Вопрос-ответ

Мы продолжаем наш традиционный проект юридическую консультацию. Сегодня на вопросы читателей журнала отвечает Шавкат Хисяметдинов, юрист Правового Центра «Юстиция». Ваши вопросы мы ждем ежедневно в рабочее время по телефону 511-48-22 и по электронному адресу red-kn@mail.ru.

Вопрос: Я собираюсь арендовать на 5 лет у муниципалитета земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. На этом участке в течении 1-2 лет я планирую построить дом. Затем в планах — регистрация дома, смогу ли я его зарегистрировать, если земля в аренде? В каком статусе будет земля после регистрации? Есть ли механизмы выкупа земли?

Ответ: Действительно, Земельный кодекс РФ предусматривает возможность предоставления земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства. Пункт 3 ст. 30.1. ЗК РФ устанавливает в качестве основания для аренды заявление гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В данном случае аренда земельного участка у районной администрации не будет препятствием для регистрации права собственности на возведенный дом. При этом статус земли не изменится. После введения возведенного дома в эксплуатацию сам участок разрешается выкупить. Процедура сводится к тому, что отдел по земельным отношениям районной администрации расторгает договор аренды и заключает новый — купли-продажи.

Вопрос: Я мать-одиночка. Выиграла однокомнатную квартиру по соц. ипотеке в 2009г. в городе Мамадыше. Документы на выигранную квартиру мне сразу не дали. Получила документы по истечении 3 месяцев после обращения в высшую инстанцию в Казани. Квартиру мне не показали, подписали протоколом. В итоге, выигранная мной квартира оказалась вторичным жильем. В ней жила бабушка (она умерла). В момент розыгрыша квартиры там жили квартиранты. Квартира в ужасном состоянии: дверь выбита, линолеум разорван... Когда я обо всём этом узнала, от квартиры отказалась. Ключи сдала по акту приемки. Я не хочу расторгать договор, хотелось бы участвовать в следующем конкурсе. Но мне не разрешают. Как быть?

Ответ: В республиканской программе по получению жилья в рамках улучшения жилищных условий, в которой, очевидно, Вы и участвовали, предусмотрено предоставление в качестве такового вторичного жилья. Однако в Вашем случае можно усмотреть множество организационных нарушений. В частности, согласно п. 2.1. Порядка предоставления гражданам жилых помещений по социальной ипотеке, утвержденному постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 02.08.2007 г. № 366, конкурс по выбору квартиры проводится в целях определения гражданами своих будущих квартир в пределах установленных квот. То есть в извещении о проведении конкурса Жилищный фонд помимо прочего включает информацию об объекте конкурса (с указанием почтового адреса жилого дома, номеров и общей площади квартир, стоимости 1 кв. метра). А для участия в конкурсе граждане заполняют протокол, где определяют желаемый перечень выбираемых квартир в порядке уменьшения приоритета. Пункт 2.9. вышеуказанного нормативно-правового акта устанавливает, что решение Жилищного фонда об определении победителей конкурса оформляется в отчете об итогах конкурса, который утверждается Жилищным фондом не позднее двух дней с даты подведения итогов конкурса. Утвержденный Жилищным фондом отчет об итогах конкурса является основанием для акцепта протокола в срок не позднее 10 дней со дня утверждения отчета об итогах конкурса. Подписанный сторонами протокол становится неотъемлемой частью договора социальной ипотеки и является документом, удостоверяющим право победителя конкурса на заселение и пользование выбранной квартиры на условиях рассрочки платежа в соответствии с нормативными правовыми актами Республики Татарстан.

Таким образом, данная квартира должна быть, согласно закону, одной из выбранных Вами путем протокольного закрепления. Во всех иных случаях действия должностных лиц следует признать незаконными. Что касается отказа от выигранной квартиры, то он автоматически означает выход из программы с запретом на участие в течение 5 лет.

Вопрос: В ближайшее время мы с гражданским мужем узаконим отношения. У будущего мужа есть ребенок от первого брака. Я выиграла квартиру по соц. ипотеке в последнем конкурсе, стояла в очереди одна. Свидетельство о праве собственности я получу, соответственно, уже в браке и муж будет законным владельцем 1/2. В случае чего сможет ли его ребенок претендовать на мою квартиру? Я уже задумываюсь о брачном контракте. Как будет звучать пункт, по которому его ребенок не сможет претендовать на квартиру, пока что нам не принадлежащую?

Ответ: По Семейному и Гражданскому кодексам все имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов – независимо от личного вклада каждого в его приобретение (ст. 256 Гражданского кодекса РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ). Действительно, супруг будет собственником спорной квартиры, так как после заключения брака производимые денежные выплаты по социальной ипотеке будут совместным имуществом. Однако размер данной доли, в случае ее выдела, необязательно будет равен 1\2, так как оплата части ипотеки в рамках предварительных накоплений на будущую квартиру осуществлялась Вами лично еще до брака. Таким образом, ребенок Вашего мужа, согласно ст. 1142 ГК РФ, может претендовать, так же как и Вы, на 1\2 от той доли, которая принадлежит Вашему супругу, или от денежной компенсации равной половине суммы внесенной по ипотеке в период брака.

Действительно, избежать споров при разделе имущества поможет брачный контракт, в котором супруги заранее распишут:

- свои доли в ипотечной квартире;

- кто и в каких долях выплачивает ежемесячные платежи (в браке и в случае развода);

- возможность и порядок компенсации ипотечных выплат одним супругом другому в случае развода.

Вопрос: Подскажите пожалуйста, как нам лучше поступить? Мы сейчас живем в комнате бывшего общежития, по договору соц. найма. Комната пока не приватизирована, потому что не знаем как будет правильно. У нас в комнате прописаны муж, я и двое несовершеннолетних детей. Если мы сейчас приватизируем её не будут ли проблемы при продаже? (т.к. у детей тоже будет доля). Или это лучше сделать когда переедем в квартиру, и пропишемся там? Но это наверное будет очень долго! И ещё при продаже этой комнаты, мы должны будем заплатить налог?

Ответ: Действительно, проблемы возникнут, и возникнут они с органами опеки и попечительства. Вам в любом из предоставленных случаев (при продаже квартиры, при нежелании приватизировать совместно с детьми) придется прописать детей с разрешения органов опеки и попечительства в другое жилье, с условиями не хуже предшествующих. Таким образом, Вам лучше сразу прописаться в другую квартиру. Что касается налога, то он уплачивается (ст. 220 Налогового кодекса) только в том случае, если данная недвижимость в Вашей собственности не более 3 лет, если более, то Вы освобождены от налога.

Вопрос: В период брака была приобретена квартира, право собственности оформлено было только на мое имя. Развод состоялся более 5 лет назад, в ходе бракоразводного процесса квартира осталась за мной, супруг написал, что имущественных претензий ко мне не имеет. В настоящее время бывший супруг все еще прописан в квартире, хотя уже давно не проживает там и не оплачивает коммунальные услуги, не оплачивает алименты. Имеет ли сейчас он какое-либо право на данную квартиру? Есть ли срок исковой давности у таких дел? Как я могу его выписать из этой квартиры?

Ответ: Каких-либо прав Ваш супруг на данную квартиру не имеет. Так как от имущественных претензий он отказался, следовательно, Вы стали единоличным собственником. С этого дня Вы, в соответствии со ст. 31 Жилищного Кодекса РФ, можете выписать Вашего супруга как бывшего члена семьи собственника в рамках судебного производства, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Однако здесь необходимо иметь в виду, что в подобного рода случаях на общих основаниях действуют и применяются установленные ГК РФ сроки исковой давности – 3 года с того момента, как Вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права.

Вопрос: В квартире прописаны двое: бабушка и её сын. Они эту квартиру приватизировали и каждый из них имеют по 1/2 от этой квартиры. Затем оформляется дарственная этой квартиры на внука (и бабушка и ее сын дарят по 1/2 этому внуку). Внук по собственности теперь получается имеет всю квартиру. Может ли жена сына (т.е. мать этого внука) отсудить какую-то часть квартиры у этого внука в свою пользу? И при каких условиях (хочет отсудить себе 25%)?

Ответ: В данном случае мать прав на данную квартиру не имеет никаких и отсудить ничего не сможет. Так как квартира была приватизирована до брака, то статус совместно нажитого имущества здесь неуместен. Так как обе доли были внуку подарены, то он стал единоличным собственником, и никто у него ничего не отсудит, даже мать.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"