Итоги года: вторичная недвижимость

Основной итог 2010 года на рынке вторичной недвижимости – возврат спроса на жилье. Люди прекратили ждать падения цен или иных условий для совершения сделок на рынке недвижимости и стали просто покупать жилье по мере необходимости. Вслед за этим неминуемо подтянулся рост цен на жилье. Что еще происходило на рынке вторичной недвижимости в 2010 году – об этом в комментариях наших экспертов.

Увеличение спроса

Несомненно, что здесь не обошлось без влияния государства. Возможность досрочно погасить ипотечный кредит материнским капиталом, выдача сертификатов на приобретение жилья огромному числу ветеранов и вдов участников Вов сделали свое дело. Большое число покупателей вышли на рынок недвижимости с целью купить жилье. Риэлторы единодушны во мнении, что в 2010 году спросом пользовались недорогие 1-2 комнатные квартиры.

Софья Добрынина, директор Агентства недвижимости «Галерея Сити»:

- Если говорить в целом о тенденциях спроса на жилую недвижимость в 2010 году, то они не отличались от закономерностей прежних лет. Январь – февраль я называю застойными месяцами, они таковыми были и в этом году. Весной и в начале лета наметилось некоторое оживление среди покупателей, в основном за счет отложенного спроса, а также в связи с реализацией социальных программ: обеспечения жильем ветеранов и семей, претендующих на материнский капитал. Это оживление коснулось прежде всего сегмента квартир эконом класса. Покупатели первичной недвижимости поняли, что строительство новых домов практически не начинается, старых предложений становится все меньше, в связи с этим цены, особенно на сданные новостройки постепенно пошли вверх. На вторичном рынке, кроме перечисленных стимулов, оживление началось в связи с нормализацией в сфере ипотечного кредитования. В июле-августе возникло некоторое ожидаемое затишье. Осенью активность вновь возросла и также за счет спроса в сегменте «эконом класс». Причины – ограниченность предложений и недостаток жилья.

Руслан Хабибрахманов, директор Агентства недвижимости "Флэт"

- Серьезных изменений в динамике спроса в этом году по сравнению с прошлым практически не было. По-прежнему наиболее актуальными остаются 1-, 2-х комнатные квартиры со средними площадями. Вначале 2010 года очень большим спросом пользовались 1 комнатные квартиры, в связи с реализацией государственной программы по «ветеранским сертификатам». Я считаю возобновление ипотечного кредитования банками, а так же реализация государственных программ по «ветеранским» и «материнским» капиталам, можно отнести к наиболее важным событиям этого года. Все больше семей обрели домашний уют в этом году.

Софья Добрынина:

- Самым важным в 2010 году я считаю постепенное восстановление рынка ипотечного кредитования после кризиса. И хотя сейчас спрос на ипотечные кредиты вдвое ниже докризисного, он в полтора раза выше прошлогоднего.

Основными событиями, повлиявшими на рынок ипотечного кредитования, были следующие:

- снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ до 7,75%, что повлекло снижение ставок по ипотечным кредитам до 10,5-13,5%;

- в марте 2010 года Президиум Высшего Арбитражного Суда признал незаконным взимание с заемщиков комиссии за ведение ссудного счета и изменение условий кредитного договора в части процентных ставок. Это поспособствовало возвращение доверия граждан к ипотечному кредитованию.

- во второй половине 2010 года появились совместные программы банков и застройщиков по финансированию строительства жилья. В рамках этих программ покупатели строящегося жилья могут брать кредиты под 9,5-10%.

Увеличение цен

Цены на жилье росли в течение года. По данным www.reportal.ru на декабрь 2010 года средняя цена на вторичном рынке составляет 40309 руб. за кв.м. (рост +0,5% по отношению к предыдущему месяцу). Отметим, что сейчас все реже можно встретить возможность торга на недвижимость – если раньше торг в пределах 50-100 тыс.руб. считался вполне закономерным, то сейчас продавцы уступают с заявленной цены небольшие суммы 10-50 тыс.руб. Конечно, в исключительных случаях (например, срочной продажи, или каких-либо существенных недостатков у объекта можно добиться большего дисконта от среднерыночной цены).

Софья Добрынина:

- Согласно данным Национальной ассоциации ценообразования, за 11 месяцев этого года Казань, наряду с Красноярском, стали лидерами по удорожанию жилья в России (цены на квартиры увеличились более чем на 7%). По моим оценкам, рост цен достиг 15-20% на стандартные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако, это повышение компенсируется некоторым понижением цен на низколиквидные объекты, переоцененное «элитное» жилье, а также квартиры с изначально завышенными ценами. Наметилась переоценка интереса в сторону уменьшения спроса и цен на жилье в историческом центре города.

Руслан Хабибрахманов:

- Тенденция этого года — собственники квартир более серьезно подходили к ценообразованию, что не маловажно при продаже. Обращаясь к помощи аналитика — маркетолога, либо лично анализируя данные о недвижимости Казани, в этом году заявленная собственниками стоимость квартир была максимально приближена к рыночной.

С начала года произошли незначительные изменения цен на недвижимость в сторону увеличения. Диапазон цен на 1 комнатные квартиры в среднем составляет 37000- 55 000 рублей за квадратный метр. Погрешность стоимостей квартир больших площадей в зависимости от проекта дома, района, инфраструктуры, а так же состояния может достигать 20 000 рублей

Что ждать от 2011 года?

Есть ли предпосылки для роста или снижения цен? Можно ли утверждать, что кризис на рынке недвижимости подошел к концу?

Софья Добрынина:

- Говорить о возврате цен на докризисный уровень еще рано, в связи со сложной посткризисной ситуацией в экономике и «просевшими» доходами населения. Скорее всего, цены будут колебаться в зависимости от развития ипотеки и государственных вливаний в социальные программы. Цены на объекты разного класса также будут складываться по-разному.

Стоит отметить еще один положительный момент. Инвесторы, понесшие болезненные потери от кризиса, стали возвращаться к рассмотрению возможности инвестирования в недвижимость и находятся в постоянном поиске предложений, где соотношение цена и качество окажется наилучшим.

Руслан Хабибрахманов:

- Безусловно, сегодня можно сказать что ситуация на рынке стабилизируется. Я считаю, что предпосылки для постепенного роста есть, город растет, развивается вместе с Республикой, и страной в целом. Универсиада, Чемпионат мира по футболу – мероприятия для развития инфраструктуры столицы.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"