Решаем квартирный вопрос: что выгоднее аренда или ипотека

Если вам в жизни не посчастливилось обзавестись ни большим наследством, ни богатыми родственниками, то решая свой квартирный вопрос, вы будете выбирать по большому счету из двух видов пути: либо становится собственником жилья и покупать квартиру в ипотеку, либо становится арендатором и снимать квартиру.

В начале двадцатого столетия Россия застраивался по большей части домами «квартирного типа». Большинство горожан были обычными арендаторами комнат, номеров или углов. Собственную недвижимость имело незначительный процент жителей, к которым относились самые высокие чиновники Российской Империи. Затем случилась революция и частная собственность как таковая совсем исчезла. Во времена советского союза права собственности на жилье не имел практически никто — практически все жители арендовали жилье у государства, лишь полностью оплачивая коммунальные услуги. Перестройка вновь изменила систему — теперь государство разрешило своим жителям стать собственниками (участвовать в приватизации), и возродилась целая система собственности, а с ней и рынок недвижимости. На сегодняшний день считается, что окончательно решить жилищный вопрос в России можно только купив жилье. А между тем, в странах Европы и Америке вполне логично всю жизнь жить в арендованных квартирах. Дороговизна жилья вынуждает их не покупать недвижимость в собственность, а всю жизнь оставаться вечными арендаторами.

Аренда жилья

Рынок аренды жилья в Казани очень развит — сколько конкретно людей решают таким способом свой квартирный вопрос не скажет никто, но судя по предложению сниму жилье аренда весьма популярна. Самый главный плюс аренды в том, что нет необходимости больших денежных сумм для того, чтобы начать жить в арендованной квартире. Достаточно 7-10 тыс.руб. — и вы уже обладатели ключей и на целый месяц квартира принадлежит только вам. У аренды есть еще и ряд других плюсов.

Во-первых, арендуя жилье вы становитесь более мобильными. Уже нет необходимости трать время на дорогу до офиса — вы можете просто снять себе квартиру в пешей доступности от офиса. И каждый день прогуливаться пешком, экономя при этом и на бензине. Вряд ли вы будете продавать свою квартиру каждый раз, когда меняете работу.

Во-вторых, вы можете позволить себе жить в более просторной и удобной квартире. Например, если при покупке в ипотеку вы с вашими доходами могли претендовать лишь на скромную однушку «ленинградку» с очень плохим ремонтом, то арендовать вы можете любое жилье — и по количеству комнат и по состоянию ремонта, кроме того вы можете арендовать полностью меблированное жилье, тем самым совершенно не заботясь о покупке мебели, ее транспортировке и прочее.

В-третьих, у вас нет забот, которые тяготят собственника жилья — нет необходимости платить налог на недвижимость, вас не заботят вопросы о капитальном ремонте дома и квартиры, вам по большому счету все равно, построят ли новый дом во дворе вашего дома. Если квартира, которую вы арендуете вас в какой-то момент прекратит устраивать (изменился вид за окном, рядом построили шумную дорогу или поселился сосед-алкоголик) вы просто уезжаете в другую квартиру.

Главным минусом аренды является непредсказуемость и самобытность хозяев-арендодателей. Арендуя жилье, вы не будете являться полноправным собственником, а значит, вас в любой момент могут попросить освободить помещение. Вы не сможете обустроить жилье по своему вкусу, сделать ремонт. С психологической точки зрения у россиян аренда считается чем то временным, недолговечным, поэтому чувство, что вы так и не обзавелись собственной крышей над головой так и останется с вами на протяжении всей вашей «арендной» жизни. Конечно, одним людям съемная квартира не нарушает душевного равновесия, другие же испытывают резкий дискомфорт, осознавая, что живут не в своем жилье.

Единственным настоящим гарантом обеспечения прав сторон является договор аренды, который обговаривает права и обязанности сторон, сроки и величину оплаты аренды, ответственность за сохранность собственности и т.п. Имея такой договор, арендатор уже не должен боятся, что при соблюдении правил, его могут выселить раньше срока или внезапно увеличить арендную ставку.

Квартира в ипотеку

Конечно, квартира в ипотеку — это уже практически решенный жилищный вопрос. Тот факт, что ипотечный плательщик должен за свое жилье банку, а не другим физическим лицам, делает ипотеку более основательным решением квартирного вопроса. В случае с ипотекой – вы собственник и вправе распоряжаться жилой площадью по своему усмотрению, без особых ограничений. К тому же можно надеется на то, что когда-нибудь рост цен на жилье перекроет ваши проценты и в итоге вы окажетесь в плюсе. В докризисные годы (2006-2008г.) ипотека считалась популярным способом решения жилищного вопроса: банки выдавали кредиты с минимальным первоначальным взносом, принимали во внимание «серые» и «черные» доходы граждан. Сейчас банки опять активизировали свои ипотечные предложения, а ставка рефинансирования (от которой собственно зависит минимальная ставка по ипотеке) упала до своего исторического минимума.

Сколько стоит ипотека?

Воспользовавшись ипотечным калькулятором по программе АИЖК мы посчитали, сколько будет стоить ипотека. Для семьи из трех человек было решено приобрести обычную двухкомнатную ленинградку (площадью 56 кв.м.) на вторичном рынке стоимостью в 2100 тыс.руб. Предположим, размер первоначального взноса составляет 200 тыс.руб. Так, если квартира приобретается по ипотеке на 15 лет, ежемесячные выплаты составят 23508 руб. (+ еще за страховку порядка 1200 рублей ежемесячно). Дадут вам такой кредит при чистом совокупном ежемесячном доходе семьи не менее 70666 руб. Нетрудно подсчитать (умножив ежемесячный платеж на срок кредита), что заняв у банка 1 миллион 900 тыс.руб., через пятнадцать лет вы ему вернете 4 миллиона 231 тысячу 441 рубль.

Попробуем рассчитать сумму платежей на дешевые варианты жилья. Если приобрести однокомнатную малометражную квартиру на вторичном рынке стоимостью 1200 тыс.руб., с первоначалкой в 200 тыс.руб. заняв у банка деньги на 15 лет, то ежемесячные платежи составят 12373 руб. (страховка увеличит эту сумму еще на 700 руб. ежемесячно), при необходимом совокупном доходе в 37351 руб. Такой доход для семьи из двух человек более реален, и платежи в 12 тысяч рублей кажутся необременительными и ненамного превышающими арендные ставки. Но предложение жилья за 1200 тыс.руб. все же достаточно специфично — это либо крайние районы города, либо малосемейки, хрущевки в домах полувековой давности, причем за это жилье вам придется платить совсем не маленькие деньги, да еще на протяжении 15 лет. Всего же за весь период пользования ипотекой вы отдадите банку 1979680 рублей.

Гораздо выгоднее кажется кредит, если есть уже половина накопленной суммы желаемой квартиры. Вот тогда платежи по ипотеке незначительно отличаются от арендной платы. Так например, за квартиру стоимостью 1600 тыс.руб. (а это уже вполне приличная однушка) при условии, что у вас есть 800 тыс.руб. для первоначального взноса вам придется ежемесячно на протяжении 15 лет платить 9133 руб., что практически равно стоимости арендной платы за аналогичное жилье. Дадут такой кредит при ежемесячном доходе более 28 тыс.руб.

Андрей Савельев, директор компании НЛБ:

- Если ставить вопрос так, что выгоднее: аренда квартиры или ипотека, то конечно, очевидно, что выгодна ипотека, ведь аренда — это просто деньги на ветер. А ипотека — вложение денег в собственную квартиру. Но стоит учесть, что ипотека бывает разной — иногда процент за пользование кредитом равен арендной плате за квартиру. Ипотека выгоднее аренды в том случае, если вы точно знаете, что расплатитесь с кредитом за 5-6 лет. Если в планируете вернуть банку заемные средства за 7-10 лет — то тогда, что снимать квартиру и копить деньги, что платить ипотеку — особой разницы по финансовым показателям нет. Если же вы берете ипотеку на срок свыше 10 лет, то это явно не выгодно, чем если бы арендовали квартиру и копили деньги на ипотеку, потому что в этом случае процент за пользование ипотекой перекроет в два раза ту сумму, которую вы заняли у банка на покупку квартиры.

Всем, кто планирует взять кредит, я бы посоветовал оценить свои возможности — если вы сможете вносить в два раза больше рассчитанного для вас ежемесячного платежа, то только в этом случае для вас ипотека окажется выгодной. На примере это выглядит так, вы заняли у банка 1 млн.руб. на 15 лет, ваш платеж составляет 13 -14 тыс.руб., но на деле вы погашаете кредит досрочно и вносите каждый месяц по 25-26 тыс.руб., то есть погашаете кредит раньше срока. Я рекомендую формулу один к четырем, то есть вернуть деньги в четверть положенного срока. В этом случае вы не переплачиваете проценты за пользование кредитом и ипотека для вас окажется выгоднее аренды.

Конечно, универсальных рецептов для решения жилищного вопроса нет. Одному покажется выгодным жить в арендованной квартире и копить деньги под проценты, кому-то гораздо выгоднее купить квартиру в ипотеку, а кто-то с помощью ипотеки улучшает свои жилищные условия. Мы опросили читателей журнала «Казанская Недвижимость» и оказалось, каждый из них по своему видит решение жилищного вопроса.

Лиля, домохозяйка:

- Мы с мужем арендуем квартиру уже на протяжении 5 лет, как только поженились. Конечно, вначале нашего брака встал вопрос о том, где мы будем проживать — вариант вместе с родителями сразу отпал, а денег на первоначальный взнос на ипотеку у нас не было. Решили копить деньги на первоначалку, а пока арендовать жилье. Но со временем планы кардинально поменялись — оказалось, что даже если мы накопим первоначальный взнос на ипотеку, ежемесячный платеж будет таким, что это надолго перечеркнет все наши планы. А покупать маленькую однушку в ипотеку совсем не хотелось. Тогда пришло простое решение — построить дом. Сейчас мы уже пятый год живем в съемной квартире и строим дом. Жизнь в арендованной квартире не напрягает — арендная плата вполне приемлемая и не менялась уже давно, с хозяином квартиры сложились хорошие отношения. Но самое главное — мы знаем, что это ненадолго и скоро мы достроим свой дом.

Андрей, инженер:

- Два с половиной года назад я приобрел квартиру в ипотеку. Мой первоначальный взнос составлял 20%, срок кредита 5 лет. Со временем оказалось, что я приобрел жилье на самом пике цен, а с наступлением кризиса значительно сократились мои доходы. Реструктуризировать мой кредит (уменьшить размер ежемесячного платежа) мне не удалось, поэтому, чтобы справиться с временными трудностями пришлось квартиру сдавать в аренду, а самому жить вместе с родителями. В этому году ситуация уже улучшилась — мой заработок стал позволять мне вносить ежемесячные платежи и я вновь поселился в своей квартире. Хотя не скрою, и сейчас непросто вносить платежи по ипотеке, приходится отказываться от многих удовольствий, как например, поездки за рубеж. Но сейчас уже пройдена большая часть пути под название «жилье в ипотеку» и меня греет мысль, что совсем скоро я стану полноценным собственником своего жилья и не придется каждый месяц отдавать деньги в банк.

Марина, домохозяйка:

- Мы купили квартиру с помощью ипотеки три года назад и совсем недавно полностью за нее расплатились! Ипотека для нашей семьи стала хорошей возможностью решения жилищного вопроса. Когда мы брали кредит для покупки нашей двухкомнатной квартиры мы располагали суммой от продажи комнаты (700 тыс.руб.), также нам помогли родители. Мы взяли в кредит 600 тыс.руб. на 10 лет, но заранее расплатились. Помог нам в этом материнский капитал — с помощью этих средств мы покрыли оставшуюся перед банком задолженность.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"