Как не «попасть» при покупке зарубежной недвижимости

Обычно агентства недвижимости с возмущением опровергают догадки покупателей о том, что цена на объект «несколько завышена» за счет риэлторской наценки. Однако российский рынок недвижимости еще довольно дик и недостаточно цивилизован по сравнению с развитыми рынками, и многие посредники не прочь словить рыбку в мутной воде. Особенно легко провернуть такое дельце с зарубежной недвижимостью, ведь продавец далеко, за границей, да и говорит на другом языке…

Накрутка сверху

Вот как увидел ситуацию на нашем деловом пространстве человек, много лет работавший на европейском рынке. «Я был просто в шоке. Русские риэлторы говорят: давай все подряд, а уж мы быстренько втюхаем, – рассказывает Александр Гладкевич, директор представительства компании Status Home в России. – Оверпрайс* для них – обычное дело, особенно на вторичном рынке, где цену сложно проверить. Наценка от риэлтора за продаваемый объект может доходить до 20%. Если в Европе посредники получают комиссию исключительно от продавца (в основном 5%, максимум в отдельных случаях – 10%), то русские брокеры норовят взять и с продавца, и с покупателя – в этом и состоит их бизнес».

Елена Егорова, директор по развитию Penny Lane Realty, признает, что бывают случаи, когда брокеры пытаются нажиться дважды и делают «накрутку» на цену от застройщика, но какова она – тайна. «Известны случаи, когда наши и иностранные брокеры завышают цены застройщика по обоюдной договоренности и уже эти деньги делят между собой в определенной пропорции», – рассказывает эксперт.

«Как правило, установленный процент платит застройщик, и в этом случае клиент не оплачивает предоставляемые агентством услуги, но если застройщик платит меньше 2% или не платит вообще (такое бывает, если другое агентство представляет застройщика на эксклюзивной основе), то комиссия берется с клиента», – разъясняет Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.

«Со стороны небольших региональных агентств недвижимости иногда бывают попытки сделать наценку, но они оказываются безрезультатными, поскольку клиент без проблем может найти в интернете это же предложение у других агентств, которые предложат данный объект без наценки», – утверждает Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock. Что же, именно так мы и советуем поступать покупателям: доверяй, но проверяй.

Беда в том, что если объект купли-продажи – вторичка, то выйти на продавца бывает очень сложно, ведь его знают только риэлторы и информацию эту разглашать не торопятся. Знающие люди рассказывают, что на рынках, где существует серьезный дефицит объектов, например, в сегменте элитной недвижимости Лазурного берега, при сделке с многомиллионными особняками выстраивается целая цепочка посредников: со стороны продавца человек семь и со стороны покупателя – не меньше. Все они, как правило, пытаются «кинуть» друг друга и выпихнуть лишних, но те, что остаются «в игре», получают свой процент!

Что за комиссия, создатель…

Процент, выплачиваемый брокеру застройщиком, тоже очень интересная тема. Он разный в разных государствах, и тут работает обратная зависимость: чем страна более развитая, тем эта комиссия скромнее. «Наименьшие проценты (1–2%) предлагаются в «консервативных» странах Европы – Англия, Швейцария, – рассказывает Станислав Зингель. – Несколько более высокий (2–3%) процент риэлтор может получить в Германии, Франции, Италии. На 3–5% комиссии риэлтор может рассчитывать на Кипре и в Испании. А вот наибольший размер комиссии риэлторы могут получить в Болгарии: болгарские застройщики «щедро» предлагают вознаграждение 10–15%, что косвенно свидетельствует о проблемах, испытываемых болгарским рынком недвижимости».

Примерно те же цифры называет Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton: «Во Франции агентства получают порядка 5%, в Лондоне на первичном рынке 1–1,5%, на вторичке 2%. Если говорить о развивающихся рынках, то в Болгарии комиссия агентства составит 5–8%. В случае невысокой ликвидности проекта этот показатель может доходить до 10–15%». Кстати, размер вознаграждения, получаемого российским риэлтором от зарубежного застройщика, как правило, не отличается от вознаграждения, которое получает местное агентство недвижимости.

Казалось бы, покупателя недвижимости комиссии риэлторов, получаемые от застройщиков, волновать не должны, ведь на продажную стоимость объекта они никак не влияют и включаются в цену в любом случае. Но они могут служить лакмусовой бумажкой… ликвидности товара. Правило тут таково: чем больший процент предлагается риэлтору, тем, значит, сложнее продать дом – скорее всего, из-за очевидных недостатков. «Чтобы продать проблемный объект, требуется дорогостоящая рекламная поддержка и поистине филигранные навыки агента. Двузначные цифры комиссии без колебаний обещают только за проблемные объекты», – уверен Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.

Судите сами: на российских выставках предложений из Великобритании или с других стабильных и высоколиквидных европейских рынков не очень много. Ведь хорошие объекты продаются европейским и американским инвесторам в течение нескольких недель, и застройщикам нет смысла выставляться на московской ярмарке. Но как только западные инвесторы разочаровываются в каком-либо рынке, застройщики оттуда начинают вереницей тянуться на наши просторы. Они предлагают посредникам сумасшедшие комиссии – 25–30%, лишь бы хоть что-нибудь продать. Заметьте, выставки по зарубежной недвижимости и журналы пестрят предложениями в Испании, Болгарии, Египте, США – то есть на наиболее опасных сейчас рынках, где недвижимость неликвидна и не предвидится роста цен.

Кроме того, как заметил Игорь Индриксонс, индустрия зарубежной недвижимости в России не готова работать за низкие комиссии, поэтому компании пытаются заработать по максимуму на единичной сделке и предлагают покупателям те объекты, где застройщики готовы платить больше. Вот и получается, что российским покупателям в основном предлагается неликвид.

Как же купить хоть что-то более или менее приличное? Эксперт предлагает покупателю, облюбовавшему какой-либо зарубежный дом на первичном рынке, попробовать обратиться к застройщику под видом риэлтора и посмотреть, какой процент будет им предложен. «Спросите, готовы ли застройщики сотрудничать с вами за комиссию не менее 15%. Результат предсказуем – вы никогда не получите согласия на такие условия от застройщика из Лондона, Франции, Австрии, Швейцарии и многих других стабильных рынков, – уверен Игорь Индриксонс. – Представители неликвидных рынков сразу заинтересуются. Двузначные цифры, обещанные без колебаний, сразу выдадут проблемные объекты. Бегите от них!»

Источник: Собственник