Продажа доли и разрешение опеки: уравнение с двумя неизвестными

Опытные риелторы наверняка скажут, что простых сделок с недвижимостью не бывает. Но если купля-продажа осложняется «долевкой», участием в сделке несовершеннолетних детей и их постоянным нахождением за границей, тут нужен высший пилотаж, чтобы провести сделку быстро.

Избавиться от московской квартиры

Москвичка Ирина живет в Германии почти три года – пришлось переехать к новому мужу, гражданину этой страны. С собой она, конечно, взяла и сына, которому тогда было 15 лет. Семья жила-поживала неплохо, хотя и в съемной квартире, но зато в центре Штутгарта. И вдруг Ирина получила известие из Москвы, где у нее осталась старшая дочь от предыдущего брака: взамен двух комнат в коммуналке возле метро «Проспект Мира» муниципалитет выделил им новую «трешку» в районе метро «Римская» (договор мены от 18.02.10). Соответственно, каждому досталось по 1/3 доли в этой квартире, которые оставалось приватизировать.

Поскольку Ирина не собирается возвращаться в Россию, она решила, что денег от продажи двух долей (ее и сына, представителем чьих интересов она является по закону до его совершеннолетия) вполне хватит, чтобы купить, наконец, собственное жилье в Германии. Покупатели на 2/3 квартиры в хорошем районе нашлись быстро. Оставалось получить разрешение органов опеки муниципального округа Мещанский (в этом районе Ирина и ее сын пока еще оставались прописаны), поскольку в сделке участвовал несовершеннолетний.

Органы опеки вроде особо не возражали, однако потребовали представить отчет об оценке рыночной стоимости долей и копию лицевого счета, открытого на имя ребенка в Сбербанке. Ирину это страшно возмутило: неужели недостаточно суммы, указанной в договоре купли-продажи, и счета в уважаемом немецком банке, на котором аккумулируются «детские» деньги ее сына? Оказалось, что нет. Поскольку сделка проводится в рублях и на территории России, нужен рублевый счет. А отчет об оценке требуется «для гарантии», что конкретная сумма от продажи доли несовершеннолетнего поступит на его счет, и российские органы опеки это успешно проконтролируют.

Ирина проделала все необходимое, однако вновь получила письмо от «муниципалов» с отказом. На сей раз ей напомнили, что она давно должна была прописаться в новой квартире (в 30-дневный срок со дня заключения договора мены), а также нарушила ст. 250 ГК РФ, согласно которой должна была письменно предложить дочери преимущественное право выкупа доли и получить отказ. «А сразу нельзя было сказать?!» – негодовала Ирина.

«Дискуссии с отделом опеки о прочтении закона, не позволяющие мне приступить к продаже долей, тянутся уже не один месяц, я вынуждена оставаться в Москве, тогда как сын остается практически брошенным, так как работа мужа требует длительных командировок… Мне стоит значительных денежных затрат оставаться в Москве. Но самое тяжелое состоит в том, что нашими правами распоряжается неописуемо некомпетентная особа, не знающая ни законов, ни собственных полномочий. Я не услышала ни одного обоснования ее требований!» – написала Ирина в заявлении заместителю префекта ЦАО Москвы Александру Литошину. Также, по словам нашей героини, специалисты Мещанского отдела опеки не могли выдать ей разрешение на продажу долей, потому что не знали, как его составить. «У нас еще не было такого случая», – объясняли в отделе опеки.

Правда, все колыхания воздуха едва ли приведут к действительным разбирательствам среди чиновников. В результате Ирина обратилась уже в отдел опеки по Таганскому району (адрес новой прописки) и даже узнала, что там готовится положительное решение, то есть ей разрешат продать доли. Таганских специалистов не насторожило отсутствие у продавцов другой собственности в Германии – очевидно, хватило того факта, что ребенок учится в престижной школе и имеет счет в европейском банке.

Мораль сей басни

В действительности назвать Ирину правой во всем тоже нельзя. Ведь она совершила несколько ошибок, которые, может быть, помогут стать умнее кому-то другому.

Не стоит проводить сделки с недвижимостью самостоятельно. Будь под рукой грамотный риелтор, он помог бы избежать практически всех неприятностей, ведь часть из них возникла потому, что Ирина не очень внимательно читала договор мены, согласно которому обязана была сняться с регистрационного учета в коммуналке и прописаться в новую квартиру.

Кроме того, риелтор объяснил бы, как правильно продавать долю: ее нужно сначала предложить купить остальным содольщикам – это «золотое правило» сделок с долями. Даже если у вас есть свой юрист, это не значит, что он поможет грамотно провести сделку, ведь далеко не каждый юрист специализируется на недвижимости.

Если вы продаете единственное недвижимое имущество своего ребенка, то едва ли можете надеяться на одобрение органов опеки. Данный случай – скорее исключение из правил. Об этом тоже следует помнить. И тоже нет гарантии того, что сын Ирины впоследствии не заявит о нарушении его права как несовершеннолетнего и не оспорит сделку с покупателями его доли.

Однако умение добиваться своего можно назвать похвальным. Пример другого нашего автора, Михаила Медведева, показывает, что опыт дотошного ходока по чиновничьим кабинетам может научить их самих составлять документы, которых раньше не было в природе, но которые вдруг понадобились. Ирина, не обладая степенью кандидата юридических наук, сама составить нужные бумаги не смогла (да и не обязана этого делать), но то, что такие прецеденты есть, уже о чем-то говорит!

Источник: Собственник