Застройщиков обяжут достойно благоустраивать территорию

Дни архитектуры, которые проходили в начале октября в Казани, принесли свои практические плоды — мэр города резко высказался по поводу отсутствия благоустройства, архитекторы — его идею поддержали. И вот уже разрабатываются новые изменения в Градостроительный устав Казани.

В период прохождения Дней архитектуры мэр Казани подверг резкой критике уровень благоустройства в городе. "До каких пор мы будем строить колхоз?! — цитирует обращение Ильсура Метшина к застройщикам газета "Коммерсант". — Комедия под названием "кризис" закончилась. Если два года назад мы радовались каждому сданному квадратному метру и могли позволить дать поблажки в виде недоработок по благоустройству двора и подъездов, то сейчас никаких поблажек не будет",— предупредил Ильсур Метшин. По его словам, строительные объекты не будут приниматься в эксплуатацию, если застройщик не обеспечил достойное благоустройство прилегающей территории.

Именно над определением того, что такое "достойно благоустройство" занимались архитекторы на последующих круглых столах. По итогам работы круглых столов на суд депутатов Казанской городской думы планируется вынести изменения в Градостроительный устав Казани. Они касаются Правил застройки и землепользования, согласно которым застройщики будут обязаны сдавать дома с озеленением, определенным освещением, детскими площадками и т.д.

Требования в Правилах застройки и землепользования, касающиеся многоквартирных жилых домов не очень то и замысловаты. Согласно этим требованиям не допускается использование земельных участков, предназначенных для много квартирных жилых домов независимо от этажности без:

- проездов, тротуаров с пандусами и пешеходных дорожек;

- озеленения: газона, деревьев, кустарников;

- светового оборудования;

- носителей информации; адресной атрибутики, информационных стендов;

- скамей, урн;

- детских и игровых площадок с установкой оборудования для детей разных возрастов;

- площадок для мусорных контейнеров.

Также в Правилах застройки и землепользования планируется утвердить параметры отдельных объектов благоустройства:

- минимальную ширину внутри дворового проезда;

- минимальную ширину тротуара (пешеходные зоны);

- вместимость площадки для мусорных контейнеров;

- минимальный процент озеленения;

- минимальный уровень освещенности территорий и высоту размещения светового оборудования;

- максимальную высоту и тип ограждений земельных участков.

Требования есть, но они не соблюдаются

На первый взгляд, перечень вносимых в документы изменений, касающихся обязательного благоустройства (скамейки, урны, озеленение, освещение, ширина внутриквартальных проездов, детские игровые площадки, площадки для мусорных контейнеров, адресная атрибутика), не очень широк, но дело в том, что раньше его вообще не было. К тому же — и это неоднократно подчеркивалось на круглом столе — сегодня даже минимальные требования к благоустройству не выполняются.

Сергей Соколов, директор Института негосударственной экспертизы:

- На сегодняшний день в российской системе законодательства и нормирования есть достаточное количество нормативных документов, которые застройщикам и проектировщикам надо просто выполнять. Проблема не в отсутствии законов, регламентов и СНиПов, а в их массовых нарушениях. Основные недостатки благоустройства нашей среды обитания вызваны тем, что все эти нормы либо не соблюдались заведомо, либо учитывались в проекте, но в процессе строительства не выполнялись. Например, согласно нормативам на земельном участке, отведенном на строительство многоэтажного жилого дома собственно сам дом может занимать 50-60% территории застройки, остальная площадь должна отдаваться под озеленение, благоустройство, дороги, подъездные пути.

У нас же есть случаи, когда застройщик с целью извлечения максимальной прибыли с земельного участка застраивает территорию на 80-90%. Нередко на территории, предназначенной для игровых площадок, парковок и озеленения одного многоквартирного дома выстраивается другой многоквартирный дом. Недавно разбирался случай в суде, когда проектировщик спроектировал жилой дом, занимающий 97% от общей площади участка. В итоге мусорные контейнеры этого объекта по проекту оказались под окнами школы, а въезд в подземную парковку примыкает к школьной спортплощадке. При этом в градостроительном плане земельного участка точно указан процент застройки — 50%.

Практически уже нормой, и не только для Казани, стали случаи, когда застройщик, продавая квартиры, рассказывает о великолепном панорамном виде из окна, а сам, завершив продажи в доме, начинает строительство нового, который конечно же, закроет весь вид. Покупателям нового дома опять преподносится в качестве достоинства великолепный панорамный вид, и после завершения продаж все начинается снова опять строится новый дом. Однако обманутые, соблазнившиеся красивым видом из окна, покупатели своих прав обычно не предъявляют. Потому как видовые характеристики обычно в договорах не оговариваются, а обещания на словах — в суде не аргумент.

Рамиль Муллин, начальник Управления административно-технической инспекции исполкома Казани отметил, что в новых документах обязательно должны быть прописаны определенные эталоны того, что мы строим и как, и справедливо конкретизировал: "Если мы не пропишем, из чего должна быть основа под детской площадкой, мы ничего не изменим, и дети так и будут играть в грязи. Нам, службе контроля, важно понять, что мы принимаем за основу проекта благоустройства", цитирует Муллина электронная газета Бизнес-Онлайн.

Рамиль Муллин обратил внимание на очевидную вещь. Все дома сдаются хоть с минимальным, но благоустройством, а что происходит потом? Даже за этим минимумом никто не следит, и в итоге получается, что газоны как-то незаметно превращаются в автостоянки.

Вопросами благоустройства заниматься всерьез будут в новом консультативном органе при мэрии – архитектурном экспертном совете.

К чему приведут эти меры?

Безусловно, многоэтажный дом должен сдаваться благоустроенным — это бесспорно, и большинство уважающих себя застройщиков именно так и поступают. Однако, любое дело — и даже благоустройство можно довести до нелепых и невыполнимых требований. И как же потом все это скажется на стоимости жилья. На круглом столе утверждалось, что о дополнительной стоимости речи идти не может, ведь в соответствии с градостроительными нормативами территории общего пользования итак должны были быть благоустроенными.

Однако многие помнят осень 2006 года, когда высказывание сити-менеджера Марата Загидуллова о том, что застройщики обязаны будут передавать городу часть квартир или строить школы и детсады привело к 100% росту цен на жилье.

Опрошенные нами эксперты крупнейших строительных компаний города уверены, что на их деятельности ужесточение требований никак не отразится. Просто потому, что они эти требования всегда соблюдали.

Юрий Семенов, директор ООО "Тандем-Д" (застройщик жилого комплекса "Дубрава"):

- К нам эти ужесточения не относятся. Мы делаем благоустройство и так свыше требований и норм.

Лилия Лысенко, заместитель генерального директора по связям с общественностью ЗАО "ФОН":

- Придомовая территория наших домов давно уже благоустраивается. Это асфальтирование дорожек и подъездных путей, озеленение и установка малых форм (горки, качели, песочницы, скамейки и т.д.). Особенно выигрышно данное благоустройство смотрится в наших домах в микрорайоне "Ривьера", где все дворы закрыты и куда доступ машин и посторонних людей строго контролируется. В наших новых проектах мы уделяем внимание такой актуальной проблеме, как наличие парковочных мест.

Между тем эксперты уверены, что необдуманное завышение требований благоустройства может привести к росту цен на первичном рынке.

Юрий Семенов:

- Если к этому вопросу подходить необдуманно и ставить завышенные требования к благоустройству, то все сверх расходы, естественно, лягут в стоимость строительства, а значит отразятся и на цене.

Лилия Лысенко:

- Дело в том, что, даже по сравнению с другими застройщиками, ГК "ФОН" старается не завышать стоимость квадратного метра строящегося жилья и наши цены остаются всегда конкурентоспособными, тем более, что мы строим жилье в районах, которые пользуются повышенным спросом покупателей. Это стало возможно во многом благодаря собственному производству строительных материалов, в частности, ЖБИ или керамического кирпича.

С другой стороны, ни один нормальный бизнес не может работать себе в убыток. Понятно, что появляющиеся затраты лягут в себестоимость квадратного метра жилья. Повышение себестоимости логично приводит к повышению конечной цены квадратного метра.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"