ТСЖ: что сложнее – ликвидировать или создать?

В ситуации с практически повсеместным навязыванием ТСЖ жильцам многоэтажек, казалось бы, основная проблема – как от такого ТСЖ избавиться. Однако это не так. Оказывается, в определенных случаях жильцы, наоборот, не могут создать свое товарищество собственников жилья и зарегистрировать его. Рассмотрим ситуацию подробнее.

ТСЖ в законе

По закону, создать ТСЖ довольно просто (на первый взгляд). Прежде всего, необходима инициативная группа жильцов. С этим обычно проблем не бывает: в каждом доме есть свои «выскочки», и очень часто именно такие персоны способны свернуть горы, хорошо, если с добрыми намерениями. Особенно легко собрать инициативную группу в новостройке, там еще на этапе общения с представителями застройщика все складывается почти само собой.

На вторичке, тем более в старых домах, сложнее. Но, как правило, даже если почти половина жильцов дома – пенсионеры, все равно находится кто-то наиболее активный и «продвинутый» (его потом обычно избирают председателем ТСЖ, но об этом чуть позже).

Инициативная группа должна всем разъяснить необходимость и выгоду создания ТСЖ, а это, прежде всего, возможность управлять бюджетом всего дома самостоятельно, тратить общие деньги на действительно нужные мероприятия (а не ждать, когда на это сподобится местный ДЕЗ), самим выбирать подрядчиков для выполнения различных работ и, значит, выбирать стоимость этих самых работ – конкуренция на рынке этому только способствует.

Если суть выгоды от создания ТСЖ ясна, необходимо собрать собственников на общее собрание и проголосовать за создание ТСЖ. Голосование может быть очным и заочным, но о собрании владельцы квартир должны быть уведомлены заказным письмом за 10 дней до проведения собрания (или же уведомление должно быть подписано собственником лично). Кстати, инициатором проведения собрания может быть не только группа жильцов, но и ГУИС района, если часть квартир в доме муниципальные. И это должно быть отражено в уведомлении о проведении общего собрания: помимо всего прочего, там указывается, кто инициатор.

К моменту проведения собрания собственников у инициативной группы должен быть в наличии проект устава ТСЖ, сведения о собственниках помещений в данном многоквартирном доме (сведения получают в БТИ: Ф. И. О. владельца, номер помещения, площадь, доля в праве), бланк для голосования, проект протокола общего собрания. Бланки необходимых документов можно найти на сайте «Центра реформы в ЖКХ».

После принятия положительного решения товарищество нужно зарегистрировать в ИФНС №46 по городу Москве, по адресу: Походный проезд, дом 3. Понадобятся: заявление по форме №Р11001; заявление по системе налогообложения; нотариальное удостоверение подписи уполномоченного лица (которое и подает эти документы от имени ТСЖ).

ТСЖ в реальности

Какие-то ТСЖ создаются легко и быстро, а какие-то встречают на своем пути препятствия. Такая история, например, произошла в столичном районе Бибирево: жалобное письмо пришло в редакцию за подписью председателей семи квартальных ТСЖ (Бибирево-III, 9, 11, 14, 16, «Квартал Корнейчука», «Квартал Плещеево»). В письме также приведен перечень ТСЖ, созданных районным ГУИСом с фальсификациями (всего 21 ТСЖ из 35 существующих в Бибирево), как утверждают авторы письма (документ находится в редакции «Собственника»).

Цитата: «Руководители ГУИСа надеялись, что все квартальные ТСЖ «сольют» свои объемы в рекомендованные ГУИСом «свои» предприятия. Но расклад оказался иной: 2 квартальных ТСЖ…с кровью и борьбой, стоивших им двух лет нервов, перевели дома на самообслуживание ТСЖ; 8 квартальных ТСЖ… решили объединиться в ассоциацию для совместного управления жилищным фондом. … Однако по включению этих ТСЖ в единый реестр управления МКД ГУИС создал массу препятствий». Если говорить коротко, ГУИС еще пытался сменить председателей в данных ТСЖ, написал на каждого заявления в милицию «о возможных хищениях в будущем бюджетных средств», но ОВД в возбуждении дел отказало (нет состава преступления). Далее разбиралась прокуратура, в итоге суд принял решение о роспуске этих 8 ТСЖ.

«Вся суть жилищной политики в районе Бибирево, проводимой ГУИСом, заключается в полной монополизации денежных потоков, недопущении ТСЖ к рациональному распределению финансирования. Дома этих ТСЖ (созданных ГУИС. – Ред.) как были в убогом состоянии, так и остаются… ГУИСом района Бибирево были созданы ТСЖ, в создании которых население вообще никакого участия не принимало, ГУИСом совершены подлоги и фальсификации решений общих собраний собственников в тех домах, где люди не собирались создавать ТСЖ», – негодуют авторы письма.

Юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» Мария Бондаревская подтверждает, что случаи отказа в регистрации ТСЖ госорганами в последнее время участились по различным причинам. «Безусловно, способы и методы борьбы с этим есть. Отказ в регистрации может быть обжалован в суде – едва ли не единственно возможный и действенный способ. Некоторые граждане обращались в прокуратуру с жалобами на отказ регистрирующего органа в регистрации ТСЖ, однако по большей части прокуратура бездействует», – с сожалением констатирует эксперт.

Судный день

Случаи с захватом ТСЖ и даже нападениями на председателей в Москве тоже уже были, и не раз. Приведенная выше история – случай, когда организацию просто «берут измором». Что делать?

Как известно, легче болезнь предупредить, чем лечить. Еще на этапе подготовки к созданию ТСЖ нужно проявить бдительность и выяснить: кто представляет инициативную группу, знаете ли вы этих людей, действительно ли они собственники помещений в вашем доме. К сожалению, проявлять настороженность в таких вопросах москвичи пока не научились, и ТСЖ часто создается либо с молчаливого согласия людей, либо фиктивно – идет просто сбор подписей, а на самом деле жильцы даже не всматриваются, что подписывают бланки с решением о создании ТСЖ. Одно дело, когда подписи подделаны – это можно доказать, а другое – когда жители просто молча проголосовали, не зная, за что. «Доказать факт фиктивности проведенного голосования весьма сложно при наличии составленных фиктивных протоколов, – говорит Мария Бондаревская. – Важную роль в этом могут сыграть свидетельские показания. В судебном заседании просто необходимо опросить каждого участника, якобы подписавшего данный протокол, который подтвердит, что в действительности протокол им не подписывался, в голосовании он не участвовал и уведомления о проведении собрания не получал».

И чаще всего такие ситуации возникают, когда проводится заочное собрание собственников (если оно вообще проводится). Поэтому всегда лучше проводить очное собрание, чтобы жильцы знали друг друга в лицо и понимали, за что они голосуют и кто может быть выбран председателем. Хотя, конечно, если в доме около 900 квартир, сложно себе представить очное собрание жильцов.

Если в вашем доме есть муниципальные квартиры, лучше не ждать, пока ГУИС выступит инициатором создания ТСЖ, а создать его самим. По закону, инициатором может выступить любой собственник, вне зависимости от площади, которой он владеет в доме. А вот поддержать его должны уже собственники, обладающие более чем 50% голосов.

Если неугодное ТСЖ создано без вашей воли, и недовольных им жильцов большинство, следует добиваться ликвидации такого ТСЖ через суд. Создать новое при наличии старого не получится: «Действующее законодательство не предусматривает такой возможности, – говорит Мария Бондаревская. – Согласно п. 1 ст. 136 ГПК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Следовательно, пока имеющееся товарищество не будет ликвидировано в судебном порядке и запись о прекращении его деятельности не будет внесена в ЕГРЮЛ, новое ТСЖ быть создано не может».

Хотя в богатой истории жилищно-коммунального комплекса были примеры, когда в доме существовало два ТСЖ, даже бывали случаи, когда жильцы отделялись целым подъездом и создавали новое товарищество. Но в такой ситуации нужно понимать, что ТСЖ хоть и были каким-то образом созданы и даже, может быть, зарегистрированы, но с нарушениями закона, а стало быть, в любой момент могут быть принудительно ликвидированы.

Источник: Собственник