Аренда с выкупом: асимметричная выгода

Почти каждый снимающий квартиру в течение продолжительного времени задается вопросом: а сколько денег я успел потратить на оплату пользования чужим жильем? Не проще ли было купить свое, в ипотеку или в рассрочку? К сожалению, ипотека все еще остается существенно дороже аренды (а в случае с новостройкой и вовсе не отменяет необходимости снимать жилье). Беспроцентная рассрочка тоже из области ненаучной фантастики. Есть, правда, еще один вариант – аренда квартиры с последующим выкупом. Почему же он встречается так нечасто?

Риэлторы, работающие с арендой квартир эконом-сегмента, в один голос говорят о том, что таких сделок, как аренда с последующим выкупом, на рынке практически не происходит. Редким этот вид сделки является и для рынка элитной аренды. «В нашей компании была оформлена одна такая сделка за трехлетний период, – рассказывает Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty. – Поэтому говорить о динамике количества такого рода сделок сложно ввиду их практически полного отсутствия на рынке. Объясняется это тем, что владельцы элитных арендных квартир рассматривают их как долгосрочный актив. Чаще всего квартира предназначена детям, а пока дети не выросли и не завели семью, квартиру годами сдают в аренду».

Чем аренда с выкупом отличается от рассрочки?

«Аренда с последующим выкупом – крайне экзотический вид сделок в силу высоких рисков для участников подобного договора, отсутствия сложившихся правил делового оборота в этой сфере, механизмов формирования ценовых параметров сделки, – поясняет Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ». – Гораздо чаще встречается такой вид сделок, как продажа квартир в рассрочку, когда покупатель рассчитывается с продавцом в течение 1-3 лет, а в квартиру может заселиться сразу. При похожем характере сделок с точки зрения финансовых потоков от покупателя к продавцу регулируются они разными нормами Гражданского кодекса». Еще один существенный момент: рассрочка, как правило, выплачивается быстрее (так как сумма ежемесячных платежей больше, чем стоит аренда аналогичной квартиры) – и обычно для продавца это тоже является плюсом.

Как составить договор для аренды с последующим выкупом?
В данном случае договор будет смешанным и должен включать в себя существенные условия как договора аренды, так и договора купли-продажи недвижимого имущества. К таким относятся:

• Цена арендованного имущества
• Выкупная сумма
• Сроки и порядок расчетов
• Условия перехода права собственности

«Поскольку в такой сделке имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 554 ГК РФ («в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору…») и статья 555 ГК РФ («при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным…»), – поясняет Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы корпорации «Инком-Недвижимость». – В самом договоре аренды необходимо предусмотреть, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены».

Что делать, если рыночная стоимость квартиры и/или размер арендной ставки существенно выросли в процессе выкупа?

Еще один немаловажный момент: как отразить в договоре возможность пересмотра арендной ставки и выкупной цены в случае существенных изменений на рынке. «Параметры, включаемые в договор аренды с последующим выкупом, зависят исключительно от воли сторон. Если они договорятся, что конечная стоимость квартиры не будет меняться, значит так и должно быть. Могут договориться и об индексации ежемесячных платежей на уровень инфляции, как и конечной стоимости, – рассуждает Александр Пыпин. – Можно исчислять платежи и конечную стоимость в какой-либо валюте. В любом случае размер ежемесячных платежей и конечная стоимость квартиры (или порядок их расчета) должны быть прописаны, так как это существенные условия договора. Ответ на вопрос о том, имеют ли право стороны требовать изменений в договоре на основании сильного изменения рыночной ситуации, уже неоднократно рассматривался в судах и нашел однозначный ответ: нет. В этом и состоит один из рисков таких сделок. Продавец может лить горькие слезы, видя, как растет стоимость его квартиры, которую он продал «за гроши», и наоборот, покупатель может сокрушаться, что купил «втридорога» то, что стоит теперь в два раза дешевле».

«Если изначально в договоре аренды с правом последующего выкупа не предусмотрена возможность изменения арендной ставки или конечной стоимости квартиры, то изменять их нельзя, как бы ни снижалась или ни возрастала рыночная стоимость квартиры», – соглашается Вадим Ламин.

Самого по себе изменения выкупной цены, вообще-то, добиться возможно, но при условии дополнительного письменного согласия сторон (сложно представить себе человека, добровольно соглашающегося увеличить сумму, которую он должен выплатить, чтобы квартира перешла в его собственность). «Размер арендной платы, а именно ее изменение, регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год», – добавляет Кирилл Кокорин.

Действительно ли все риски сделки касаются продавца (наймодателя)? В каком случае продавцу может быть выгодна такая сделка?

В целом, количество возможных осложнений при такой сделке (в особенности, для продавца-сдавателя) делает понятным штучность аренды с выкупом. Но ошибкой было бы считать, что арендатор-покупатель ничем не рискует. Важно, что договор аренды с последующим выкупом не регистрируется. «Интересная ситуация может получиться, если например продавец-арендодатель внесет квартиру в качестве залога по кредиту, – говорит Александр Пыпин. – Тогда к моменту сделки (предполагаемого перехода собственности. – Прим. ред.) может оказаться, что квартира в залоге у банка, и сделка не может быть зарегистрирована. От этого покупателя-арендатора может спасти, например, регистрация в квартире (тогда банк при оформлении залога заинтересуется, «кто эти люди»), но продавец не обязан соглашаться на регистрацию кого-либо в своей квартире».

Вообще же аренда квартиры с последующим выкупом может быть выгодна ее владельцу в том случае, если совокупный денежный поток от такой сделки для него окажется выше, чем поток без такой сделки, рассуждает эксперт: «Например, он может продать квартиру сейчас и положить деньги в банк и получать доход. То есть «продать» квартиру с выкупом он должен за сумму, равную текущей рыночной цене квартиры, плюс доход по вкладу за время аренды (выкупа) квартиры. Соответственно эта сумма делится на ряд арендных платежей, которые и будет вносить покупатель. Фактически для покупателя это аналог ипотеки, с той только разницей, что процент по ипотечному кредиту значительно выше, чем по банковскому депозиту. Происходит это за счет того, что из сделки убирается посредник в лице банка».

При этом, в отличие от ипотеки, покупатель не является собственником квартиры, и если он не сможет платить по договору, он будет выселен без какой-либо гарантии возврата ранее выплаченных денег (арендных платежей).

Таким образом, аренда квартиры с последующим выкупом всегда выгодна только одной стороне и невыгодна для другой, за исключением случая, когда договор заключается на короткий срок. Так бывает, если покупатель и продавец заинтересованы друг в друге и на время оформления документов, получения кредита и т. д., то есть до заключения сделки, договариваются дать возможность покупателю жить в квартире немедленно.

Источник: Собственник