Как и зачем покупать долю земельного участка?

В 2009 году покупка земельных участков стала основным видом сделок на загородном рынке Подмосковья: земля без подряда, нарезанная на мелкие куски, оказалась доступна конечному покупателю, приобретающему недвижимость для своих нужд, а не для перепродажи. Но участок – не «элементарная частица» при продаже земли; в зависимости от целей покупатели часто останавливаются на приобретении доли земельного участка. В каких случаях это оправданно, в чем особенности процедуры покупки доли участка и каковы ограничения в распоряжении землей для владельца доли?

Как отличается процедура покупки доли земельного участка от покупки всего земельного участка?

Основное отличие – в том, что нужно учитывать преимущественное право сособственников при купле-продаже доли. «Для оформления сделки необходимо получить отказ в преимущественном праве покупки доли земельного участка. За счет этого расширяется перечень необходимых документов для оформления сделки в дальнейшем. При продаже доли земельного участка, возможно, понадобится дополнительное время для получения отказа сособственника от преимущественного права покупки (в случае, если такой отказ последует), – говорит Евгения Иванова, юрист компании «Юков, Хренов и партнеры». – Отдельно стоит отметить и тот факт, что в запросе, адресованном «дольщику», будет указана цена продаваемой доли». Таким образом, в случае отказа со стороны преимущественного покупателя (сособственника(-ов) участка) от покупки продаваемой доли цену ее изменить будет уже невозможно.

«Рассмотрим процедуру на примере продажи земельного участка и долей в праве собственности на земельный участок (земельные участки относятся к землям населенных пунктов), при этом на земельных участках отсутствуют строения, относящиеся к недвижимому имуществу, – рассуждает Александр Коваленко, коммерческий директор компании UNIPARX Service. – В этом случае при продаже земельного участка стороны заключают договор купли-продажи, в котором определяют реквизиты отчуждаемого участка (его кадастровый номер, категорию, разрешенное использование, площадь, местонахождение), а также его стоимость и другие существенные для сторон условия. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов».

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, уточняет эксперт. Если же собственник оказывается вправе продать свою долю, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок в порядке, аналогичном заключению договора купли-продажи земельного участка.

Существует ли ограничение по количеству долей, на которые может быть разделен участок? Как регламентируется выдел доли земельного участка?
В принципе, прямых ограничений нет. Однако существуют, например, законодательно определенные минимальные размеры земельных участков, которые могут быть сформированы. «С точки зрения законодательства делимым признается участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и такое деление не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных и санитарных норм и правил, поэтому при необходимости отчуждения части делимого земельного участка будет отчуждаться вновь созданный и выделенный в рамках прежних границ новый земельный участок, – рассказывает Евгения Иванова. – В иных случаях участок признается неделимым. Следовательно, отчуждаться может доля в праве общей собственности на земельный участок». К примеру, в Минском районе делятся участки от 15 соток и выше. Деление участков с меньшей площадью, как правило, оказывается нарушением.

Раздел земельного участка возможен по соглашению сторон: в случае недостижения участниками долевой собственности на землю соглашения о способах и условиях раздела общего имущества (либо выдела доли одного из участников) можно в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. «Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности по данному основанию, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией, – поясняет Александр Коваленко. – Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».

Имеет ли смысл приобретать долю земельного участка с целью регистрации (прописки)?

В принципе, такая покупка вполне оправданна – в том случае, если категория и вид разрешенного использования позволяют возвести на земле жилое строение (а именно при этом условии возможна прописка, то есть постоянная регистрация по месту жительства). С некоторыми ограничениями регистрация возможна и на сельхозземле (если участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) под дачное строительство): закон позволяет получить прописку в доме на таком участке в судебном порядке.

«Особое внимание нужно обратить на земельные участки категории «земли сельхозназначения», с видом разрешенного использования садоводство или огородничество или для дачного ведения хозяйства. Если ВРИ дачный, то вы имеете право построить жилой дом с правом регистрации или без права регистрации. Если это садовый участок, то вы имеете право построить жилой дом, но без права регистрации. При огородном участке вы не имеете права ни строить жилой дом, ни регистрироваться. Однако и на дачных участках часто возникают проблемы с регистрацией, – рассказывает Евгения Иванова. – Если у вас есть участок сельхозназначения с ВРИ под дачное строительство, то в доме на таком участке прописка возможна в судебном порядке. Для строительства и постоянного проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения или личного подсобного хозяйства, покупателю надо становиться ПБОЮЛ – фермером с соответствующим сертификатом».

Чтобы точно выяснить, возможно ли строительство на покупаемом земельном участке, лучше заранее обратиться в земельный комитет района, советует эксперт. У местных властей можно узнать и о возможностях и перспективах перевода земель из одного назначения в другое.

Источник: Собственник