Жилье на месте офисов: как поселиться в апартаментах

В грядущие год-два на столичном рынке недвижимости появится не менее восьми новых проектов, предлагающих к продаже или аренде апартаменты. Несмотря на то что этот вид недвижимости существует в России давно, о его преимуществах и недостатках известно немного. А еще апартаментами привыкли называть любую просторную и качественную квартиру.

По мнению генерального директора консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, единого понимания, что такое апартаменты, на российском рынке так и не сложилось до сих пор. Иногда даже ведутся споры, считать апартаменты жильем или нет. По типу такую недвижимость можно условно разделить на располагающуюся в составе элитных жилых комплексов, в составе бизнес-центров или МФК, а также входящую в структуру отелей: собственно апартаменты, апарт-отели, сервисные апартаменты и кондо-отели.

Сами по себе жилые апартаменты представляют собой квартиры с сервисом (уборка помещений, ресторанное обслуживание, пользование общественными зонами, например фитнес-центром). Типичный представитель данного типа – жилой дом «Коперник» (Б. Якиманка, 22). Проект вышел на рынок в 2006 году и позиционировался как единственный жилой комплекс с гостиничным сервисом высшего качества. Похожий вариант жилья предлагает ЖК «Зодиак» (САО Москвы, р-н парка Покровское-Глебово), но там апартаментами является лишь часть видовых квартир, а не весь дом.

Сервис, как правило, предоставляется гостиничным оператором или другой управляющей компанией. Например, в «Москва-Сити» апартаменты будут обслуживаться Hyatt (американский гостиничный оператор по управлению отелями класса 5 звезд). Соответственно, если апартаменты находятся под управлением известного бренда, покупатели и арендаторы могут рассчитывать на качество услуг по международным стандартам, принятым разработчиками и владельцами бренда.

Первопроходцы и последователи

Апартаменты в составе многофункциональных комплексов и бизнес-центров в Москве по большей части представлены предложением в «Городе Столиц» и башнях «Федерация», «Запад», «Империя». Но можно выбрать и апартаменты, которые появились в Москве куда раньше: например, еще в 1996 году на рынок вышел офисно-жилой комплекс «Донской посад» (район Ленинского проспекта), где в жилой части комплекса предлагается 77 квартир, в том числе двухуровневые, площадью от 85 до 235 кв. м. Судя по тому, что девелопером выступило ГлавУпДК (Главное управление дипломатического корпуса), объект рассчитан на соответствующий контингент жильцов.

Также с 90-х годов существуют апартаменты в «Центре международной торговли» (Краснопресненская набережная, 12), в бизнес-центре «Парк Плейс» и гостинице «Волга». «В Москве порядка 80% всех проектов, предлагающих аренду и продажу апартаментов, располагаются в границах Третьего транспортного кольца. В центре города апартаменты предлагаются в основном в составе многофункциональных комплексов и элитных жилых комплексов. Значительная доля будущего предложения сосредоточена на западе города в крупномасштабном комплексе "Москва-Сити"», – отмечает ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Татьяна Дивина.

Хотя в столице и ближайших городах Подмосковья немало и «безымянных» объектов, предлагающих в аренду небольшие апартаменты от 30 кв. м (например, клубное здание в Химках на Юбилейном проспекте). «Значительное падение спроса на офисные помещения в период кризиса привело многих девелоперов к решению перепроектировки части помещений офисного назначения в квартиры для увеличения уровня продаж. Преимущественно спросом пользуются небольшие площади (от 30 кв. м) и апартаменты с низкой ценой квадратного метра», – отмечает Оксана Дивеева, директор департамента продаж городской недвижимости Blackwood.

Рисковать и комбинировать

Правда, особняком стоят апарт-отели и кондо-отели, ведь гостиничная недвижимость изначально рассчитана на больший срок окупаемости, нежели жилая. Так, например, компания Accor намерена в ближайшие год-два открыть новый апарт-отель в Москве на Павелецкой площади. «В 2012-2014 году Accor планирует открыть в Москве, на Павелецкой площади, отель в формате «три в одном»: Mercure, Ibis и отель апартаментов для длительного пребывания Adagio. Все три отеля будут располагаться под одной крышей / в одном комплексе, так, чтобы гости могли пользоваться их инфраструктурой, а персонал одного отеля можно было бы при необходимости перенаправить в другой, соседний. По объему номерного фонда все три отеля будут почти равны: больше всего номеров, 190, будет в Ibis, 160 – в Mercure, отель Adagio рассчитан на 100 номеров. Мы ожидаем, что доходность в этом проекте будет выше, чем в отдельно стоящих отелях», – поделился планами Алексис Деларофф, генеральный директор Accor Russia-CIS.

Денис Колесников согласен, что открытие апарт-отеля вполне может принести ожидаемые владельцем доходы: «Развитие форматов апарт-отелей и сервисных апартаментов связано в том числе и со спецификой и рисками гостиничного бизнеса. Сдача хотя бы части номеров в долгосрочную аренду (формат апарт-отеля) снижает риски недозагрузки номерного фонда, позволяет получать стабильный прогнозируемый доход, снизить фактор сезонности. Кроме того, апарт-отель не требует значительных общественных зон и помещений (ресторанов, конференц-залов), что требуется для традиционных отелей. Для него не столь критично расположение на первой линии, а стандарты обслуживания, как правило, не такие жесткие».

Цены на уровне

По стоимости 1 кв. м апартаменты в бизнес-центрах и жилых комплексах можно отнести к недвижимости классов бизнес-плюс и люкс. По данным компании «НДВ-Недвижимость», цена предложения составляет от $7250 до $16 200 за 1 кв. м. Апартаменты во всех строящихся проектах продаются в состоянии «без отделки», исключение составляет МФК «Город Столиц», в котором квартиры предлагаются с качественной отделкой и встроенной кухней. В «Даниловской мануфактуре» можно найти апартаменты с отделкой под лофт. Также продаются апартаменты под чистовую отделку в таких комплексах, как Manhаttеn House и «Легенда Цветного».

«Если говорить о рынке аренды апартаментов, то стоимость аренды соответствует уровню цен на рынке аренды квартир в высоком ценовом сегменте», – говорит Татьяна Дивина. В ЦАО ставки начинаются от $3,2 тыс. в месяц, а многокомнатные видовые квартиры могут предлагаться в аренду по стоимости $15-20 тыс. (например, апартаменты на 51-м этаже в Центре международной торговли, с баром, столовой, двумя санузлами, общим числом комнат 7, предлагаются в аренду за 17,3 тыс. евро в месяц*).

Что касается апартаментов в гостиничных комплексах, то цены могут оставаться договорными. Например, пятикомнатные апартаменты в отеле «Волга» предлагаются по цене 14,8 тыс. руб. в сутки, но стоимость номера для длительного проживания обговаривается отдельно.

Источник: Собственник