Чувство долга: как договориться с банком по-хорошему

Почти каждый месяц на рынок ипотечного кредитования банки «выбрасывают» десятки новых программ. И не только для приобретения нового жилья. Есть программы по улучшению жилищных условий, по рефинансированию ранее взятых кредитов, по переезду из области в столицу и наоборот, и даже по получению прибыли посредством вклада кредитных средств в недвижимость. Но есть у банков и программы, которые не очень-то радуют клиентов. Это программы по выколачиванию ипотечных задолженностей. И тут уже сам заемщик решает, как ему поступать: занять недостающую сумму у друзей, прийти в банк с повинной и попросить отсрочку по выплатам или выключить все телефоны и скрыться на время.

Кредитные истории

Мой коллега одно время ходил совсем понурый. Разъехался с женой. Но это еще куда ни шло. Возможно, и помирятся. Но вот помириться с банком, в котором он получал ипотечный кредит на покупку «двушки» в Химках, никак не получалось. Его ипотечная история схожа со многими. Сначала проживали они с женой в однокомнатной квартире. И когда родилась дочь, решили улучшить свои жилищные условия. В таких случаях обычно продается имеющееся жилье, деньги от продажи рассматриваются как собственные средства, а взятый в банке кредит служит необходимой доплатой для покупки новой квартиры. Как правило, сумма ипотечного кредита не превышает 50% от стоимости новой недвижимости. Исходя из этого, средняя цена «двушки» в спальном районе, приобретаемой с помощью ипотечного кредита, составляет в среднем порядка 7,5 млн руб. 4 млн приятель и внес сразу же в качестве первоначального взноса. С учетом банковских процентов за пять лет оставалось погасить точно такую же сумму.

Казалось бы, человеку или семье, имеющей постоянный суммарный заработок в 50-70 тыс. руб. в месяц, справиться с такой ипотекой вполне по силам. Оказывается, не всегда. Вот и на коллегу несчастья навалились скопом: супруга собрала вещи и подала на алименты, на работе сократили зарплату, а банкиры стали напоминать о «должках» чуть ли не каждый час. Я понимал его состояние: когда сын просрочил выплату по кредиту за ноутбук, сотрудники одного крупного розничного банка не переставая обрывали телефоны и не давали покоя всей семье. Надо полагать, что за неуплату ипотечных денег меры давления бывают куда жестче.

Впрочем, и у меня был опыт, когда угодил в схожую ситуацию в разгар самого кризиса. Сотрудников компании, в том числе и меня, сократили, как говорится, без выходного пособия, а ежемесячные выплаты по автокредиту остались. Я не стал скрываться, и, как мне показалось, поступил честно и откровенно. Позвонил в свой банк, деньгами которого воспользовался, и рассказал о своих бедах. Самое интересное, машину у меня отнимать никто не стал, просто пересмотрели условия договора и сумму ежемесячных выплат сократили в два раза, что меня на тот момент очень даже устраивало. Правда, и срок погашения задолженности также увеличился. Но я был несказанно рад. Даже позвонил коллеге и предложил ему сходить в банк, повиниться и вместе с менеджерами подыскать разумный выход. Но знакомый бросил все, запер дверь квартиры на три замка и сгинул в направлении города Иваново.

Лучше договориться

Скорее всего, мы еще не готовы понимать, что кредит – это не игрушка, не готовы ясно представлять, какими деньгами заемщик рассчитывает расплачиваться. Хотя очень многие люди к ипотечному шагу подходят со всей ответственностью. Между прочим, как утверждают банковские аналитики, прогнозируемого массового «выброса» залоговых квартир на рынок недвижимости, владельцы которых не смогли расплатиться по кредитным обязательствам, не произошло. Даже несмотря на жестокий кризис, ипотечные заемщики находили возможности и деньги расплачиваться, по крайней мере за жилье экономкласса. А вот залоговых квартир бизнес-класса, перешедших за неуплату в собственность кредитных учреждений, оказалось гораздо больше. И если такую недвижимость банкиры не могут реализовать по рыночной стоимости, то нередко предоставляют небольшой, в 3-5%, дисконт.

«Жизненные ситуации у всех разные, – соглашается Алена Анцышкина, руководитель отдела ипотеки ООО «Мортон Инвест», – и иногда действительно так получается, что заемщик, получивший ипотеку, теряет возможность платить по кредиту». К слову сказать, в России процент таких заемщиков на порядок меньше, чем, к примеру, в США. Все дело в том, что у нас в силу менталитета отношение к квартире особое: для многих это самое крупное и единственное подобное приобретение в жизни, и так просто от квадратных метров россияне отказываться не готовы. Да и для банка лучшее решение вопроса – договориться по-хорошему.

В течение первого месяца просрочки платежа по ипотечному кредиту банки, как правило, стараются связаться с неплательщиком самостоятельно путем телефонных и письменных уведомлений о задержке платежа с описанием последствий, к которым она может привести. Если клиент идет на контакт и адекватно объясняет сложившуюся жизненную ситуацию, вполне возможно прийти к обоюдному решению проблемы. Вариантов несколько. Довольно часто банк готов предоставить потребительский кредит, из средств которого клиент сможет вносить ежемесячные платежи по ипотеке, а также выплачивать проценты за пользование потребительским кредитом. Основной долг по такому кредиту необходимо погасить через год.

«Возможны и другие варианты рефинансирования, – продолжает Алена Анцышкина. – В ряде случаев кредитные учреждения предлагают клиентам погашать лишь часть необходимой суммы – проценты по кредиту, а выплаты по основной сумме долга приостанавливаются на определенное время. Но в любом случае банки не заинтересованы в длительных судебных процессах с должниками, да и сами заемщики, как показывает практика, готовы принимать банковские условия».

С другой стороны, если неплательщик не идет на контакт и пытается скрыться от выплаты кредита, банки начинают действовать через суд. Основной рычаг кредитора – это, собственно, сама квартира, купленная по ипотеке и находящаяся в залоге у банка. На сегодняшний день применительно к ипотечным кредитам, как на вторичное жилье, так и на новостройку, возможен единственный путь взыскания средств со злостных должников – через суд. В этом случае все зависит от его решения: здесь может быть и конфискация имущества, и продажа приобретенной квартиры на торгах. В этих случаях банк получает свои деньги, а покупатель – оставшуюся после продажи квартиры и расчетов с банком разницу. В крайнем случае, уведомив банк и получив разрешение на продажу, заемщик и самостоятельно может выставить квартиру на продажу и после ее реализации расплатиться с кредитором. Но готов ли он жить под открытым небом, если, кроме ипотечных стен, у него ничего больше нет?

А по какому праву?

Между тем вопрос по выселению неплательщиков из заложенного жилья в России долго муссировался в кабинетах власти. Ведь раньше на страже частной собственности стоял Гражданский процессуальный кодекс (ГПК), где и теперь указывается, что если человек имеет одно единственное жилье, то никто не вправе его из него выкурить. Этим и пользовались недобросовестные заемщики, сумевшие так запудрить мозги работникам банка о своем финансовом благополучии, что те при выдаче кредитов долго не задумывались. Но когда невозвраты по ипотеке стали практикой, а дефолтный заемщик и не думал выезжать из залоговой квартиры, задумались и депутаты Госдумы. В итоге в Федеральный закон «Об ипотеке» были внесены знаковые поправки. В ст. 446 ГПК, запрещающую выселять граждан-должников и членов их семей из единственного жилья, было внесено изменение, исключающее эту норму в случаях, когда это жилье является предметом ипотеки. И всем сразу стало ясно, что любых должников можно лишать заложенного под ипотечный кредит жилья, будь то жилой дом с земельным участком или квартира.

Но куда выселять? Или сразу ставить в паспорт штамп «БОМЖ», то есть без определенного места жительства?

Разработчики новых законопроектов уверяют, что без крыши над головой бывшие ипотечники не останутся. По крайней мере денег, внесенных в качестве первоначального взноса, и также сумм, уплаченных за погашение кредита, вполне хватит, чтобы приобрести комнату в коммуналке или домик в деревне. Далее квартиру выставят на аукцион, и, если банк продаст полученную жилплощадь по более высокой цене, чем указано в ипотечном договоре, должник сможет получить еще и часть этой разницы.

Не осталось в стороне в отношении обездоленных и государство. По крайней мере сформулировано предложение предоставлять людям, оставшимся без крова, «социальное» жилье. И смогут они в нем жить до тех пор, пока не справятся с неожиданными трудностями.

Что ж, насколько эти идеи будут претворены в жизнь, покажет время. Но самое интересное, что мой коллега, подавшийся в бега от ипотечных кредиторов, вернулся в столицу взбодренный и счастливый. «Пусть забирают эту чертову «двушку», – поделился он своими планами со мной. – Я себе в Иваново такую женщину нашел! С квартирой и загородным домом! А первоначального взноса, который вернет банк после продажи квартиры, мне хватит на достойный подарок невесте». А что? Тоже выход…

Источник: Собственник