Что покупать за границей в 2011-м?

Покупатели разочаровываются в одних странах и очаровываются другими, перестают покупать в одном сегменте и начинают интересоваться другим. А главное, со временем становятся более грамотными и информированными и учитывают опыт других приобретателей. Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в наступившем году? Будут ли россияне покупать больше или меньше, как изменятся бюджеты и предпочтения? «Собственник» предлагает свои наблюдения, умозаключения, предположения.

Спрос: растет или падает?

Как и на все сегменты недвижимости, спрос на дома и квартиры за рубежом с началом кризиса упал. По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, количество покупок, совершенных россиянами, сократилось в 2-2,5 раза по сравнению с пиковыми докризисными показателями второй половины 2007 – первой половины 2008 года. «Начиная со 2-й половины 2009 года спрос на зарубежную недвижимость со стороны россиян стал восстанавливаться. В 2010 году количество сделок продолжило расти, но пока еще отстает от пиковых докризисных показателей на 15-20%», – констатирует Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Проиллюстрировать ситуацию может и статистика покупок в Финляндии. «В 2009 году количество сделок с участием покупателей из России упало в сравнении с 2008 годом с 780 до 403 объектов. В 2010 году русским покупателям реализовано около 350 объектов недвижимости», – свидетельствует Роман Куржунов, консультант по экспорту компании «Виекспо».

Во всем мире спрос на недвижимость упал еще больше, и на этом фоне наши соотечественники, хоть и сократившие и количество покупок, и бюджет, выбились в лидеры. «Ранее был очень высок процент англичан, совершавших инвестиционные покупки, сейчас доля англичан и других европейцев существенно ниже», – говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM». По подсчетам Gordon Rock, осенью 2010 года доля россиян и граждан стран СНГ среди иностранных покупателей недвижимости в Латвии составила 85%, в Черногории – 65%, на Кипре – 45%, в Египте – 45%, в Израиле – 40%, в Хорватии – 40%, в Греции – 40%. Тем не менее, по наблюдению Станислава Зингеля, уже в прошлом году англичане, ирландцы и скандинавы очень активно вернулись на рынок зарубежных инвестиций и быстро отыграли утраченные в 2008-2009 годах позиции.

Будет ли расти спрос со стороны россиян в нынешнем году? Тут есть факторы как за, так и против. По словам Елены Егоровой, директора по развитию бизнеса Penny Lane Realty, в настоящее время 38% клиентов покупают недвижимость за границей с целью переезда на ПМЖ, 32% – для отдыха, 13,5% – для получения прибыли, и 11,5% пытаются сберечь свои средства от кризисов. Однако «при опросе людей, которые уже приобрели недвижимость за рубежом, ситуация выглядит уже иначе: ПМЖ либо исчезает, либо уходит на последнее место, т. к. приобретение недвижимости за границей на самом деле не во всех странах дает преимущество при приобретении вида на жительство и как следствие ПМЖ, просто многие этого не знают», – говорит Елена Егорова. Следовательно, первая категория, видимо, будет сокращаться. Остальные по мере роста информированности покупателей тоже могут уменьшиться. Те, кто нацелен на покупки «дачи», посчитают, проанализируют опыт друзей и знакомых и поймут, что снимать дом или квартиру на курорте дешевле и удобнее. Инвесторы тоже понемногу учатся на чужих ошибках, а выгода от хранения денег в таком активе, как недвижимость, сейчас тоже под большим вопросом…

Во всяком случае покупатели уже сейчас стали гораздо осторожнее. «В докризисный период запросы быстрее приводили к сделкам. С началом кризиса потенциальные покупатели дольше размышляют, прицениваются как к самим регионам, так и к конкретным объектам», – рассказывает Наталья Завалишина.

Однако ряд факторов по-прежнему привлекает сердца покупателей к зарубежным рынкам. «Ипотечный кредит предоставляется россиянам пусть в меньшем, чем для местных жителей объеме, но на очень схожих, то есть невероятно выгодных по сравнению с российскими, условиях. Кроме того, не стоит забывать о невысокой стоимости жилья за рубежом по сравнению с аналогичным российским. Цена входа на рынок зарубежной недвижимости куда ниже, а соотношение цены с качеством жизни куда выше», – перечисляет Елена Егорова.

Что будут покупать

Как и в прошлом году, предпочтения покупателей будут распределяться в пользу готовых объектов: еще не пришло время рисковать, совершенно резонно считают они. В последнее время клиенты агентств недвижимости тратят на покупку зарубежного дома меньше денег. «Тенденция уменьшения средней стоимости покупки, начавшаяся в 2008-2009 годы (падение на 20% относительно 2007-го), продолжилась и в 2010 году (падение еще на 15-20% относительно 2009-го)», – заявил Станислав Зингель. Специалист объяснил это явление двумя основными причинами. Во-первых, в период мирового кризиса в подавляющем большинстве стран произошло падение стоимости недвижимости: например, по таким очень популярным у россиян странам, как Болгария, Испания и Черногория, падение составило до 30-40%. Что, соответственно, привело к уменьшению средней стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Во-вторых, россияне, как и покупатели из других стран, стали более экономными в своих зарубежных покупках в сравнении с докризисным периодом.

Некоторые специалисты предполагают, что такая же ситуация сохранится и в году нынешнем. Другие, как Станислав Зингель, уверены в обратном: «В 2011 году мы не ожидаем падения средней стоимости жилой недвижимости, приобретаемой россиянами за рубежом. Более того, по нашим оценкам, будет иметь местно небольшой (5-10%) рост средней стоимости. Это обусловлено, с одной стороны, восстановлением платежеспособности россиян после кризиса, а с другой стороны, расширяющимися возможностями для получения россиянами в зарубежных банках ипотечного кредитования по низким ставкам 2,5-4%».

В прошлом году российские инвесторы, по данным Gordon Rock, предпочитали: в бюджете до 400 тысяч евро – leaseback-недвижимость с гарантированным арендным доходом в Англии и Франции, в бюджете до 800 тысяч евро – мини-отели и доходные дома в Германии, и в бюджете свыше 800 тысяч евро – торговую недвижимость и отели все в той же Германии. «На 2011 год мы не прогнозируем существенных изменений в предпочтениях российских инвесторов. Инвестиции в «новые» страны (например, в недвижимость Бразилии), набирающие популярность у западноевропейских инвесторов, не будут иметь высокого интереса со стороны российских инвесторов, – считает Станислав Зингель. – Также россиян не заинтересует схема долевого приобретения недвижимости Fractional, которая очень популярна на Западе. Вместе с тем в 2011 году мы ждем дальнейший рост интереса российских инвесторов к вложениям в европейские инвестиционные фонды недвижимости (REIT)».

По странам и континентам

Наталья Завалишина прогнозирует в нынешнем году снижение покупательской активности в таких странах, как ОАЭ, Египет, Турция. «Если приобретать там объект, то стоит ориентироваться на уже готовое, построенное, чтобы минимизировать возможные риски», – рекомендует она.

Зато продолжится рост популярности развитых стран Европы – Германии, Англии, Франции. «Уже сейчас к ним наблюдается стремительный рост интереса со стороны россиян, – отмечает Станислав Зингель. – Рискованными с точки зрения инвестирования в 2011 году останутся рынки недвижимости ОАЭ, Калабрии (Италия), Панамы и других карибских стран».

Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, предостерегает от инвестиций в страны и регионы с низкой ликвидностью недвижимости. «Если цель покупки – инвестиция, а не собственное использование дома или квартиры во время отпуска, то ни при каких обстоятельствах не следует вкладывать деньги в недвижимость Египта, – говорит он. – Купить недвижимость в этой стране можно, намного сложнее ее перепродать».

Похожая проблема существует и в активно рекламируемой сейчас итальянской провинции Калабрия. «Туристический поток там не сформирован, что, вне сомнения, вызовет проблемы как со сдачей в аренду приобретенного объекта, так и с последующей его перепродажей. К тому же у Италии, так же как и у Испании, Греции и Португалии, большой внешний долг, что означает минимум перспектив роста цен».

Эксперты советуют покупателям быть в новом году осторожнее, подходить к подбору дома не с эмоциями, а с трезвым расчетом, и не пренебрегать консультациями профессионалов.

Источник: Собственник