Вернуть квартиру государству: как, зачем и выгодно ли?

По утверждению депутата Госдумы Галины Хованской, в кризисное время проявилась тенденция к деприватизации квартир. Их собственники мотивируют это тем, что пользоваться услугами социального жилья гораздо дешевле. Так ли это на самом деле?

Смотреть в корень

История деприватизации довольно коротка. Как только появился документ – разрешение на перевод квартир в частную собственность «О приватизации жилья», так через короткое время чиновники дали обратный ход и «сконструировали» бумагу «О деприватизации». Такой шаг объяснялся тем, что поначалу приватизировали квартиры все кому не лень, не задумываясь о том, насколько это выгодно или, наоборот, неудобно. Статья 20 Закона о введении в действие ЖК РФ гласила, что «граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации».

«Между прочим, – поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «Миэль-Брокеридж» по правовым вопросам, – в случаях деприватизации город получает обратно жилье, ранее выведенное из его собственности. Властям это выгодно. Ведь если квартира расприватизирована и является городским имуществом, после смерти или переезда нанимателя в другое место жительства высвобожденное жилье снова можно предоставить очередникам. Словом, деприватизация автоматически увеличивает жилой фонд города».

«Но деприватизация тоже имеет свои ограничительные мерки и время, – предупреждает Галина Хованская, депутат Госдумы РФ. – Если произошли сделки, если вы получили квартиру по наследству или если квадратные метры куплены, их уже невозможно деприватизировать. Деприватизировать можно только то, что человек лично сам приватизировал. Что от власти получил, то власти и отдал. И теперь живет в этом же жилье, только на условиях социального найма». «А это означает, – продолжает Татьяна Пикунова, юрист агентства недвижимости Great reality, – что деприватизация лишает гражданина права продать, подарить или передать в наследство жилье, которое когда-то было его частной собственностью. Деприватизация жилья к тому же не возвращает право второй раз перевести квартиру в свою собственность».

При этом если жилое помещение находится в собственности нескольких лиц, то на деприватизацию необходимо согласие всех его обладателей. А если один из них является инвалидом или находится в несовершеннолетнем возрасте, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. «До 2006 года деприватизация была «доступна» только малоимущим гражданам, – вносит поправку Ирина Шугурова. – С внесением изменений в закон данное ограничение было снято. И тем не менее только небольшое количество лиц может позволить себе прибегнуть к этой «процедуре». Ведь в столице почти две трети всех имеющихся квартир уже подвергались каким-либо сделкам».

Кому это надо?

«Давайте возьмем обыкновенного собственника без высокой зарплаты, – рассуждает Галина Хованская. – То есть малообеспеченного гражданина или пенсионера, который уже приватизировал свою квартиру. Страховать ее надо? Надо! Потому что ремонт, не дай бог, если случится пожар или авария, стоит очень больших денег, так уж лучше воспользоваться страховкой. Платить за капитальный ремонт надо? И эта процедура также ложится на плечи собственника. Налоги платить надо? Надо! И какими они будут в ближайшее время – пока неизвестно. Зато известно, что пенсионеры, которые сегодня освобождены в массовом порядке от уплаты некоторых «податей», платить их все равно будут. Потому что у местной власти карманы в дырах, а их бюджеты как решето, а потому уже в скором времени местные депутаты постараются подкорректировать свои законы о налогообложении пенсионеров. Вот люди и стали задумываться, а не стоит ли снова отдать свою квартиру местной власти? То есть деприватизировать ее. Норма, надо сказать, особенно в период кризиса была широко востребована».

И в самом деле, в большинстве своем прибегли к деприватизации квартир собственники, которыми управляло банальное желание сэкономить на налогах на жилье, которые пока все еще невелики (ныне этот налог называется налогом на имущество физлица), но теоретически могут и вырасти (с введением в скором, как надеются законотворцы, будущем единого налога на недвижимость).

«Кому еще выгодно жить в муниципальном жилье? – в свою очередь задается вопросом Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад». – В первую очередь, большим семьям, которые живут в домах, подготавливаемых под снос. И тут есть своя выгода. Ведь если под снос идет приватизированная квартира, то жилье в новом доме будет аналогичным ранее занимаемой площади. А если в муниципальном, то власть по социальным нормам обязана предоставить на каждого из членов семьи по 18 кв. м. Обратная ситуация, если человек один занимает большую площадь – в этом случае ему приватизация просто необходима, иначе его многокомнатная квартира превратится в «однушку».

Похожая ситуация и с аварийными домами, но здесь, помимо переселения, добавляется и еще один щекотливый момент. Если, к примеру, течет крыша или покосился фундамент, то собственникам придется скидываться, нанимать строительную бригаду и выполнять ремонт за свой счет. Нанимателям же сорить деньгами не придется: ремонт будет выполнен за государственные средства. «А если жилье пострадало основательно или полностью разрушилось после пожара, землетрясения или даже приземления на крышу дома летающей тарелки, – продолжает Евгений Скоморовский, – то муниципальное образование обязано будет предоставить нанимателю другое жилье. Владельцу же квартиры придется либо отлавливать пришельцев и требовать с них компенсацию, либо выкладывать за ремонт, восстановление, а то и покупку новой квартиры свои кровные».

Потребность в деприватизации существует у одиноких пожилых граждан, которые таким образом избавляют себя от оплаты налога на имущество, затрат по содержанию дома и придомовой территории, что по закону возложено на собственника жилого помещения. Также с этих позиции рассчитывается безопасность и защита от разного рода мошеннических действий.

Кому хорошо, а кому не очень

И все же, по мнению Михаила Раздольского, руководителя отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость», чаще всего деприватизируют квартиры люди, введенные в заблуждение и не осознающие всех последствий своих действий. И в самом деле, жизнь может повернуться так, что объявятся дети, любимые родственники или друзья, но вернуть обратно уже ничего будет нельзя. Да и каких-то особенных материальных выгод деприватизация не дает. Скорее всего, даже при увеличении налогов на имущество, по истечении некоторого времени будет принято постановление и о повышении платы за социальный наем, чтобы приблизить ее к рыночным ценам.

И, как подтверждает своими расчетами Павел Карасев, генеральный директор компании «Служба недвижимости», сегодня ситуация с налогами не очень понятна. Порой даже получается, что наниматели муниципального жилья платят больше, чем собственники. «Для примера возьмем квартиру площадью 50 кв. м, – приводит эксперт конкретные цифры. – Наниматель жилья на столичных окраинах платит в месяц 1,4 руб. за кв. м в доме с лифтом, собственник – 60 коп. за кв. м за такое же жилье. Внутри Третьего кольца – на 20 коп. больше, то есть, соответственно 1,6 руб. и 80 коп. за кв. м. Таким образом, наниматель за квартиру площадью 50 кв. м, расположенную в доме с лифтом где-нибудь у метро «Молодежная», за год выложит 840 руб., а собственник всего лишь 360. В то же время размер налога на приватизированное жилье сейчас зависит от инвентаризационной стоимости имущества. То есть от того, как квартиру оценили в БТИ. На сайте ФНС можно прочитать, что при стоимости менее 300 тыс. руб. ставка налога будет до 0,1%, от 300 до 500 тыс. руб. – 0,1-0,3%, более 500 тыс. руб. – 0,3-2%. Понятно, что рыночная цена нашей квартиры у метро «Молодежная» составит около 6-7 млн руб. Но государство пока все оценивает с особым цинизмом – по минимуму, и налоги начисляются по нижней ставке. То есть за нашу квартиру владелец заплатит 300 руб. в год. Почти в три раза меньше, чем наниматель. Так что на данный момент экономия весьма сомнительна».

Процедура деприватизации

Чтобы деприватизировать жилье, его владелец должен обратиться с заявлением, подписанным всеми собственниками, в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, причем того административного округа, в ведомстве которого находится дом. К заявлению прилагаются: 1) оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство); 2) документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременений); 3) техпаспорт (срок действия один год); 4) справка о регистрации или выписка из домовой книги (срок действия один месяц); 5) ксерокопии документов, удостоверяющих личность; 6) копия финансового лицевого счета (срок действия один месяц); 7) квитанция об оплате регистрационного сбора.

Но, прежде чем это сделать, стоит все-таки хорошенько подумать. Не зря на Руси с давних времен ходит пословица: «Семь раз отмерь, один раз отрежь». То же самое применительно и к процессу деприватизации.

Источник: Собственник