшие месяцы (до 5%) в связи с сезонностью. На сегодняшний день на рынке продажи земельных участков имеется довольно большой объем предложений, который только возрастет в ближайшие месяцы в связи отложенным в зимний период предложением собственников о продаже.

Что касается прогнозов повышения цен на земельные участки, существенный рост возможен к следующему весенне-летнему сезону (2011г.). Связано данное обстоятельство, во-первых, с оживлением ипотечного и потребительского кредитования, т.е. потенциальные покупатели, которые не могли себе позволить купить участок на собственные средства, смогут это сделать; во-вторых, рост цен на землю возможен в связи с будущим дефицитом жилья, сложившимся в кризисный период.

Средние цены на одну сотку земли в пригороде Казани: пос. Привольный 200 000 руб./сот., пос. Вороновка 200 000 – 250 000 руб./сот., пос. Алтан 200 000 – 250 000 руб./сот.

АРЕНДА НА ДНЕ

В настоящее время в Казани имеет место ситуация переизбытка торговых площадей. Это относится в равной степени, как к сегменту торговых центров, так и к сегменту стрит-рейтейл (нежилые помещения, расположенные на первой линии улиц и имеющие торговый профиль использования). Однако следует отметить, что высокая обеспеченность торговыми площадями не означает, что их количество переходит в качество. Пустует некоторое количество неудачных торговых центров, построенных на фоне прежней активности арендаторов.

Сегодня рынок торговой недвижимости еще далек от того, чтобы объявить его "послекризисным". Очевидно, что он достиг дна и далее будет расти. Ставки на аренду торговых помещений в Казани с начала 2010 года упали по-разному. В наиболее успешных торговых центрах Казани цены вообще не поднимались и не снижались.

Торговые помещения условно разделяются сегменты стрит-ретейл и качественных торговых помещений в торговых центрах, а также по формату:

10-15 кв.м. – самая высокая арендная ставка, варьируется от 5 до 10 тыс. руб./кв.м./мес. (арендаторы - диски, сувениры, подарки и т.п.);

менее 50 кв.м. – от 1500 до 3000 руб./кв.м./мес. (арендаторы – аптеки, салоны сотовой связи, кожгалантерея, ювелирные магазины);

от 100 до 300 кв.м. – 1100 - 1800 руб./кв.м./мес. (арендаторы - одежда, обувь);

от 300 до 1000 кв.м. – 900 - 1500 руб./кв.м./мес. (арендаторы – одежда, мебель, спортивные товары, товары для детей);

от 1000 до 3000 кв.м. – 400 - 800 руб./кв.м./мес. (арендаторы – супермаркеты, бытовая техника и электроника);

более 3000 кв.м. – 250 - 600 руб./кв.м./мес. (арендаторы – гипермаркеты, универмаги).

Источник: Бизнес-Онлайн