Дом за рубежом: как обезвредить «ловушки» продавцов

Покупка недвижимости за рубежом – та еще лотерея. Мы уже писали о том, как заранее вычислить неликвидный объект и прожорливого риэлтора. Однако продолжим разговор о том, какие еще способы торговли применяют недобросовестные контрагенты покупателя заморского дома. Способы эти варьируются от просто сомнительных до откровенно мошеннических. Вот лишь некоторые из них.

Развод по…

Самый распространенный обман покупателя со стороны иностранных застройщиков – это недострой недвижимости в связи с нехваткой средств либо, что не лучше, из-за конфликта с законодательством. Это действительно «тяжелый случай»: если переговорный процесс не дает желаемых результатов, приходится судиться в чужой стране и по чужим правилам. В ряде стран это еще и очень дорого. С недостроем недвижимости покупатели сталкиваются сейчас во многих странах: ОАЭ, Египте, Турции, Болгарии, Испании и др. Поэтому все консультанты по недвижимости сейчас советуют приобретать только готовое жилье.

Но полностью от рисков не защитит и это. Застройщик может возвести объект, но не построить обещанную инфраструктуру либо организовать управление не на том уровне, что обещалось, сделать примитивную отделку вместо обещанного «эксклюзивного интерьерного дизайна».

«В цену могут включить так называемый коэффициент за использование общественных помещений. И при покупке 30 кв.м может оказаться, что из них 5 метров относятся к общему холлу на лестничной площадке, – говорит Марина Голомедова, исполнительный директор Sunmarina Realty. – Или, например, застройщик вместо обещанных 150 кв.м сдает вам квартиру в 120 кв.м. В Дубае, например, вы доказать ничего не сможете, потому что замеры там производятся «по балкам», а балки эти могут располагаться как угодно».

Но если уж застройщики обманывают своих клиентов, то риэлторы и подавно. В процессе «окучивания» они не скупятся на обещания, сулят золотые горы, а потом покупатель не обнаруживает их ни в реальности, ни в подписанном им контракте. Вот классический «развод по-риэлторски». Одному нашему соотечественнику за баснословную сумму продали в Австрии дворец-особняк с обещанием, что он получит не только имущество, но и титул графа, которым обладали предыдущие владельцы дома. Незадачливый покупатель смело начал печатать на своих визитках громкий титул. И лишь через год, решив узаконить свое пребывание в этой провинции, он узнал, что подобное право не имеет никакого отношения к недвижимости, а заплатив за родовой герб, он приобрел лишь предмет декора входной двери, что и было описано в приложении к договору.

Не нужно, впрочем, думать, что обманами грешат только российские брокеры, а европейские, к примеру, все белые и пушистые. Так, излюбленное развлечение лондонских брокеров – впарить россиянину объект в непрестижном районе – например, в Восточном Лондоне, населенном индийцами и пакистанцами. Там продаются и дорогие квартиры, и пентхаусы, построенные специально в расчете на неискушенного иностранца. Местные брокеры показывают объект в такое время, когда на улице малолюдно и покупатель может не смекнуть, что к чему, или объясняют обстановку тем, что район молодой, но развивающийся, перспективный. Купив такую квартиру, владелец никогда не сможет продать ее по этой же цене. Предъявлять же претензии к риэлтору задним числом бесполезно, потому что формально он ни в чем не виноват.

Не гонись за дешевизной

Как известно, сейчас на многих рынках цены снизились весьма существенно. Многие риэлторы спешат воспользоваться этим: агитируют за недвижимость по дешевке, уверяя, что, когда цены вырастут, инвестор озолотится. Потом оказывается, что цены расти и не думают, а продать объект невозможно. Иногда по дешевке продается откровенный неликвид, а покупателя уверяют, что для него это невероятное везение. «Если цена дома упала на 80%, тогда как на другие предложения скидка всего 10-20%, то наверняка этому есть вполне объяснимые причины. Либо его цена была изначально завышена, когда он выставлялся на продажу, либо это недвижимость, которая даром никому не нужна и не будет нужна и через несколько лет, даже если продажная ее стоимость вырастет», – считает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.

Часто риэлторы используют низкие цены в рекламе как приманку – это старый как мир, но работающий до сих пор прием продаж. Бывает, что объявления о дешевой квартирке призваны заинтересовать покупателя и заставить позвонить продавцу, который сообщит клиенту, что дешевый объект уже продан, но есть получше, но чуть дороже. «Заявленные цены в большинстве своем действительно служат уловками продавцов и риэлторов для наивных покупателей, – подтверждает Евгений Скоморовский, управляющий директор «CENTURY 21 Запад». – Психология покупателя действительно допускает увеличение бюджета приобретения в процессе переговоров».

Может случиться и так, что указанная сумма – лишь первоначальный взнос при оплате в рассрочку или по ипотеке. «Я знаю, что подобные «заманчивые» цены встречаются и в США. Но там это означает, что клиент вносит указанную сумму «живых» денег, а остальное получает в кредит, – говорит Андрей Кучин, директор агентства Prime Time Realty. – Тогда человек покупает не недвижимость, а право владения, допустим, на 10 тыс. долларов. Само владение начнется лет через 15, после выплаты кредита». Однако в нашей стране, вообще-то, предусмотрена административная ответственность за подобное введение в заблуждение.

Точно так же цена может оказаться стартовой стоимостью на аукционе. В ряде случаев риэлторы, продающие объект банка, которому он отошел за долги, выставляют в объявлении примерную цену, и потом покупателю приходится дополнительно согласовывать ее с продавцом.

Кроме того, продавцы в своих объявлениях часто не включают в цену НДС и другие налоги. Так что если квартира в Болгарии предлагается за 30 тыс. евро, то с учетом НДС и налогов ее стоимость составит все 40 тыс.

Золотые ли яйца?

В последнее время очень популярны инвестиционные стратегии buy-to-let – «купить, чтобы сдавать». Покупателям предлагается привлекательная для арендаторов недвижимость за рубежом (отдельные квартиры и целые доходные дома), которая будет приносить владельцу хороший процент с вложенных средств – словом, курица, несущая золотые яйца. Риэлторы стараются по-своему сыграть на популярности этого вида бизнеса. «Сейчас активизировались зарубежные агентства недвижимости, в основном из Германии, основанные выходцами из стран бывшего СССР, которые через интернет и на выставках предлагают «специально для российских инвесторов» вкладываться в доходные дома, приносящие от сдачи в аренду 20-25% в год, при том, что в среднем доходность такой недвижимости составляет 6-8%. При детальном рассмотрении и проверке выясняется, что риски высокие, доходность не подтверждена рыночной ситуацией», – рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.

Некомпетентного инвестора намеренно вводят в заблуждение, приводя расчеты, основанные на нереальных показателях заполняемости. Например, рекламируют «доходность аренды – 26% годовых», а где-нибудь внизу очень мелким шрифтом сообщают, что такая доходность достижима при стопроцентной заполняемости арендаторами, а при нынешнем уровне заполняемости – доход 7%. Таким образом, собственник проекта вместо, например, 8-летней окупаемости может получить 25-летнюю.

Некоторые агентства даже продают доходные дома с гарантированной доходностью. Однако, как заявляет Станислав Зингель, к такой недвижимости в принципе неприменимо понятие стабильного и долгосрочного дохода: максимальный срок аренды апартаментов в доходных домах, как правило, не превышает 2-3 лет. «И тем более неприменимо понятие гарантированной доходности», – добавляет он.

«Инвестиционный консалтинг не развит в нашей стране. Этот бизнес у нас не лицензируется, и им занимаются обычные риэлторы. По-настоящему компетентных людей на российском рынке очень мало, – резюмирует Игорь Индриксонс. – Они есть в области коммерческой недвижимости, потому что этот консалтинг работает с корпоративными клиентами, которые требуют расчетов и гарантий, а жилая недвижимость продается «на эмоциях», и здесь выигрывают люди, умеющие убеждать и продавать».

Сами с усами

Все военные хитрости риэлторов и печальный опыт, вынесенный россиянами из сделок с зарубежной недвижимостью, приводят к отказу от услуг посредников. Как признался специалист одного крупного агентства недвижимости, все меньше людей обращаются к российским агентам, большинство просто покупает там, где им нравится отдыхать, либо там, где уже купили их знакомые. То есть реально действует не реклама на нашем рынке, а сарафанное радио. Люди обходят владельцев недвижимости на месте и договариваются о цене без всяких риэлторов.

Словом, берут пример с европейцев, которые далеко не всегда нуждаются в дополнительных посредниках. В Европе рынок достаточно прозрачен, а недвижимость переоформляется на нового собственника обязательно при участии нотариуса или адвоката. Он проверяет правовой статус объекта, готовит проект договора купли-продажи и несет всю ответственность за чистоту сделки.

Правда, есть и другая сторона медали. «Для россиян сложности заключаются нередко в отсутствии знания языка и законодательства, и поэтому им удобнее, чтобы была помощь русскоговорящих риэлторов, которые помогут определиться с выбором, организуют перевод документов, подберут правильные варианты, подходящие именно для россиян. Кроме того, если есть еще инвестиционная составляющая, то помощь русскоговорящих риэлторов нужна еще и для проверки документации, особенно если это коммерческий объект, в привлечении ипотечного кредита, сдачи в аренду для получения искомой доходности», – уверяет Наталья Завалишина, генеральный директор компании "Миэль-DPM". Словом, на поживу отечественным брокерам достаются те, кто не владеет языками и не ориентируется в стране, где покупает дом. А таких пока еще много.

Источник: Собственник