Инвесторы возвращаются на рынок недвижимости

До конца 2010 года осталось всего два месяца. Именно последние месяцы года традиционно сопровождаются хорошим спросом на рынке недвижимости. Каждый человек, у кого остался не решенным квартирный вопрос спешит его решить в уходящем году. О тенденциях, которые сейчас царят на рынке недвижимости и секретах риэлторов в продаже квартир нам рассказал Андрей Савельев, директор компании "НЛБ".

Какая ситуация сейчас сложилась на рынке недвижимости Казани?

- В конце весны был скачок цен, связанный с ветеранскими сертификатами. Сейчас цены пока стоят, но моим наблюдениям, уже начал увеличиваться спрос. Можно сказать, что деньги у населения появились, также как и желание покупать недвижимость.

- Интересуются недвижимостью и в инвестиционных целях?

- И такие клиенты тоже стали появляться. Если в 2009 году их не было совсем, то сейчас появились запросы на инвестиционные покупки, поэтому можно сделать вывод, что рынок оживляется и можно говорить о будущем росте цен. Но дело не только в росте цен. Когда в 2009 году деньги ушли с рынка недвижимости, они все перетекли в банки. В то время банки предлагали хорошие условия для вкладчиков 17-18% годовых. Деньги было выгодно вкладывать в банки, потому что доходность рынка недвижимости была ниже. Даже сдавая квартиру в аренду можно было рассчитывать на доход не больше 8-9 % годовых. Сейчас ситуация изменилась банки предлагают 6-7% годовых. Это практически сопоставимо с уровнем инфляции. Недвижимость стала более выгодной здесь мы получаем два вида дохода: с роста стоимости самого актива (т. е. недвижимости) и доход с аренды. Поэтому инвесторы начинают возвращаться на рынок.

- Вернула ли свою прежнюю популярность ипотека?

- Снизился первоначальный взнос до 20%, процентные ставки опустились до 11-12%, а в некоторых программах и до 10% (при подтверждении дохода, по системе АИЖК). То есть мы можем говорить о том, что ставки вернулись на докризисный уровень. Единственное, что пока не изменилось это доверие банков. Банки очень строго подходят к выбору заемщика, если в 2005-2006г. получить кредит под залог квартиры было не проблемой, то начиная с конца 2008г. требования к заемщикам стали более жесткими. И сейчас хоть базовые условия по выдаче кредита вернулись, требования к потенциальным заемщикам остались такими же. Например раньше, если печать на документе была чуть смазана или подпись не прочитывалась, такой документ не вызвал раздражения при андеррайтинге, то сейчас учитываются абсолютно все мелочи.

- Есть ли предпосылки для роста цен на жилье?

- Основная предпосылка для роста цен нуждаемость в жилищных условиях. Это всегда было, есть и будет. Другое дело, что это не всегда работает как фактор для роста. Сейчас увеличивается спрос, запросов на покупку мы получаем больше, чем в прошлом году. Я не могу сказать, каким будет рост цен, но то что он будет — это однозначно. Начнется рост цен до конца 2010г. Спровоцирует начало роста декабрь. В последнем месяце года у нас всегда был спекулятивный спрос, традиционно в декабре всегда повышались цены. Возможно, это связано с менталитетом люди хотят встретить новый год в новой квартире и готовы переплатить, но взять быстрее.

- Уже сегодня по ценам предложений мы можем заметить, что рост цен начался. Если в феврале-марте однокомнатную ленинградку продавали за 1200-1300 тыс.руб., то сейчас такие варианты предлагаются по 1500 тыс.руб. Но мы знаем, что в ценах предложений имеет место торг. На какие уступки сейчас готовы идти собственники?

- Если раньше торг в размере 50 тыс.руб. был вполне обычным явлением, а иной раз доходило до того, что покупателю были готовы уступить и 100-120 тыс.руб., то теперь обычно скидывают всего лишь 20-30 тыс.руб. с заявленной цены. Это тоже показатель роста раз собственник не готов идти на уступки, значит он уверен в том, что продаст свою недвижимость по этим ценам.

- Если не продается квартира, на ваш взгляд, кто в этом виноват и что можно сделать?

- Не продаваться квартира может по нескольким причинам. Во-первых, неадекватная цена, во-вторых, неадекватная квартира. Если в однокомнатной квартире проживала таджикская семья из 15 человек и приготовление пищи осуществлялось прямо в зале на большом костре, то такой вариант маловероятно кто-то купит. И последняя немаловажная причина это работа самого риэлтора.

- Какова роль риэлтора в продаже квартиры?

- 60-70% успешности сделки зависит именно от его работы. Риэлтор должен уметь показать квартиру, правильно и красиво ее презентовать, превратив недостатки в достоинства. Наглядный пример: заходит покупатель в квартиру и недоволен тем, что в доме газовая колонка. А если грамотный риэлтор объясняет ему, что только у обладателей газовых колонок круглогодично есть горячая вода, и что во многих современных домах люди сами специально устанавливают себе газовые колонки, то тогда эта особенность квартиры превращается из недостатка в достоинство. Был минус — стал плюс. Это и есть искусство риэлтора. И второе — сейчас немаловажно грамотно и правильно выбрать источники размещения рекламы. На растущем рынке такой проблемы не было, была пассивная продажа. Сейчас надо уметь продавать недвижимость активно. Надо уметь правильно выбрать ценовой сегмент и целевую аудиторию и конкретно для нее донести свое предложение. При продаже квартиры за 5-6 млн.руб. клеить объявления на столбе бессмысленно, и наоборот, объявление о продаже хрущевки не стоит размещать в гламурные издания. Важно и правильно преподнести недвижимость в рекламе.

- А как сделать это правильно?

- Я специально ставил эксперимент над текстом объявления о продаже моего земельного участка. Вначале я разместил просто строчку, где указано место расположения, площадь объекта и его цена. Звонков ноль. Через пару недель решил сменить текст подробно расписал виды, которые открываются с земельного участка, описал перспективы развития местности, добавил много красивых слов и пошел целый шквал звонков. Для специалиста разницы между этими объявлениями никакой нет, ведь все конкретные параметры я указал и в первом варианте, но покупателю важно детальное и красочное описание объекта.

- А что можно сделать, чтобы продать недвижимость быстрее?

- Первое надо поработать с ценой, причем не только в плане ее снижения. В моей практике был пример, когда я продал квартиру после того, как поднял цену. Потому что когда квартира продавалась в сегменте до 2 млн.руб. это был вариант ｫулучшенкаｻ, а когда цена выросла до 2100 тыс.руб. это стала элитная квартира, где такие цены приемлемы. Но цена обязательно должна быть адекватной состоянию квартиры.

Над состоянием квартиры тоже можно поработать. Нет смысла делать дорогой ремонт, но товарный вид привести стоит. Ведь когда люди, например, продают машину они ее перед продажей моют, чистят, а почему с квартирой так не поступают, ведь это такой же товар? Достаточно просто привести элементарный порядок, проветрить, убрать разбросанный вещи. Если подъезд в плохом состоянии привести и его в порядок. Наша компания продавала очень хорошую квартиру, но подъезд был в ужасном состоянии, периодически отключался лифт, а на каждом этаже валялись бутылки, окурки и когда потенциальный покупатель проходил по лестнице и видел все это, то в квартиру он даже заходить не хотел. Поэтому важно для быстрой продажи квартиры привести ее в хороший вид.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"