Глобальный прогноз для рынка, или Инфляция против дефляции

Новый год – это время прогнозов. Но вот беда: в этом году прогнозы на тему «Будут ли дешеветь (дорожать) квартиры?» на удивление малоинформативны и необоснованны. Любой девелопер в тысячный раз повторит мантру: «Цены сильно вырастут, потому что очень мало новых строек». Аналитик, если его не «зарядили» девелоперы, чтобы сильно не рисковать, заявит: «Будет сохраняться нынешнее равновесное состояние. Сильных движений не будет».

Скучность прогнозов неслучайна. Скажем честно, сегодня никто не знает, каким будет даже ближайшее будущее. И проблема не в аналитиках – экономическая ситуация сейчас малопредсказуема в принципе. Мировая экономика находится в точке бифуркации* – точке, откуда ситуация может развиваться по совершенно различным сценариям. Жить по-старому уже не получится, а как по-новому – никто не знает. В ситуации глобальной неопределенности теряют смысл любые долгосрочные прогнозы.

Беда отечественных прогнозистов в узости мышления. Наш рынок недвижимости рассматривается как локальный рынок, исходя из местных показателей спроса и предложения. И это ошибка: мир стал настолько глобальным, что общие процессы становятся важнее частных. Посмотрите, с начала 2000-х цены на недвижимость практически во всем мире росли. Одна из причин – американская политика дешевых денег в предкризисные годы. Дешевые американские деньги раскручивали ипотеку и вызывали резкий рост цен. Это был общемировой тренд. Как сказал мне как-то один неглупый застройщик: «Ты не поверишь, но цены на московскую недвижимость гораздо больше зависят от процентной ставки Федеральной резервной системы США, чем от Лужкова и Ресина, вместе взятых».

Перейдем к прогнозу. В ситуации неопределенности я не буду угадывать тренд на будущий год. Это ничего не даст, а только увеличит количество информационного мусора. Гораздо важнее понимать, на какой развилке находится мир и какие сценарии возможны. Важно быть вооруженным к тому моменту, когда сценарий будущего будет отчетливо проявляться.

Ключевая развилка сегодняшнего дня в том, как американцы будут спасать свою тонущую экономику. Есть два принципиально противоположных подхода: гиперинфляция и дефляция. В первом случае цены на товары и недвижимость начинают сильно расти, но при этом огромные долги американских граждан и правительства обесцениваются. В экономике крутится много денег и, что особенно важно для России, цены не нефть сохраняются на высоком уровне.


Второй сценарий – дефляция. Банки перестают кредитовать население и предприятия (банки можно понять, потому что у их контрагентов и так огромные долги). Предприятия банкротятся, зарплаты сокращаются, люди увольняются, спрос на все виды товаров сжимается – все это вызывает новый виток кризиса. Это вариант Великой депрессии.

Сейчас в США идет нешуточная борьба между лагерями дефляции и гиперинфляции. В команде первых – международные банкиры, которые, грубо говоря, хотели бы обанкротить всех и скупить все ценное в ситуации, когда ни у кого, кроме них самих, денег нет. Так уже было в 30-е годы. В команде вторых – те, кто хотел бы смягчить удар кризиса для рядовых американцев и страны в целом. Исход этого противостояния может предопределить ход развития мировой экономики на ближайшие 3-5 лет.

Как же эти сценарии скажутся на цене российской недвижимости? В случае гиперинфляции нефть будет стоить дорого, и для России это хорошо: денег в стране будет много. Деньги при этом будут обесцениваться, так что недвижимость может стать отличным спасением для капитала.

В случае дефляции цены на нефть падают. В российском бюджете денег не будет, и в стране резко обострится политическая и социальная обстановка. У людей будет мало средств. Падение стоимости недвижимости в таком варианте неизбежно. Возможно, оно будет резким.

Итак, сценарий будущего только определяется – что же делать рядовому инвестору сейчас? Покупать или продавать? Ждать!

По-моему, логична следующая стратегия: не дергаться раньше времени. Диверсифицировать риски: часть капитала держать в недвижимости и золоте, часть – в деньгах. И внимательно смотреть за геополитическими раскладами и ценами на нефть. Как только один из сценариев становится необратимым, переходить к активным действиям. Если инфляция – покупать недвижимость. Если дефляция – продавать, потому что через некоторое время она будет дешевле.

Источник: Собственник