Ваши вопросы – наши ответы: коммунальные платежи в новостройке

Специалисты агентства недвижимости «Галерея Сити» много лет работают на рынке строительства жилья и сопровождают своих клиентов на всех этапах участия в долевом строительстве. Это подбор вариантов и предоставление достоверной информации о застройщике. Проверка документов на строящийся дом и анализ предлагаемой застройщиком схемы оформления договоров. Но, наиболее часто помощь нужна тем, кто уже вступил в долевое строительство. Ведь именно в процессе строительства, чаще всего, возникают разногласия между дольщиком и застройщиком. Софья Добрынина, директор агентства недвижимости «Галерея Сити», расскажет о порядке оплаты коммунальных услуг в новостройке.

Проблема оплаты коммунальных услуг в новом доме часто относится к разряду наболевших во взаимоотношениях между застройщиками и дольщиками. Связано это с тем, что изобилие норм, касающихся этого вопроса, не дает четкого, конкретного и ясного ответа. Поэтому на практике застройщики зачастую с выгодой для себя интерпретируют законодательство, что приводит к конфликтам и судебным тяжбам.

Сам вопрос сводится к одному: кто и с какого момента должен оплачивать счета за коммунальные услуги в новом доме?

В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на собственников жилых помещений, а также лиц, использующих жилые помещения по договору найма, аренды или на других законных основаниях. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Из приведенных норм ясно, что платить за коммунальные услуги должен собственник жилых помещений с момента, когда право собственности на них у него возникло. Казалось бы, все просто. Осталось лишь определить, кто и с какого момента признается собственником в доме. Именно здесь и начинаются проблемы.

Позиция многих дольщиков основана на том, что в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу п. 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" право собственности участника на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации.

Другими словами, возникает следующая ситуация. После того, как дом будет принят в эксплуатацию и застройщик передаст помещение дольщику на основании акта приема-передачи, дольщик может подать заявление на государственную регистрацию права собственности. А так как данная регистрация носит заявительный характер, заявление может быть подано как сразу же после передачи помещений дольщику, так и через несколько месяцев или лет. Получается, что платить за «коммуналку» нужно только после государственной регистрации права собственности на помещения. На первый взгляд может показаться, что данная позиция дольщиков полностью основана на законе. Однако, она ошибочна и противоречит основам гражданского и жилищного законодательства.

В силу п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта (или иного документа о передаче) дольщиком. На этом основании суды указывают, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Желание некоторых застройщиков обязать дольщиков платить за «коммуналку» уже с момента ввода дома в эксплуатацию является неправомерным.

Кроме этого, обязанность внесения платы за коммунальные услуги не зависит от того, используется помещение дольщиком фактически или нет.

На практике бывает так, что еще до подписания сторонами передаточного акта застройщик предоставляет дольщикам возможность пользоваться помещениями для производства внутренней отделки. Естественно, что в течение этого времени потребляются коммунальные услуги. Для решения вопроса об оплате таких услуг застройщики нередко предлагают подписать либо акт передачи помещения под отделку, либо какой-либо другой договор.

Судебная практика вопрос о законности таких договоров решает в пользу застройщика. В частности, в Определении ВАС РФ от 21.10.2008 № 13370/08 судьи исходили из того, что согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом... Спорный договор фактически направлен на обеспечение надлежащего содержания дома, обеспечение собственников жилых и нежилых помещений коммунальными и прочими услугами. При заключении договора стороны договорились о бремени содержания объекта до момента государственной регистрации права собственности в связи с тем, что фактически на момент его подписания помещение перешло во владение и пользование дольщика. При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что отсутствие у дольщика зарегистрированного права собственности на объект не может рассматриваться как основание для признания договора ничтожной сделкой. Подписав договор, дольщик добровольно принял на себя обязательства по оплате коммунальных платежей.

В практике застройщики часто вносят в договор долевого участия пункт об обязанности дольщика заключить договор на обслуживание жилого дома с управляющей компанией, которую предлагает сам застройщик. В защиту застройщиков необходимо пояснить следующее. С момента ввода объекта в эксплуатацию у застройщика нет оснований для отнесения на себестоимость затрат по обслуживанию дома. Кроме того, застройщик не может быть учредителем ТСЖ, поскольку принять решение о создании ТСЖ в строящемся доме может только собрание будущих собственников помещений (ст. 139 ЖК РФ), что на практике практически невыполнимо. А содержать жилой дом необходимо, прежде всего, в интересах самих же дольщиков. Вот и идут застройщики по пути создания управляющих компаний и передачи новостроек им на обслуживание.

Но нельзя оправдывать ситуации, когда такие управляющие компании ненадлежащим образом оказывают услуги и выставляют завышенные счета. Можно посоветовать дольщикам организовать общее собрание и отказаться от услуг этой управляющей компании. Но пойти по такому пути можно только при поддержке большинства в доме. Если же решать проблему, как личную, то возможен только юридический путь. Вам предлагают несправедливый, кабальный договор. Ваше право предложить управляющей компании внести в него изменения, письменно потребовать включения условий, которые считаете нужными и правильными. Если на вашу просьбу не реагируют – опять же, письменно известите о своем отказе заключать такой договор. Согласно п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая компания обязана заключить договор управления с каждым собственником. Если этого не сделано, считается, что способ управления не реализован, а значит, эта компания не имеет права работать в доме.

Другой случай, когда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не был установлен на общем собрании собственников и управляющая компания самовольно назначает необоснованные суммы. Не будете платить совсем – управляющая компания вправе взыскать с вас задолженность через суд. Лучше самостоятельно рассчитайте свои платежи, заплатите и ни один суд не сможет признать вас неплательщиком. Далее, отстаивайте свои интересы любыми законными способами.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"