Подмосковье избавится от обманутых дольщиков?

Выражение прежнего мэра Москвы о том, что «проблемы дольщиков не существует», уже вошло в анналы истории и закрепилось там в виде образца очередной чиновничьей неправды. Однако сегодня уже и эксперты рынка недвижимости заговорили о том, что тезис способен воплотиться в жизнь. И начаться это может с Подмосковья.

Штрафы или совесть?

Почему же проекты в Московской области кажутся более надежными, чем столичные? Этот вопрос обсуждали на круглом столе «Новостройки Подмосковья: мифы и реальность» 14 декабря*. Модератор круглого стола, генеральный директор IRN.ru Олег Репченко выдвинул предположение о том, что именно в Подмосковье рынок сделок с объектами недвижимости более «чистый» и здесь больше заключается договоров купли-продажи в рамках 214-ФЗ, нежели по вексельной схеме.

Готовой статистики по договорам, конечно, на суд общественности не представили. Однако генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая подчеркнула, что по крайней мере с лета текущего года большинство застройщиков, работающих в области, стали продавать квартиры по 214-му закону: «Штраф за каждый договор, заключенный не по схеме долевого участия в строительстве, составляет 1 млн руб. Для подмосковных компаний это очень много, это «съедает» всю маржу, и наличие этих штрафов заставляет действовать в рамках этого закона».

Летом были приняты соответствующие поправки в 214-ФЗ. Но не только это стимулирует к честным продажам. «В Подмосковье меньше проблем с получением земли, с оформлением разрешительной документации», – считает эксперт. Самих участков больше, и они, конечно, дешевле, чем в столице.

«Если застройщик также обладает собственными производственными мощностями, например, заводом по производству панелей или цементным заводом, это может позволить ему продавать жилье по цене даже ниже рыночной процентов на 10», – рассказала о стратегии одной из строительных компаний генеральный директор «Трамп Реал Эстейт» Ольга Шакалова.

Кроме того, если строится малоэтажный проект, риски недостроя также существенно понижаются. «Панельный дом на 8-12 квартир полностью строится примерно за три месяца», – рассказал директор по развитию ЗАО «Мосстройреконструкция» Валерий Забелин. Кроме того, чем короче срок строительства, тем меньше успевает подорожать жилье от стадии «котлована» до сдачи госкомиссии.

Ипотека после кризиса, кстати, показала активный рост именно в Подмосковье. «Стоит отметить существенную динамику: из 2 млрд руб. ипотечных кредитов 1,5 млрд было выдано нашим банком во втором полугодии 2010 года. И можно сказать о том, что большинство наших ипотечных заемщиков – жители Подмосковья, – рассказал «Собственнику» Андрей Шалимов, начальник казначейства банка «Возрождение». – Поскольку большая часть отделений сети банка «Возрождение» расположена в городах Московской области и обслуживает свыше 900 тысяч частных клиентов. При этом нужно подчеркнуть, что в основном это держатели зарплатных карт, то есть участники зарплатных проектов».

Рост числа ипотечных сделок означает и нахождение на рынке определенного количества «надежных» объектов, ведь крупные банки не кредитуют сомнительные стройки.

Кто сам обманываться рад…

Возникает вопрос: нет ли универсального рецепта, который помог бы уберечься от тяжелой судьбы обманутого дольщика? По крайней мере в Подмосковье? Например, покупка у зарекомендовавшей себя строительной компании небольшой квартиры в быстровозводимом доме в ипотеку? А если за наличные, то тоже непременно с заключением договора по 214-ФЗ и никак иначе.

Но ведь далеко не все компании строят в Московской области малоэтажные дома с компактными недорогими квартирами – как раз наоборот, больше строится «высотных» микрорайонов, особенно в городах ближнего Подмосковья (Химки, Балашиха). И, хотя еще не было громких прецедентов со штрафованием за «серые» схемы продаж новостроек, это далеко не означает, что все застройщики стали немедленно продавать квартиры по 214-ФЗ. С длинным списком компаний, которые были когда-либо уличены в обмане своих соинвесторов, можно ознакомиться здесь. А на этом форуме немало обсуждений «заброшенных» или подозрительных подмосковных строек.

Безусловно, панацеи от этого нет (кроме отказа от покупки сомнительной квартиры). Но некоторые рекомендации выдать можно. Например, Ольга Шакалова советует не только проверить разрешительную документацию компании, но и попытаться глубже разобраться, чтобы понять, откуда идут деньги, кто и как финансирует строительство. К этому можно добавить вопросы: сколько у застройщика заемных средств, а сколько своих, немаловажно, как он реализует построенные квартиры (через свой отдел продаж или через инвестиционное агентство недвижимости, не связанное с девелопером).

Хороший способ уберечься – пообщаться (хотя бы в интернете, а лучше лично) с теми, кто уже стал клиентом застройщика. У всякой компании, конечно, найдутся и недовольные покупатели, но одно дело, когда приходится добиваться собственности через суд (эта практика считается почти «нормальной»), и другое – когда компания годами вообще не может достроить и сдать корпуса, и люди не могут получить свои уже оплаченные квартиры.

Поэтому главное, чего не надо делать при покупке новостройки, – это спешить. Тогда, возможно, обманутые дольщики Подмосковья (а там и Москвы…) действительно станут мифом.

Источник: Собственник