Рынок недвижимости в Москве и регионах. Итоги 2009 года

21.01.2010, Москва - В 2009 году тенденции от медленного спада на рынке недвижимости сменилась фазой стабилизации. Первые признаки оживления появились осенью прошлого года, когда на рынок начали выходить покупатели, и количество сделок возросло в 1,8-2 раза по сравнению с первыми месяцами года. Вслед за спросом наметилась тенденция к росту цен на наиболее ликвидные объекты. Впервые в Москве аналитики начали говорить о намечающемся дефиците нового жилья и перспективах инвестиций в столичную недвижимость.
Представляем вашему вниманию обзор рынка недвижимости по итогам 2009 года, подготовленный Аналитической службой агентства «МИАН».

СПРОС

В конце 2008 г. – начале 2009 г. вследствие сокращения платежеспособности граждан, а также в ожидании значительного снижения цен, спрос на жилую недвижимость существенно сократился. Весной 2009 г. покупательский интерес к событиям, происходящим на рынке недвижимости, немного оживился, однако он носил преимущественно исследовательский характер и практически никак не отражался на количестве сделок. Аудитория реальных покупателей ограничилась участниками альтернативных операций, а также семьями, наиболее остро нуждающимися в решение жилищного вопроса. Как единодушно выразил общее мнение директор отделения «МИАН» в Перми Борис Калганов: «Спрос в начале года был очень низкий, о реальном «движении» рынка в части сделок можно говорить лишь с августа-сентября».

Действительно, ближе к осени 2009 года покупатели, обладающие необходимыми денежными средствами, и мотивированные оживлением рынка ипотеки, начали возвращаться на рынок. В сентябре-октябре практически все регионы ощутили резкий «всплеск» интереса к рынку недвижимости – ведь к отложенному спросу добавился еще и существующий, традиционно из года в год, активизирующийся именно в период деловой активности. По мнению директора отделения «МИАН» в Набережных Челнах Николая Рогожкина, во-первых, это объясняется желанием части покупателей не оставлять наличные денежные средства на новый год (стереотип политических потрясений), и, во-вторых, появление приемлемых условий от банков по ипотеке. А Руслан Юнусов, директор отделения «МИАН» в Новосибирске, видит причину в том, что в III квартале недвижимость достигла ценового «дна». «Осенью спрос на недвижимость был самый высокий на фоне остальных месяцев», - говорит наш эксперт.

По сравнению с 2008 годом, в 2009 году в регионах нашего присутствия мы фиксируем падения спроса в среднем на 60-70%. Наиболее значительно интерес к рынку недвижимости снизился в Центре и на Урале – -75-80% по сравнению с прошлым годом, меньше всего – на Юге и в Поволжье.

Говоря об изменении потребительского спроса, стоит понимать, что в данном случае речь идет не о динамике числа сделок. «МИАН» начал осваивать региональные рынки только в апреле 2008 года и сравнивать объемы сделок по двум полным периодам было бы необъективно. Если же рассматривать результаты только двух последних кварталов - 2008 (кризисного) и 2009 годов, - то динамика наших продаж показала положительный прирост на уровне 10-15%.

Естественно, ситуация в каждом регионе очень различна, если не сказать полярна. Например, в таких городах как Волгоград, Казань, Краснодар, Набережные Челны, Новосибирск и Ростов-на-Дону число сделок во втором полугодии 2009 года увеличилось по сравнению с аналогичным периодом 2008 года в 1,5-3 раза. «В начале второго полугодия начал проявляться так называемый отложенный спрос, - говорит директор отделения «МИАН» в Казани Марсель Валиахметов, - падение цен замедлилось, а с началом осени и вовсе сошло на нет. С достижением рынком ценового «дна» и окончательной стабилизацией цен, спрос значительно увеличился и продолжает расти».

В таких городах как Екатеринбург, Рязань, Тула и Уфа падение числа сделок по сравнению с прошлым годом составило от -50 до -70%. В этих регионах спрос начал оживляться только в начале осени 2009 г. В Уфе, например, «всплеск» покупательской активности, по словам директора отделения «МИАН» Ивана Филиппова, наблюдался лишь в ноябре - впервые в 2009 году (!).

Практически не изменились по числу сделок в этот период рынки таких городов как Воронеж, Пермь, Тверь. Например, директор отделения «МИАН» в Воронеже Иван Вивчарик так объясняет этот факт: «В нашем регионе доходы населения за год упали не столь катастрофично, как ожидалось. Средний уровень заработных плат, безусловно, сократился, но незначительно». А его коллега из Твери, Ольга Микляева, объясняет такую стабильность рынка в своем городе тем, что спрос в течение всего года продолжал оставаться одинаково низким.
Специфика спроса по сегментам и типам квартир, обозначившаяся еще в начале года, не менялась на протяжении практически всего периода:
- интерес ко вторичному рынку, по-прежнему, был выше чем на квартиры в новостройках,
- на вторичном рынке наиболее востребованными оставались 1-2 комнатные квартиры эконом-класса,
- в новостройках – интересны только те объекты, которые находятся на завершающей стадии строительства или уже сданы ГК.

«Уровень ликвидности на рынке новостроек в бОльшей степени определяется площадью квартиры, - говорит Иван Филиппов, директор отделения «МИАН» в Уфе, - объекты небольшой площади покупаются активно. Чем квартира больше – тем менее вероятна ее продажа по среднерыночным ценам». Аналогичная ситуация и на вторичном рынке: «Спросом пользуются недорогие квартиры стоимостью до 1,3 млн. руб.» - говорит Борис Калганов, директор отделения «МИАН» в Перми.
А вот, например, в Ростове-на-Дону квартиры в нижнем ценовом диапазоне в большом дефиците.

«Активизация инвестиционного спроса в сентябре-октябре, по словам директора отделения «МИАН» Геннадия Христича, - «вымыла» с рынка все «дешевые» объекты и квартиры, которые предлагались с хорошим дисконтом, поэтому сейчас средний бюджет покупки достигает 2,3 млн. руб. «В октябре–ноябре, когда банки начали выдавать ипотеку, - продолжает он, - начали появляться запросы на объекты стоимостью от 2 до 3 млн. руб. Сегмент выше 3 млн. руб. все еще «стоит».

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Негативные экономические события 2008-2009 гг. отрицательным образом отразились и на темпах строительства в России. Согласно прогнозам МЭР и МРР, по итогам 2009 г. в среднем по стране показатели ввода жилья сократятся, по разным оценкам, на 6-10% – до 57-60 млн. кв. м, в то время как объемы строительных работ – почти на 18%.
В крупных мегаполисах количество введенных в эксплуатацию жилых площадей сократилось еще более существенно. Например, в Санкт-Петербурге, по предварительным данным, объем ввода жилья снизился более чем на треть (до 2,1 млн. кв.м), а в Москве – на 11,7% (до 2,9 млн. кв.м).

Сохранить докризисные темпы сдачи жилья в эксплуатацию смогли лишь некоторые регионы, среди которых Московская, Липецкая, Рязанская и Нижегородская области, а также Республика Башкортостан.

Доля стройплощадок, работы на которых в виду отсутствия финансирования были приостановлены, в 2009 году в различных регионах составила от 20% до 70%. По ряду остальных объектов сроки ввода в эксплуатацию корректировались в сторону увеличения – с 4-5 месяцев в начале текущего года до 6-8 месяцев по его итогам. При этом количество стройплощадок с переносом сроков строительства за прошедший год возросло в 1,5-2 раза. «К концу 2009 года из запланированных к вводу объектов, - рассказывает директор отделения «МИАН» в Волгограде Илья Садофьев, - реально к ГК будут готовы не более 40%, с учетом того, что больше половины этих объектов были сданы уже в течение II-III кв. 2009 г.».

Некоторые крупные строительные компании в условиях экономической нестабильности сумели сохранить устойчивые позиции и активно достраивали свои объекты. Наиболее успешные из них, обладающие достаточным набором собственных активов и налаженными связями с финансовыми организациями, в течение последнего квартала смогли приступить к освоению новых строительных площадок.
«На сегодняшний день ситуация улучшилась, – подтверждает Марсель Валиахметов, директор отделения «МИАН» в Казани, - объекты достраиваются, вводятся в эксплуатацию, возобновляется ипотечное кредитование новостроек. Однако, учитывая то, что девелоперы не начинали в 2009 году строительство новых объектов, оставшегося нового жилья хватит на определенный период времени, а затем может возникнуть дефицит предложений». «До осени более половины стройплощадок были заморожены, только на 1/3 велись работы, - соглашается со своим коллегой Ольга Микляева, директор отделения «МИАН» в Твери, - осенью работы на площадках возобновились, но не на всех. До сих пор стоят порядка 12-17 площадок». «В нашем городе ситуация немного сдвинулась только на 3-х из 17 площадок, - говорит Геннадий Христич, директор отделения «МИАН» в Ростове-на-Дону, - но так как они все были распроданы еще в 2008 году, на продажах это никак не отражается».

Аналогично столичному конгломерату, структура предложения новостроек на региональных рынках в течение года смещалась в сторону объектов, уже введенных в эксплуатацию и находящихся на последних стадиях готовности. Кроме того, в результате наблюдаемой ценовой корректировки, а также приостановки строительства и продаж в ряде дорогостоящих жилых комплексов, в ассортименте возводимого жилья значительно увеличилась доля объектов нижних ценовых категорий. Однако вследствие поглощения рынком наиболее востребованных квартир эконом-класса к концу года в ряде регионов наметился структурный дефицит новостроек, проявившийся в минимизации отдельных категорий квартир массового спроса в конкретных районах.

На вторичном рынке во всех регионах было отмечено сокращение объема предложения на 10-40% по сравнению с докризисным периодом. С одной стороны, это обусловлено уходом с рынка инвесторов, значительная часть которых в условиях ценовой корректировки сняли свои объекты с продаж и переориентировали их в сегмент аренды, с другой - многие граждане в виду сокращения доходов вынуждены были отложить решение квартирного вопроса на неопределенное время. Более-менее активное поведение демонстрировали собственники, наиболее остро нуждающиеся в изменении жилищных условий, либо свободных финансовых средствах, а также участники альтернативных сделок.

Осенью в ряде городов продавцы, рассчитывая на традиционное оживление рынка, с различными темпами начали выводить квартиры на продажу. В результате чего в течение последнего квартала в некоторых городах объем предложения увеличился. В большей степени эта тенденция была характерна для Центрального ФО: в Липецке, Белгороде, Воронеже и Туле число предлагаемых квартир возросло на 25-30%.
«Количество предложений выросло в связи с общей стабилизацией ситуации в экономике, - считает Иван Вивчарик, директор отделения «МИАН» в Воронеже, - на рынок более активно начали выходить продавцы так называемых альтернативных квартир, желающих улучшить свои жилищные условия». Пиковый «всплеск» зафиксирован и в Уфе: «Количество предложений на вторичном рынке осенью резко выросло, - говорит Иван Филиппов, - количество объектов в городской базе недвижимости в конце ноября увеличилось по сравнению с октябрем в 4 (!) раза». «В декабре, - продолжает он, - количество объектов опять снизилось - на 15% по сравнению с ноябрем».
В других городах, в зависимости от скорости поглощения рынком ликвидных объектов, обусловленной уровнем восстановления отложенного спроса, глубиной дефицита предложения новостроек и ситуацией, сложившейся на рынке ипотечного кредитования, объем предлагаемого жилья незначительно – на 10-15% – увеличился (Урал и некоторые города Южного ФО), либо вернулся к уровню начала осени (Нижний Новгород, Краснодар).

В некоторых регионах (Санкт-Петербург, Казань, Волгоград) отмечено его дальнейшее сокращение – на 5-15%. «Предложений по продаже объектов недвижимости на начало года было на 10-15% больше, чем в данный момент, - говорит директор отделения «МИАН» в Волгограде Илья Садофьев, - сейчас среди объектов, предлагаемых к продаже, около 40% - низколиквидные объекты».

«Многие продавцы в Казани решили подождать с улучшением жилищных условий и сняли с продажи объекты, на замену которым хотели приобрести другое жилье», - так описывает ситуацию в своем городе Марсель Валиахметов (г. Казань). «С начала осени объем предложений остается стабильным, - продолжает он, - на рынке имеется широкий ассортимент квартир для удовлетворения различных запросов покупателей».
К концу уходящего года отставание показателей объема предложения вторичного жилья от докризисных значений составило 25-30%, а его структура заметно сместилась в сторону объектов нижних ценовых категорий (реализуемых наиболее активными участниками рынка – альтернативными продавцами), доля которых в среднем увеличилась почти на треть. Кроме того, предложение стало «более динамичным» - как выразился наш коллега из Ростова-на-Дону: «Намного чаще в базе начали появляться новые объекты и исчезать, экспонируемые достаточно давно», - говорит Геннадий Христич (г. Ростов-на-Дону).

Мы привели лишь отрывки из обзора. Полный обзор вы можете скачать по ссылке ниже.