Дешевое жилье: регионы строят, Москва ждет

Еще год назад на ипотеке практически ставили крест, а прогнозы на 2010 год были удручающими. Тем не менее некоторым застройщикам в регионах удалось выровнять крен и продать до 70% построенных квартир именно в кредит по привлекательной ставке около 10% годовых. Конечно, без господдержки не обошлось. Посмотрим, какие регионы ждут светлого ипотечного будущего и на что надеяться москвичам.

На всероссийской конференции «Развитие ипотеки в России»* эксперты из банковского сектора и рынка недвижимости озвучили несколько вариантов, как будет развиваться рынок в ближайшем будущем и какие уже сейчас есть возможности для реализации проектов доступного жилья в регионах.

Так, например, генеральный директор ГК «Ренова-СтройГруп» Михаил Семенов, выступая в рамках конференции, подчеркнул, что с помощью программы АИЖК «Стимул» удалось достичь ипотечной ставки в 10% для покупателей квартир в микрорайоне «Академический» (Свердловская область): «Количество ипотечных сделок у нас возросло с 30 до 70%, при среднем показателе для рынка в 8-20%. Думаю, что те застройщики, которые будут пользоваться имеющимися государственными инструментами, тоже достигнут таких показателей». В частности, уточнил эксперт, доработанная программа «Стимул» (условно названа «Стимул-2») представляется банкам гораздо менее рискованной, чем было изначально (теперь гарантом по сбыту жилья, покупка которого кредитуется, могут выступать еще и органы местной власти, а не только сами застройщики и региональные операторы), это и позволило снизить ставки.

«В период кризиса программа «Стимул» была единственным способом завершить начатые проекты. Хотя 50% квартир у нас выкупил для своих сотрудников «Газпром», банки все равно опасались кредитовать стройку», – вспоминает председатель правления ГК «Финстрой» Любовь Аристова. Сегодня компания реализует 650 тыс. кв. м жилья в Самаре, в основном – в ипотеку. Правда, считает Любовь Аристова, ипотечные ставки должны быть на уровне 8%, а кредиты для застройщиков – 9-10% вместо нынешних 14%.

Семимильными шагами

Безусловно, доступными должны быть не только кредиты, но и само жилье. Государство вплотную принялось за меры, позволяющие снизить себестоимость квадратного метра. Прежде всего это происходит там, где удается возвести коммуникации за счет местного бюджета или субсидировать расходы на инфраструктуру. Так, например, в Оренбурге (проект «Экодолье») все внешние сети были проложены за счет бюджета. «Область нас поддержала, – рассказал заместитель генерального директора УК «Экодолье» Павел Головач. – Если власти возьмут на себя еще и строительство внутрипоселковых коммуникаций, то мы сможем продавать жилье здесь по 20 тыс. за метр вместо 26 тыс.».

В уже упомянутом выше районе «Академический» удалось субсидировать проценты по кредитам, взятым на строительство инфраструктуры, благодаря включению объекта в ФЦП «Жилище». Правда, как справедливо заметил министр экономического развития Новосибирской области Алексей Струков, бесконечно субсидировать нельзя, и решать проблему лишь понижением цены 1 кв. м жилья невозможно – нужно, чтобы росли доходы граждан, то есть платежеспособный спрос.

Тем не менее рынок оказался воодушевлен новой схемой, согласно которой будущая рыночная цена 1 кв. м жилья будет определяться на понижающем «голландском» аукционе (об этом «Собственник» писал здесь). Безусловно, застройщики, специализирующиеся на жилье бизнес- и элит-класса, а также компании, строящие в основном в столичном регионе, этим едва ли заинтересуются. Но для региональных игроков и девелоперов, специализирующихся на комплексном освоении территорий, шанс бесплатно получить участки и возместить расходы на инфраструктуру – практически единственная возможность сделать свои проекты рентабельными.

Интересно, что понижающим аукционом заинтересовался и Фонд РЖС: «Планируем проводить такие аукционы с теми участками, где это будет возможно», – уточнил заместитель генерального директора фонда Сергей Кузнецов.

Москва и регионы

Стоит ли рассчитывать на появление дешевого жилья москвичам? Вопрос пока что риторический. Объективно препятствий для этого нет. По крайней мере для некоторых территорий Подмосковья. Ведь, например, для участия в программе «Стимул» необходимо, чтобы жилье реализовывалось по стоимости метра, определенной Минрегионом (для Московской области это 42,9 тыс. руб. – приказ Минрегиона), и в Подмосковье были проекты с ценами, приближающимся к этим (например, компании «Мортон»).

Другое дело – требование, чтобы жилье реализовывалось только по 214-ФЗ (долевое строительство). Не секрет, что в Москве множество новостроек реализуется по предварительным договорам, векселям и прочим не совсем чистым схемам (из-за чего получать свидетельство о праве собственности покупателям приходится чаще всего через суд). И, опять же, если стройка «чистая» и застройщик подчеркивает, что работает только с договорами долевого участия, стоимость метра в таких проектах, как правило, слишком высока.

Поэтому, скорее всего, в Московской области дешевые проекты, как и раньше, будут появляться только в самых удаленных районах.

Один из реальных выходов обзавестись жильем, очевидно, есть у иногородних граждан, работающих в столице: с московскими доходами вполне реально приобрести квартиру в своем регионе, по месту постоянной прописки.

Источник: Собственник