Как снять ипотечное обременение, если кредитор исчез?

Что греха таить, есть такие ипотечные покупатели, которые тайно надеются, что банк, выдавший им кредит на квартиру, или иная организация-кредитор «лопнет», и платить станет больше некому. «Вот радость-то!» – подумает недальновидный заемщик. Но не тут-то было. Кредитора может и не стать, а вот ипотечное обременение на квартире останется. Сегодня узнаем, что нужно предпринять в подобной ситуации.

Если некому платить

В таком, внешне вроде бы «удобном» положении оказалась Ольга Андреевна. Около десяти лет назад она решилась взять в ипотеку квартиру у компании «Быт-Кредит». Соответственно, кредитором выступал не банк, а данная компания. Опасаясь какого-либо обмана, Ольга Андреевна даже устроилась в эту компанию на работу, чтобы получить кредит как сотрудница. Ей казалось, что это дает больше гарантий, что дом будет благополучно построен и новая квартира перейдет в ее собственность. Первое время покупательнице нового жилья даже пришлось пожить в общежитии, выплачивая кредит до того момента, пока не случился долгожданный переезд.

В этом смысле компания-кредитор ее не обманула: Ольга Андреевна исправно вносила кредитные платежи и жила в своей квартире (правда, обремененной ипотекой). Когда платить оставалось всего год, случилось странное: банк, через который заемщица переводила кредитору деньги, вдруг отказался осуществлять перевод – за отсутствием подобного юридического лица и недействительностью его банковских реквизитов.

Будучи человеком грамотным, Ольга Андреевна поняла, что вот так запросто перестать платить по кредиту нельзя, иначе она нарушит условия кредитного договора. И ничего не сможет в дальнейшем сделать с квартирой, на которой будет «висеть» ипотечное обременение – и при любой сделке придется спрашивать разрешения несуществующего займодателя! Что же делать?

Ждите ответа оператора…

В действительности, согласились опрошенные «Собственником» эксперты, Ольга Андреевна поступает правильно: платить надо. «Если кредитный договор продолжает действовать, и обязательства по нему не исполнены, то в соответствии с ГК РФ заемщик обязан продолжать погашать кредит, даже если получатель средств ему неизвестен. Иначе заемщику будут начисляться штрафы и пени за нарушение условий кредитного договора», – подтверждает руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрей Пименов.

Как рассказала Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость», факт отказа банка в приеме платежа не является однозначным свидетельством того, что фирмы-кредитора больше не существует. «Бывают разные ситуации: у организации изменились реквизиты, а данные о новых реквизитах до заемщика еще не дошли; происходит реорганизация фирмы-кредитора; происходит процедура банкротства организации и т. п.» – перечисляет эксперт.

В случае с «Быт-кредитом», похоже, речь идет именно о ликвидации компании (в интернете немало негативных отзывов об этом кредиторе, который брал первоначальные взносы и «в будущем» обещал дать полную сумму на покупку квартиры, дома или участка). Таким образом, необходимо официальное подтверждение о ликвидации кредитора. До момента получения такого подтверждения кредит придется погашать, как и раньше, по графику.

Третий не лишний

Но кому платить? Скорее всего, денежные средства придется вносить на депозит нотариуса. «За эту услугу взимается плата в соответствии с нотариальными тарифами. Но данные расходы можно будет впоследствии возместить, обратившись в суд, так как они были вызваны недобросовестными действиями кредитора», – говорит Андрей Пименов. Правда, если организация окажется банкротом, то вряд ли стоит надеяться, что кто-то возместит сопутствующие расходы.

Кроме того, напоминает Ирина Кажикина, заемщику придется предпринять все возможные действия для поиска организации-кредитора или ее правопреемника, так как в задачи нотариуса розыск не входит. Например, можно обратиться в налоговую инспекцию по последнему известному месту нахождения организации, которая должна располагать интересующей информацией. Можно попробовать получить также выписку из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц): на сайте ЕГРЮЛ говорится, что выписка может быть использована в качестве документа, подтверждающего ликвидацию предприятия.

Если найти все же никого не удастся, исполнять обязательства по договору займа придется через депозит нотариуса. Заемщик должен принести нотариусу документы, подтверждающие, что исполнить свои обязательства путем перечисления денежных средств по имеющимся реквизитам не представляется возможным (например, это может быть справка из банка об отказе в принятии платежа).

О, счастливчик!

Далее путей два. Если заемщик продолжает погашать кредит и все еще не получил подтверждения о ликвидации займодателя, нужно платить до полного погашения кредита. Далее, после полного исполнения заемщиком обязательств по договору займа, обременение в виде ипотеки с квартиры можно будет снять. Если до этого момента у заемщика не будет официального подтверждения ликвидации организации-кредитора, то придется обращаться в суд, который подтвердит исполнение заемщиком обязательств по договору займа и вынесет решение о снятии обременения с квартиры, говорит Ирина Кажикина. Андрей Пименов добавляет, что обратиться можно сначала не в суд, а в регистрирующий орган (Регпалату) с просьбой снять обременение с квартиры.

Если же кредитор действительно ликвидировался, то обязательства по договору займа считаются прекращенными в соответствии со статьей 419 Гражданского кодекса Российской Федерации. И на основании статьи 25.1 Федерального закона «Об ипотеке» регистрационная запись об ипотеке может быть погашена.

Для того чтобы это произошло, залогодателю (заемщику) необходимо опять же представить в органы, занимающиеся регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке и выписку из ЕГРЮЛ с записью о ликвидации организации-кредитора. В этом случае ипотечника, пожалуй, и правда можно считать счастливцем.

Источник: Собственник