Прогноз на 2011 год. Что нас ждет: цены на квартиры – вверх или вниз? Будет ли увеличиваться предложение, подтянется ли качество жилья?

Недвижимость - самая дорогая собственность, которая у нас есть. Во всяком случае, у многих. И потому нам не безразлично, сколько будут стоить квадратные метры в этом году. Вряд ли нас ждут скачки стоимости вверх или вниз - не та ситуация (и слава богу!), но тогда к чему нам готовиться?

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже опубликовал прогнозы в конце 2010 года (см. статью "Недвижимость Москвы и России в 2011 году"). А журнал www.metrinfo.ru решил это сделать в самом начале 2011-го. Прогнозы базируются на выводах и независимых аналитиков, и самих игроков рынка недвижимости.

По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», которым он поделился с журналом www.metrinfo.ru, рынок недвижимости стоит на пороге очередной стагнации. Нынешняя ситуация очень напоминает ту, которая сложилась накануне стагнации 2007 года (конец 2006 – начало 2007 гг). В 2007 году никакого кризиса не было, но после ценовой гонки 2006 года он должен был отстояться и утрястись.

Сегодня все очень похоже – рынку необходима передышка. Цены вновь балансируют на пределе платежеспособности покупателей. Почему? Вспомним, что коррекция цен в кризис оказалась не очень значимой. В долларах - на уровне 30-35%, в рублях – 15-20%. А ведь за прошедшие годы цены выросли в 7-10 раз. Казалось, чтобы вернуть баланс платежеспособного спроса со стороны покупателей – представителей «среднего класса», цены должны были бы просесть гораздо сильнее. Но в силу ограниченности предложения этого не случилось.

Кто был основным покупателем в 2010 году? В основном люди, сумевшие накопить средства еще до кризиса. Но их число не бесконечно, этот поток иссякает, а новых покупателей, заработавших деньги после кризиса, слишком мало – в нынешних условиях собрать сумму на квартиру очень сложно.

«Я думаю, что в следующем году процесс стагнации больше затронет дорогой сегмент, - говорит эксперт. - В частности бизнес-класс. Подсчитаем: квадратный метр в доме бизнес-класса стоит $7-8 тыс. за метр, а среднестатистическая «трешка» имеет площадь 100-120 кв.м, если не больше. Получается, что бюджет такой покупки составляет под $1 млн. И если сюда еще добавить пару машино-мест по $100 тыс. за каждое и стоимость ремонта, то сумма увеличится до $1,5 млн. Кто может стать покупателем такой недвижимости? Благополучная семья, которая живет в «трешке», но в обычном типовом доме и планирует эту квартиру продать. По нынешним ценам выручить за нее можно всего $300-400 тыс.. Разница, которую нужно доплатить, составит около $1 млн. Получается, что даже людям с неплохими доходами - у которых на каждого члена семьи приходится по $5-10 тыс. в месяц, эту сумму нужно копить лет 10. А людей с подобными доходами после кризиса в Москве осталось совсем немного.

Более оптимистично я оцениваю перспективы столичного жилья экономкласса. Это, как правило, панельные дома современных серий, где после кризиса на начальной стадии строительства квартиры продавались по 70-80 тысяч рублей за квадратный метр и затем выросли за год до 100 тысяч за метр и более. В таких домах квартиры небольших площадей, соответственно, и конечная цена приемлемая. Это позволяет людям улучшать свои жилищные условия, продав прежнюю жилплощадь или взяв ипотечный кредит, или за счет накоплений. Поэтому экономкласс, который стартует по более низкой цене, если он еще и быстро строится, имеет все шансы прибавить в 2011 году 10-15% хотя бы за счет низкого старта цены и за счет подорожания по мере готовности».

Олег Репченко полагает, что бОльшая часть жилья на вторичном рынке будет также стагнировать и может потерять в цене 5-10% стоимости. В основном это будет старое низкокачественное жилье. Наиболее удачные предложения скорее останутся при своих ценах – это квартиры в современных домах. Что же касается настоящих интересных элитных проектов, то таких в Москве совсем немного, и они наверняка удержат позиции. Есть еще такое понятие, как «псевдоэлита» – это, например, обычные дома в ЦАО, они будут стагнировать и дальше. В бизнес-классе 20-30% наиболее удачных проектов в хороших местах, скорее всего, останутся при прежней цене, а все остальное, особенно переоцененные и неликвидные предложения подешевеют на 5-10%.

Что касается загородного рынка, то и здесь тенденции будут примерно такими же. На рынке увеличится доля поселков экономкласса. Большой вопрос – что станется с дорогими проектами, рассчитанными на «докризисного» покупателя с шальными доходами. В целом же основным трендом на загородном рынке, за исключением наиболее удачных проектов, будет - «топтание на месте» или «чуть-чуть вниз» - на те же 5-10-15%.

Участники рынка недвижимости – представители девелоперских и риелторских компаний тоже определили главные тенденции, которые, по их мнению, будут отмечены на рынке в 2011 году.

Новые проекты: возможно опоздание

Первичный рынок недвижимости столичного региона в 2011 год вошел довольно уверенно: в Москве и области строится много интересных проектов, о которых www.metrinfo.ru много раз писал, девелоперы готовятся к новым стартам. По оценке Артема Ржавского, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в 2011 году ожидается дальнейшее восстановление строительной отрасли, в том числе рынка кредитования застройщиков и покупателей. В 2011 году объем предложения в сегменте бизнес-класса сохранится на уровне текущего года, а бОльшая его доля перейдет на следующий год. Сегмент элитного жилья в Москве по-прежнему будет в стабильном состоянии, так как это нишевый рынок, оторванный от общей ситуации. Сделки здесь проходят независимо от состояния рынка в целом.

Если особенностью рынка недвижимости 2010 года было восстановление доверия покупателей к первичному сегменту, то в 2011 году основным фактором, влияющим на ситуацию, будет недостаточный объем нового предложения, - считает Виталий Разуваев, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». По мнению эксперта, уже в ближайшем будущем мы столкнемся с дефицитом новостроек. В первую очередь это касается Москвы. Причины дефицита - это и ограниченность свободных площадок, и продолжающиеся сложности с финансированием девелоперских проектов, и поправки в закон № 214 об участии в долевом строительстве с высокими штрафными санкциями для застройщиков за нарушение этого закона; и отсутствие правил землепользования и застройки. «Сюда же следует отнести высокую нагрузку на инфраструктуру города, так как в рамках реализации большинства проектов предусмотрены чрезмерные транспортные, инженерные и социальные обременения для девелоперов, что снижает инвестиционную привлекательность этих проектов», - отмечает эксперт.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», также считает, что на рынке появились признаки того, что могут возникнуть сложности с выходом на рынок новых проектов. Во-первых, из-за смены мэра Москвы и состава московского правительства и, во-вторых, в связи с вступившим в силу законом об энергосбережении и энергоэффективности: теперь все вновь строящиеся здания должны соответствовать новым, более высоким требованиям к энергоэффективности зданий. Это несколько усложняет дело.

Впрочем, Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», полагает, что недостаток предложения новостроек будет компенсирован обильным предложением на регулярном рынке Москвы. Будет «поддавливать» достаточно большее предложение как новостроек, так и готовых объектов в Московской области, которое может оказывать влияние на ценообразование Москвы.

(Заметим от себя, что в позапрошлом году многие девелоперы тоже предсказывали дефицит новостроек, однако в минувшем году эти прогнозы не сбылись).

По прогнозу Ольги Марковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», в 2011 году основные предпочтения покупателей не сильно изменятся. Наибольшим спросом будут пользоваться квартиры эконом и комфорткласса по цене 90 000-130 000 рублей за кв.м. Подобные проекты - это комплексная застройка, в основном панельное домостроение, поэтому и лидеры данного сегмента останутся прежние (ДСК-1, СУ-155, «Ведис» и т.д.). Перспективные площадки для такого жилья - либо вблизи или за МКАД, например Люберецкие поля, либо бывшие промзоны. В бизнес-классе проблема дефицита площадок стоит еще острее, поэтому вряд ли в данном сегменте будет рост предложения. Хорошие площадки в центральных районах либо престижных спальных вблизи метро, как правило, уже заняты либо имеют существенные обременения, например в виде ветхого жилья. Даже если число аукционов в следующем году увеличится, разработка самого проекта, подготовка участка под строительство займет не один месяц, а весьма вероятно - полгода-год. Если на участке размещено жилье под снос, данный процесс может весьма существенно растянуться по времени. «Поэтому значимый рост предложения в данном сегменте в 2011 году маловероятен», - заключает эксперт.

По мнению Теему Хелпполайнена, первого вице-президента бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ, ситуация на строительном рынке в следующем году заметно не изменится, так как серьезные сдвиги уровня цен и соотношения спроса и предложения, скорее всего, отложатся до 2012 года. В целом уровень спроса, скорее всего, продемонстрирует положительную динамику, так как, согласно прогнозу Министерства экономического развития, показатель ВВП будет увеличиваться, а значит, население в целом будет богаче, чем в 2010 году. «Еще один фактор, позитивно влияющий на спрос, это развитие ипотечного рынка: здесь мы будем наблюдать появление все большего количества выгодных, интересных для потребителя предложений», - отмечает г-н Хелпполайнен.

Развитие в перспективе ипотечных программ, которые распространятся, в том числе и на строящиеся объекты, видит и Светлана Киселева, руководитель отдела продаж ЗАО «Мосстройреконструкция». По ее прогнозу, процентные ставки банки будут снижать, а условия предоставления кредита делать более гибкими, так как банки в 2010 году не выполнили свои планы по выдаче кредитов.

А вот ожидания Юрия Синяева, директора по маркетингу ГК «КОНТИ», менее оптимистичные. Он считает, что, с одной стороны, говорить о выходе из кризиса еще пока рано и кризисные тенденции будут присутствовать в экономике, что отразится и на рынке недвижимости в 2011 году. С другой стороны, существенных предпосылок для снижения макроэкономических параметров и ухудшения ситуации также нет. «Можно резюмировать, что существенного провала, так же как и значительного роста, не ожидается», - прогнозирует эксперт.

На загородный рынок выходят мультиформатные поселки

Развитие загородного направления недвижимости во многом обусловлено тенденциями, которые появились еще в 2010 году. По мнению Валерия Мищенко, председателя совета директоров Kaskad Family, в ближайшие годы на рынок выйдут мультиформатные проекты с домовладениями небольших площадей. Так, компания Kaskad Family в I квартале 2011 года планирует выводить на рынок такой проект на Пятницком шоссе в 5 км от Митино в деревне Сабурово - это 120 тыс. кв. м жилья разного формата, включая коттеджи экономкласса, таунхаусы. В компании «АЛЛТЕК Девелопмент» прогнозируют, что в 2011 году концентрация спроса на загородную недвижимость будет на удалении 20-30 км от Москвы. При этом произойдет сокращение площадей домов и размеров участков.

По прогнозу Александра Дубовенко, директора по развитию компании «ГУД ВУД» (GOOD WOOD), в 2011 произойдет двукратное сокращение спроса на участки без подряда. Причина - крайне высокие риски при заключении сделок. На сегодня порядка 50% участков, находящихся в продаже, не имеют документации, оформленной надлежащим образом. Поэтому вполне вероятно, что число обманутых дачников в 2011 году также увеличится.

С этим мнением согласен и Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Он считает, что «кризисный продукт» – участки без подряда – в 30-километровой зоне постепенно уйдет с рынка, правда, это не касается участков в дальнем Подмосковье. А вот более популярными у покупателя станут таунхаусы».

Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, констатирует, что пока застройщикам невыгодно строить дешевые поселки. Но если будут реализованы заявленные государственные программы, то и в экономклассе появится качественная недвижимость на первичном рынке. А Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», надеется, что в ближайшей перспективе более активно начнет развиваться сегмент высокобюджетной загородной недвижимости. «Данная тенденция связана с тем, что начиная с осени 2008 г. выход проектов данного типа практически остановился и на рынке на текущий момент времени наблюдается дефицит ликвидного и инвестиционно привлекательного предложения», - делает вывод эксперт.

Городская вторичка: спрос сконцентрируется на экономклассе

В 2010 году ситуация на вторичном рынке складывалась неоднозначно. Хорошие предложения немного прибавили в цене, некачественные – наоборот, подешевели. Активность на рынке тоже то росла, то падала. Но на 2011 год участники рынка смотрят с надеждой. «Я не жду скачков ни в ценовом аспекте, ни в количестве квартир, выставленных в продажу, так как такого прироста предложений, как это было в 2009-2010 годах, будущий год не увидит», - говорит Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья». На взгляд эксперта, причины кроются в том, что за последние два года объемы строительства нового жилья сократились, и это будет тормозить динамику появления новых квартир на вторичном рынке. Это касается как экономического класса, так и более дорогих сегментов жилья.

По-прежнему основной спрос будет сконцентрирован в экономсекторе. Наибольший интерес будут вызывать квартиры с современной площадью и планировкой не старше 20 лет. Однокомнатные квартиры площадью не менее 35 кв.м и двухкомнатные (не менее 50 кв.м) станут лидерами по обороту. Возможно также оживление рынка в сегменте бизнес-класса, но в том случае если общая экономическая ситуация в стране будет благоприятна. Понижение спроса возможно на малогабаритные квартиры с морально устаревшими планировками – смежными комнатами, крохотными кухнями, низкими потолками», - говорит эксперт.

Как будут меняться цены в 2011 году? Этот вопрос журнал www.metrinfo.ru задал представителям всех компаний, участвующих в написании статьи. Некоторые прогнозы нас удивили, а другие – обрадовали.

Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «КОНТИ»:
В течение 2010 года наблюдался стабильный, хоть и небольшой рост цен. Думаем, что данный ценовой тренд продлится и в 2011 году. При этом если говорить о сегменте новостроек как эконом, так и бизнес-класса, то стабильный спрос, который мы наблюдали в 2010 году, в 2011 году также будет поддерживаться.

Мария Литинецкая, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»:
В 2011 году цены будут расти на уровне 8-10% за год. Рост цен затронет все сегменты, но с разной динамикой. 2011 год также будет благоприятным для инвестирования.

Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:
Рынок первичного жилья в 2011 году останется стабильным. За 11 месяцев 2010 года цена квадратного метра в новостройках повысилась на 9,6% в долларах и на 13,2% в рублях. Подобный рост, скорее всего, сохранится и в 2011 году – около 10-13 % в долларах и 13-15 % в рублях за год. На вторичном рынке Москвы, рост цен в текущем году был еще ниже, чем на первичном. За 11 месяцев стоимость 1 кв. м в долларах незначительно повысилась на 2,1%, в рублях – на 5,5%.

Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ:
В 2011 году мы прогнозируем дальнейший рост цен. На ликвидные предложения в Москве он составит около 15%, тогда как в регионах - примерно 10%. Спросом будут пользоваться, как уже говорилось выше, маленькие квартиры, что отвечает тенденции увеличения количества семей.

Виталий Разуваев, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:
По нашим оценкам, рост цен составит 12-15%. Мы ожидаем дальнейшее усиление спроса, которое связано с оживлением экономики в стране. Свидетельством тому – положительная динамика цен на сырье и активность на фондовых площадках. Интерес для инвестирования будут представлять два вида недвижимости: проекты экономкласса в Москве и ликвидное жилье бизнес-класса с высоким качеством строительства и в хорошем районе.

Артем Ржавский руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
Продолжится планомерное увеличение средней цены предложения, соответствующее темпам инфляции. На первичном рынке жилья Московского региона ожидается рост среднего уровня цен в пределах 8-10%. При этом, как и в уходящем 2010 г., темпы удорожания объектов эконом и комфорт-классов будут выше среднерыночных показателей прироста на 1,5-2%. В сегментах бизнес и элитного классов приросты несколько ниже.

Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость»:
Наиболее вероятно, что самые большие темпы роста цен покажут самые конкурентоспособные новостройки, где стоимость повышается в соответствии с приближением готовности дома. Это проекты с оптимальным соотношением цена-качество и высокими темпами строительства, например, ЖК «Богородский» и микрорайон «Царицыно». На рынке вторичного жилья вероятно продолжение стабильной ценовой ситуации без значительных корректировок.

Светлана Киселева, руководитель отдела продаж ЗАО «Мосстройреконструкция»:
Даже в случае общей стагнации определенная коррекция цен вверх произойдет в связи с выводом новых проектов 2010 года. Сегодня эти объекты находятся на нулевом цикле и квартиры в них продаются по минимальной стоимости, но к 2011 году, когда степень готовности помещений станет гораздо выше, цена квадратного метра, естественно, возрастет. Так, например, квадратный метр жилья с отделкой в нашем микрорайоне «Новое Нахабино» сегодня предлагается по 55-58 тысяч рублей, а уже в январе 2011 года подорожает не менее чем на 5%.

Олеся Мандзяк, руководитель отдела жилой элитной недвижимости компании Delta estate:
При стабильной покупательской активности в 2011 году элитный рынок будет демонстрировать ценовую устойчивость. Умеренный ценовой рост на 5-6 % в год коснется новостроек, строительство которых приближается к завершающей стадии.

Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
Если предложение рынка недвижимости будет пользоваться таким же спросом, и количество сделок в 2011 году останется на уровне 2010 года – а этот уровень достаточно высок и составляет более 80 тыс. сделок, то, скорее всего, цены на недвижимость будут подрастать, но в тех же умеренных пределах, не более 10-12% в год.

Сегодня на рынке Москвы представлен большой объем жилья – порядка 54 тысяч объектов. Такой объем не допустит дефицита жилья. В 2011 году на рынок выйдут новые продавцы, значит, и сохранится тот баланс спроса и предложения, который есть сегодня.

Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу УК «Волжские дачи»:
Падать в цене будут объекты, не соответствующие классу. Если спрос продолжит отодвигаться от Москвы, цены на загородном рынке в среднем вырастут на 12-15%, в сегменте дальних дач – на 14-17%.

Хит продаж – участки без подряда - со второй половины 2010 года явно начали терять свои позиции. Этому российскому ноу-хау не удалось обойти базовый постулат потребительского поведения: человек приобретает для того, чтобы потреблять, и если цена это позволяет, он предпочтет готовый продукт полуфабрикату. Цены на участки без подряда продолжат в 2011 расти с темпом, близким к среднерыночному, но через 2-3 года совсем выпадут из тренда, прирост цен, скорее всего, начнет отставать даже от инфляции.

Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family:
Основной рост цен будет наблюдаться на объектах экономкласса, на готовые объекты недвижимости, сданные в эксплуатацию, и на земельные участки в тех поселках, которые хорошо зарекомендовали себя в 2010 году. Что касается падения цен, наиболее вероятно то, что оно произойдет в поселках, в которых по тем или иным причинам остановлено либо заморожено строительство, либо же темпы строительства очень низкие.

Источник: Журнал о недвижимости www.metrinfo.ru